신탁 등기된 집에 세 들었다면 확인할 5가지 

등기부에 소유자가 신탁회사로 되어 있는 집이 적지 않습니다. 계약할 때는 문제가 없어 보이다가 어느 날 신탁회사에서 퇴거를 요구하는 우편이 오는 일이 반복됩니다. 계약 전에, 그리고 이미 살고 있다면 지금이라도 확인하셔야 할 다섯 가지를 정리합니다.

1. 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사입니다

부동산이 신탁되면 소유권은 수탁자인 신탁회사로 이전됩니다. 등기부 갑구에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 되어 있으면, 종전 소유자는 위탁자일 뿐 더 이상 소유자가 아닙니다. 임대차계약서에 위탁자가 임대인으로 적혀 있다면 소유자가 아닌 사람과 계약한 것입니다.

2. 신탁회사의 동의가 없으면 대항할 수 없습니다

신탁회사의 사전 동의 없이 체결된 임대차는 신탁회사에 효력이 없습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추어도 마찬가지입니다. 주택임대차보호법의 대항력은 임대차가 소유자에 대해 유효할 때 의미가 있기 때문입니다. 신탁회사가 명도를 구하면 응해야 하고, 보증금은 계약 상대방인 위탁자에게 따로 청구해야 합니다.

3. 신탁원부를 발급받아 임대 권한을 확인하십시오

신탁계약에서 위탁자에게 임대 권한을 유보해 둔 경우가 있습니다. 이때는 위탁자가 체결한 임대차가 유효합니다. 이 내용은 등기사항증명서에는 나오지 않고 신탁원부에 적혀 있습니다. 신탁원부는 등기소에서 신탁등기의 접수번호로 발급받을 수 있으므로, 계약 전에 반드시 확인하십시오.

4. 동의서는 계약 전에 받아야 합니다

동의서를 나중에 받아 주겠다는 약속만 믿고 입주하면 위험합니다. 실제로 1년이 지나도 받지 못하는 사례가 많습니다. 동의서에는 임대차의 당사자와 보증금, 기간이 특정되어야 하고, 신탁회사의 날인이 있어야 합니다. 문구가 포괄적인 확인서는 동의로 인정받기 어렵습니다.

5. 이미 살고 있다면 보증금 회수를 먼저 준비하십시오

퇴거 최고서를 받은 뒤 버티는 것은 실익이 없습니다. 명도소송에서 지면 소송비용까지 부담합니다. 그보다 위탁자를 상대로 보증금 반환을 청구하고, 위탁자 명의 재산을 찾아 가압류하는 편이 낫습니다. 계약 당시 신탁 사실과 동의 필요성을 설명받지 못했다면 중개인의 책임도 함께 검토할 수 있습니다.

신탁 물건의 임대차는 등기부만 보고 판단하기 어렵습니다. 퇴거 요구를 받으셨다면 신탁원부와 계약서를 가지고 상담받으시길 권합니다.