경매 낙찰 후 명도, 인도명령과 무단 개문 주의 5가지 

경매로 집을 낙찰받고 대금을 내면 소유권은 넘어오지만, 점유자가 나가지 않으면 집을 쓸 수 없습니다. 이 단계에서 서두르다가 형사 문제가 생기는 경우가 있어 명도 과정에서 확인할 다섯 가지를 정리합니다.

1. 인도명령은 대금 납부 후 6개월 안에 신청합니다

민사집행법 제136조에 따라 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 비용이 적어 대금 납부와 함께 신청하는 경우가 많습니다. 6개월이 지나면 명도소송을 해야 합니다.

2. 소유자라도 무단으로 문을 열면 안 됩니다

점유자가 있는 집에 동의 없이 들어가면 소유자라도 주거침입죄가 문제될 수 있습니다. 가구나 짐이 남아 있으면 점유가 계속된 것으로 볼 수 있고, 잠금장치를 바꾸면 점유를 빼앗은 것으로 평가될 수 있습니다. 빈집으로 보이더라도 인도집행 전에는 들어가지 마십시오.

3. 배당받는 임차인과는 명도확인서로 협의합니다

주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 주택을 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 그래서 법원은 배당금을 지급할 때 매수인의 명도확인서를 요구하고, 매수인은 퇴거 시점과 명도확인서 교부를 연계해 협의할 수 있습니다.

4. 미납 관리비는 공용부분만 승계합니다

집합건물에서 판례는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분만 매수인이 승계하고, 그 연체료는 승계하지 않는다고 봅니다. 관리사무소가 전액 납부를 요구하면 공용부분과 전유부분을 구분한 내역을 요청하십시오.

5. 이사비는 법적 의무가 아닙니다

점유자가 이사비를 요구해도 매수인에게 지급 의무는 없습니다. 다만 인도집행에는 비용과 기간이 들므로 퇴거를 앞당기는 조건으로 일정 금액을 합의하기도 합니다. 합의할 때는 퇴거일, 남은 짐 처리, 명도확인서 교부 시점을 서면으로 정하십시오.

참고로, 실제 점유자를 먼저 확인하십시오

매각물건명세서와 현황조사서에 적힌 점유자가 실제 점유자와 다를 수 있습니다. 인도명령 신청서에는 실제 점유자를 특정해야 하므로 현장의 우편물과 안내문을 확인하십시오. 점유자가 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 함께 신청합니다.

명도는 절차를 지키면 기간을 예측할 수 있지만, 서두르면 형사 사건이 되기도 합니다. 점유자와 협의가 되지 않는다면 인도명령 신청부터 상담받으시길 권합니다.