매매를 이유로 갱신권을 거절한다면 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.

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10. 15. 부동산 대책이 시행됨으로 인해 토지거래허가구역 내에서 많은 문제가 발생하고 있습니다. 그 중에서도 특히 문제가 되는 케이스는 임대인은 매매를, 임차인은 갱신을 원하는 경우입니다.

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오늘은 임대인이 매매를 이유로 갱신권을 거절할 수 있는 경우는 어떤 경우이고, 이때 임차인이 취할 수 있는 대책은 무엇인지에 대해 살펴보겠습니다.

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[요약]

1. 매매 예정이라는 이유로는 갱신권 거절 불가

2. 만기 2개월 전까지 매매 완료 + 매수인 실거주 사유 있는 경우 갱신권 거절 가능

3. 실거주 하다가 매매하겠다고 하는 경우, 임대인의 실거주 의사의 진정성에 따라 일단 이사후 손해배상청구 or 이사 거부 후 명도소송 방어 전략으로 진행

앞으로 매매를 할 예정이라는 이유로는 갱신권을 거절할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 그 갱신요구를 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다.

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다만 아래의 9가지 경우 중 하나에 해당한다면 갱신을 거절할 수 있습니다.

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그런데 위 사유들을 아무리 들여다보아도, 임대인이 매매를 할 예정이라는 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용은 없습니다.

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즉 임대인이 앞으로 매매를 할 예정이라 하더라도, 그 이유로는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.

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이미 매매를 했고, 등기가 넘어갔다면 갱신권을 행사할 수 없게 됩니다.

만약 집주인이 앞으로 매매를 하겠다는 예정을 넘어서, 이미 매매를 완료한 경우는 어떨까요?

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이때 중요한 것은 단순히 임대인이 매매계약을 체결하였는지 여부가 아니라, 매수인이 소유권이전등기를 마친 때가 언제인지 여부입니다.

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대법원 판례에서는 아래의 요건을 갖춘 경우, 임대인이 임차인의 갱신권을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

• 만기 2개월 전까지 매수인이 소유권이전등기를 마칠 것

• 만기 2개월 전까지 매수인이 '내가 실거주하겠다'라는 이유로 임차인의 갱신권을 거절할 것

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따라서 집주인이 이미 매매를 했고, 만기 2개월 전에 매수인 앞으로 등기가 완료되었으며, 그 매수인이 '내가 실거주하겠다'라고 주장하는 경우에는 임차인이 계약을 갱신할 방법이 없습니다.

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이런 경우라면 임차인은 갱신 거절을 받아들이고 이사를 해야 합니다.

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실거주 하다가 매매하겠다고 하는 경우에는?

앞에서 설명드린 것과 같이 집주인은 앞으로 매매를 할 예정이라는 이유만으로는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.

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그렇다보니 매매를 염두에 두고 있는 임대인은 다른 방법으로 임차인의 갱신권을 거절할 궁리를 하게 되는데요. 가장 대표적인 사유가 '내가 실거주하겠다'라고 주장하는 것입니다.

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주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 따르면 임대인(또는 그 직계존비속)의 실거주는 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 되기 때문에, 임대인들은 실거주하겠다는 사유를 들어 일단 임차인의 갱신권을 거절하곤 합니다.

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임대인이 진실로 실거주하려는 경우에는 갱신권 거절을 받아들여야 합니다.

주택임대차보호법에서는 임대인이 실거주 사유로 계약 갱신을 거절한 다음 제3자에게 임대를 한 경우에 대해서는 손해배상책임을 규정하고 있습니다.

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그러나 임대인이 실거주 사유로 갱신거절 후 제3자에게 매매를 한 경우에 대해서는 주택임대차보호법에 별다른 규정이 없습니다. 결국 민법으로 돌아가야 하는데요.

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이때 판례의 주류적인 입장은

• 임대인이 사실은 실거주하려는 의사 없이

• 실거주하겠다고 가장하여

• 임차인의 갱신요구를 거절한 다음

• 이후 제3자에게 매매를 하였다면 손해배상을 해야 한다는 입장입니다.

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임대인에게 실거주 의사가 있었는지가 핵심입니다.

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따라서 임대인이 추후 매매 계획을 가지고 있었다 할지라도, 일단 지금은 실거주하려는 의사가 확실해보인다면 임차인은 갱신권 거절을 받아들여야 합니다.

문제는 임대인의 실거주가 의심스러운 경우입니다.

사건에 따라서는 임대인의 실거주 의사가 대단히 의심스러운 경우가 상당합니다.

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예를 들어 아래와 같은 케이스 들입니다.

• 임대차목적물과 임대인의 거주지가 전혀 다른 경우

• 임대차계약 당시 임대인이 실거주 의사가 없다고 미리 말한 경우

• 임대인이 지속적으로 매매를 시도해온 경우

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실거주 의사가 의심스럽다면, 임차인의 선택은 두 가지입니다.

임대인이 실거주하겠다고 주장하는 경우, 임차인은 둘 중 하나를 선택해야 합니다.

• 첫째, 일단 이사를 나온 다음 임대인이 실거주하는지 지켜보는 방법

• 둘째, 임대인에게 실거주 사유에 대한 입증을 촉구하며 인도를 거부하는 방법

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그 중 첫 번째, 일단 이사를 나온 다음 임대인이 실거주하는지 지켜보는 방법의 경우, 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 매매를 하는지만 지켜보면 되니 분쟁의 가능성은 다소 낮습니다.

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그러나

1) 임차인 입장에서는 임대인이 실거주하는지 여부를 정확하게 확인하기 어렵고,

2) 임대인이 정말로 실거주하다가 매매를 하는 경우에는 사실상 임차인이 아무 조치도 취하기 어려운 데다가,

3) 설령 손해배상청구가 인정된다 하더라도 그 금액이 임차인이 생각하는 금액에 비해 현저히 낮게 책정되는 경우가 대부분입니다.

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따라서 일단 이사를 나온 다음 임대인이 실거주하는지 지켜보는 방법은 어찌 보면 안전할 수 있으나, 임차인이 얻을 것은 거의 딱히 없는 것이 현실입니다.

두 번째 방법인 임대인의 실거주에 대해 의문을 제기하며 인도를 거부하는 방법의 경우, 임차인은 임대인으로부터 명도소송을 당하게 되므로 분쟁의 가능성이 큽니다.

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다만

1) 임차인 입장에서는 소송 과정에서 임대인에게 정말로 실거주 의사가 있는지를 확인할 수 있고(대법원 판례에 따르면 임대인 스스로 자신이 실거주하려 하는 사유를 입증해야 합니다),

2) 임대인이 실거주 사유를 제대로 입증하지 못할 경우 임차인이 명도소송에서 승소할 수 있으며,

3) 최악의 경우 명도소송에서 패소하더라도 임차인은 소송 기간동안 계속 거주할 수 있는 데다가

4) 패소시 소송비용의 부담도 비교적 낮은 편이기 때문에 계속 거주하기를 강력하게 희망하는 임차인에게는 좋은 대응책이 될 수 있습니다.

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따라서 임대인의 실거주 의사를 크게 의심할만한 사정이 있는 경우라면, 임차인은 인도를 거부하면서 명도소송을 방어하는 전략을 취하는 것이 낫습니다.

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※ 허위 실거주 명도 소송, 갱신청구권 행사한 세입자가 승소한 사례 | 로톡

임차인의 갱신권이 남아 있는 상태에서는 매매를 계획중이라는 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

오늘은 임대인이 매매를 이유로 임차인의 갱신권을 거절하는 것이 현실적으로 대단히 어렵다는 점에 대해서 살펴보았는데요.

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한 마디로 매수인이 만기 2개월 전까지 등기를 넘겨받은 다음, 매수인이 실거주하겠다는 이유를 들어 임차인의 갱신요구를 거절하지 않는 한, 매매는 임차인의 갱신권을 거절하는 사유가 될 수 없습니다.

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만약 임대인이 사실은 매매를 계획하고 있으면서 실거주를 운운하는 것으로 의심된다면, 전문 변호사와의 충분한 상담을 통해 일단 이사 후 손해배상을 청구하는 방향으로 진행할 것인지, 아니면 인도를 거부하고 명도소송에 대응하는 방향으로 진행할 것인지를 검토해보시기 바랍니다.

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대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.