전세 갱신 확정일자, 보증금을 올렸다면 다시 받아야 할까? 

안녕하세요,
법무법인 심 대표변호사 심규덕입니다.

전세계약을 연장하면서
보증금을 추가로 올려주었다면

증액된 금액을 보호하기 위해
갱신계약서에도 확정일자를
새로 받아두는 것이 좋습니다.

다만 새 확정일자를 받는다고 해서
기존 보증금에 관한 우선순위까지
처음부터 다시 정해지는 것은 아닙니다.

종전 보증금은
기존에 확보한 확정일자를 기준으로
순위를 유지하고,

추가로 올려준 금액은
갱신계약서에 새로 받은 확정일자를 기준으로
우선변제 순위가 문제될 수 있습니다.

그래서 전세계약을 갱신할 때는

“계속 같은 집에 사는데
예전 확정일자만 있으면 되는 것 아닌가요?”

“새 계약서를 작성하면
기존 확정일자가 없어지는 건가요?”

라는 질문을 많이 하십니다.

중요한 것은 기존 계약을 없애는 것이 아니라
종전 계약과 증액된 계약 내용을
서로 연결해 보관하는 것입니다.

기존 보증금의 권리는 다시 시작하지 않습니다

임차인이 주택을 인도받고
주민등록까지 마쳤다면
대항력이 문제될 수 있고,

여기에 임대차계약서에 확정일자까지 갖추면
경매나 공매에서 보증금을 우선적으로
변제받을 수 있는 권리가 문제됩니다.

계약기간이 끝난 뒤
같은 임대인과 다시 계약을 연장하면서

보증금은 그대로이고
기간만 연장한 경우라면

종전 계약서와 확정일자를
계속 보관하는 것이 중요합니다.

묵시적으로 계약이 갱신됐다면
새로운 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 것도 아닙니다.

또 임대인의 요청에 따라
갱신계약서를 새로 작성했다고 하더라도

기존 확정일자가 있는 계약서를
버리거나 돌려줘서는 안 됩니다.

종전 계약서에는
처음 계약한 시점과 기존 보증금,

확정일자를 비롯한
기존 권리관계를 확인할 수 있는 내용이
남아 있기 때문입니다.

단순히 새로운 계약서를 썼다는 이유만으로
기존 보증금 전체가
새 확정일자를 기준으로 후순위가 되는 것은 아닙니다.

다만 기존 계약을 완전히 끝낸 뒤
종전 보증금을 실제로 반환받고

그 이후 별개의 계약을
새롭게 체결한 상황이라면
판단이 달라질 수 있습니다.

결국 계약서 제목만 볼 것이 아니라

기존 보증금을 돌려받았는지,

기존 임대차관계가 계속 이어진 것인지 등을
함께 확인해야 합니다.

증액된 보증금은 새 확정일자로 보호해야 합니다

갱신하면서 보증금을 올렸다면
추가된 금액에 대해서는
새 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 2억 원이고
계약을 연장하면서 1천만 원을 더 지급해
총 2억 1천만 원이 되었다고 가정해보겠습니다.

기존 2억 원은
종전 계약서에 받은 확정일자를 기준으로
권리관계가 유지될 수 있습니다.

반면 새로 지급한 1천만 원은
증액 내용을 적은 갱신계약서에
확정일자를 다시 받아야

그 날짜를 기준으로
우선변제 순위가 정해질 수 있습니다.

따라서 증액된 금액에 대해
확정일자를 따로 받지 않았다고 해서
임대차계약 자체가 무효가 되는 것은 아니지만

나중에 주택이 경매로 넘어가면
추가로 지급한 보증금의 순위에서
불리해질 수 있습니다.

갱신계약서를 작성할 때는

기존 계약일,

종전 보증금,

추가로 올리는 금액,

증액 이후 총보증금,

계약기간과 지급일을
명확하게 적는 것이 좋습니다.

예를 들어

“기존 보증금 2억 원에서
1천만 원을 증액하여
총보증금을 2억 1천만 원으로 한다.”

는 식으로 적으면
종전 계약과의 연결관계를 확인하기가 쉽습니다.

실제로 증액금을 지급했다는 사실도
남겨두어야 합니다.

계약서에 적힌 금액과
실제로 송금한 금액이 다르거나

지급 여부를 확인할 자료가 없다면
나중에 보증금 범위를 두고
분쟁이 생길 수 있습니다.

따라서 계좌이체 내역이나
임대인의 영수증도 함께 보관하는 것이 좋습니다.

종전 계약서를 돌려주거나 폐기하면 안 됩니다

갱신계약서를 새로 작성하면
기존 계약서가 더 이상 필요 없다고
생각하는 경우가 있습니다.

하지만 확정일자를 받아둔 종전 계약서는
기존 보증금의 권리관계를 보여주는
중요한 자료가 될 수 있습니다.

따라서 공인중개사나 임대인이

“새 계약서가 있으니
예전 계약서는 필요 없다.”

고 말하더라도
기존 계약서를 폐기하거나
임대인에게 돌려주는 것은 피하는 것이 좋습니다.

갱신계약서에는
기존 계약을 이어가면서

보증금이나 계약기간 등
일부 조건만 변경한다는 점이
드러나도록 작성할 수 있습니다.

기존 보증금을 반환받지 않은 상태에서
같은 임대인과 계약을 연장한다면

종전 계약과 갱신계약이
이어지는 관계라는 사실을
문서로 확인할 수 있게 해두는 것이 좋습니다.

주택이 공동명의라면
갱신계약서에 누가 임대인으로
서명하는지도 확인해야 합니다.

기존 계약에는 공동소유자 전원이 참여했는데
갱신계약에서는 일부만 서명했다면

다른 소유자의 동의가 있었는지,

대리권이 적법하게 부여됐는지를
살펴봐야 할 수 있습니다.

대리인이 계약한다면
위임장 등 대리권을 확인할 수 있는 자료도
확보해두는 것이 안전합니다.

종전 계약서와 갱신계약서,

각 확정일자 자료,

보증금 지급내역은
한꺼번에 보관하는 것이 좋습니다.

증액금을 보내기 전에 선순위 권리를 확인해야 합니다

계약 당시에는 등기부가 깨끗했더라도
갱신할 때까지 상황이 그대로라는 보장은 없습니다.

그 사이 임대인이 담보대출을 받아
새로운 근저당권이 설정됐을 수도 있고,

압류나 가압류 등이 생겼을 수도 있습니다.

예를 들어 기존 보증금에 대한 확정일자 이후
근저당권이 먼저 설정되고

그다음 임차인이 보증금을 증액했다면

새로 올려준 금액은
해당 근저당권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

따라서 보증금을 증액하기 전에는
최신 등기사항증명서를 확인해

근저당권,

압류,

가압류,

전세권,

신탁등기 등이 새로 생기지 않았는지를
살펴봐야 합니다.

다가구주택이라면
등기부만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

다른 임차인의 보증금이나 순위,

현재 주택의 시세,

선순위 담보채무까지 함께 봐야
추가 보증금의 회수 가능성을
판단할 수 있기 때문입니다.

증액금을 먼저 지급한 뒤
담보가치를 확인하는 것은 늦을 수 있습니다.

위험이 커졌다면
보증금을 올리는 대신 월세 조건을 조정하거나,

증액 폭을 낮추거나,

보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 방법도
검토할 수 있습니다.

또 계약을 갱신한다는 이유만으로
임대인이 요구하는 금액을
무조건 그대로 올려줘야 하는 것은 아닙니다.

증액 요구의 성격과
갱신 과정이 어떠했는지에 따라
적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.

마치며

전세계약을 갱신하면서
보증금을 추가로 올려주었다면

기존 계약서와 갱신계약서를 모두 보관하고,

증액된 부분을 보호하기 위해
새 계약서에도 확정일자를
받아두는 것이 좋습니다.

기존 보증금은
종전 계약에서 확보한 순위가 중요하고,

추가로 지급한 금액은
새로운 확정일자를 기준으로
순위가 달라질 수 있습니다.

무엇보다 증액금을 보내기 전
최신 등기사항증명서를 확인해

새로운 근저당권이나 압류 등이
생기지 않았는지 살펴보는 것이 중요합니다.

상담 전에는 종전 임대차계약서와 갱신계약서,

확정일자 자료,

보증금 이체내역,

최신 등기사항증명서와
임대인의 증액 요구 메시지를
준비해 주시는 것이 좋습니다.