토지거래허가구역 아파트, 매도인이 취소 통보하면 5가지 

서울 등 토지거래허가구역의 아파트는 관할 구청의 허가를 받아야 매매가 효력을 갖습니다. 허가 절차가 진행되는 중에 매도인이 마음을 바꿔 취소를 통보하는 경우가 있어, 매수인이 확인할 다섯 가지를 정리합니다.

1. 허가 전 계약에도 협력의무가 있습니다

판례는 허가 전 매매계약을 효력이 확정되지 않은 상태로 보면서도, 당사자들은 허가 신청 절차에 협력할 의무를 진다고 봅니다. 매도인이 협력을 거부하면 협력의무의 이행을 소송으로 구할 수 있습니다. 매도인이 허가 신청을 취하하려 한다면 협력의무 위반으로 손해배상 책임을 질 수 있다는 점을 알리십시오.

2. 배액 제공 없는 취소 통보는 해제가 아닙니다

매도인이 계약금에 의한 해제를 하려면 받은 계약금의 배액을 현실로 제공해야 합니다. 문자로 취소를 알리기만 했다면 계약은 그대로 유지됩니다. 매도인에게 계약 이행을 요구한다는 내용증명을 보내 두십시오.

3. 허가 후에는 이행 착수가 중요합니다

판례는 허가를 받은 뒤라도 상대방이 이행에 착수하기 전이면 배액을 제공해 해제할 수 있다고 봅니다. 매수인이 허가 직후 중도금을 제공하고, 매도인이 거절하면 공탁해 두면 매도인은 더 이상 해약금 해제를 할 수 없습니다.

4. 처분금지가처분으로 이중매매를 막으십시오

허가가 나면 소유권이전등기청구권이 생기므로 이를 근거로 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 가처분 등기가 되면 매도인이 제3자에게 팔더라도 매수인에게 대항할 수 없습니다. 가처분에는 담보가 필요하며 보증보험 증권으로 제공할 수 있습니다.

5. 위약금 약정이 손해배상의 한도가 될 수 있습니다

계약서에 위약금 조항이 있으면 손해배상액의 예정으로 추정되어, 전세 위약금 같은 추가 손해를 따로 청구하기 어려울 수 있습니다. 위약금 조항이 없다면 실제 손해를 입증해 청구하되, 특별한 사정으로 생긴 손해는 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 인정됩니다. 소송이나 협상 전에 계약서 문구를 먼저 확인하십시오.

참고로, 허가 조건도 확인하십시오

허가 처리 기한과 허가 조건을 구청에 확인하십시오. 허가를 받은 뒤 정해진 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금 같은 행정 제재가 따를 수 있어, 입주 계획도 함께 점검해야 합니다.

토지거래허가구역의 매매는 허가 전후의 짧은 기간에 대응 순서가 결론을 좌우합니다. 매도인의 취소 통보를 받으셨다면 허가 결과가 나오기 전에 상담받으시길 권합니다.