조합원 길잡이 #11 재개발 사업에서 무허가건물과 영업손실 보상 

➊ 정비사업 또는 각종 공익사업 시행 과정에서 사업구역 내 영업을 영위하던 자가 영업손실보상을 청구하는 경우, 사업시행자 측에서 해당 영업장소가 무허가건물이라는 점 또는 사업자등록이 되어 있지 않다는 점을 근거로 보상 대상에서 제외하려는 사례가 실무상 빈번히 발생하는바, 무허가건물에서의 영업 또는 사업자등록 없이 영위한 영업이 당연히 보상 대상에서 배제되는 것인지가 문제될 수 있습니다.

➋ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙은, 영업손실보상의 대상이 되기 위하여는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영업을 하고 있을 것을 요구하면서도(제45조), 영업을 위하여 관계 법령에 따른 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우 이를 갖추지 못한 무허가영업에 대하여는 보상 대상에서 제외하거나 보상액 산정에 있어 제한을 두는 규정을 함께 두고 있습니다(제52조 등). 다만 위 규정들은 '영업 자체에 필요한 허가·면허·신고'를 전제로 한 것일 뿐, 건축물 자체가 무허가건물인 경우나 세법상 사업자등록 여부에 대하여는 명확히 규정하고 있지 않아, 실무상 해석에 다툼의 여지가 있습니다.

➌ 이에 대하여 대법원은(대법원 2010두25893 판결), 영업장소가 무허가건물이라는 사정만으로 영업손실보상 대상에서 당연히 제외되는 것은 아니라는 전제 하에, 토지보상법 시행규칙이 정하고 있는 '영업에 필요한 허가·면허·신고 등'과 조세행정상의 편의를 위한 '사업자등록'은 그 취지와 요건을 달리하는 별개의 제도이므로, 이를 혼동하여서는 아니 된다는 취지로 판시하고 있습니다. 즉, 사업자등록은 부가가치세법 등 세법상 납세의무 이행을 위한 신고 절차에 불과할 뿐 영업의 적법성 여부를 판단하는 기준이 될 수 없으므로, 사업자등록이 되어 있지 않다는 사정만을 이유로 영업보상을 배제하는 것은 허용되지 않는다는 것입니다. 결국, 영업손실보상 여부는 건축물의 허가 여부나 사업자등록 유무라는 형식적 기준이 아니라, 해당 영업이 사업인정고시일 등 전부터 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하여졌는지, 그리고 그 영업 자체에 관계 법령상 요구되는 허가·면허·신고 등이 있었는지를 실질적으로 살펴 판단하여야 할 것입니다.

• 개별 사안에 대한 판단은 해당 조합의 특수성을 고려한 전문적인 검토가 필요하며, 조합 사무실의 해석이나 판단과 상이할 경우 소송을 통하여 권리를 확인 받아야 할 것입니다.

*대한변호사협회 인증 재개발/재건축 전문 변호사

*정비사업전문관리사

*분양권 · 청산금 · 보상금 · 조합원 자격 등 정비사업 사건 전문