월세 중도 퇴거·원상회복·보증금, 임대차 끝날 때 다투는 5가지 

계약이 끝날 때가 가장 많이 다투는 때입니다

월세 일할 계산을 거부하는 집주인, 전 세입자가 설치한 데크까지 철거하라는 상가 임대인, 11년 된 빌트인 가전을 새것으로 바꿔 달라는 세입자, 배우자에게 보낸 해지 통지의 효력을 다투는 임대인. 최근 온라인 상담에 하루 사이 올라온 사안들입니다. 임대차가 끝나는 국면에서 자주 부딪히는 다섯 가지를 정리합니다.

첫째, 중도 퇴거하면 차임은 일할 계산이 원칙입니다

차임은 목적물을 사용한 대가이므로 합의로 중도에 종료했다면 종료일까지의 차임만 내면 됩니다. 월세를 월 단위로 낸다는 약정은 지급 방법일 뿐이고, 계약서에 "중도 해지 시 해당 월 차임 전액 부담" 같은 특약이 없는 한 한 달치 전액을 요구할 근거는 없습니다. 새 세입자를 직접 구하고 중개보수까지 부담했다면 임대인의 손해는 이미 보전된 셈입니다.

둘째, 원상회복은 자기가 설치한 시설의 철거까지입니다

대법원은 전 임차인에게서 시설을 인수해 영업한 임차인의 원상회복 의무는 자기가 설치한 시설을 철거하는 범위에 그치고, 전 임차인이 설치한 것까지 철거할 의무는 없다고 봅니다. 임대인이 요구한 철거를 이행했다면 추가 요구를 이유로 보증금 전체를 유보할 수 없고, 다툼이 있어도 임대인은 철거 비용 상당액만 공제할 수 있습니다. 다만 "현 상태의 시설을 임차인이 철거한다"는 특약이 있으면 해석이 달라지니 계약서 문구부터 확인해야 합니다.

셋째, 파손된 빌트인 가전은 감가를 반영해 보상합니다

임대인이 복원을 약속한 가전이 작동하지 않으면 임차 당시에 준하는 상태로 돌려줄 의무가 있지만, 단종된 11년 된 제품을 신품으로 바꿔 줄 의무는 없습니다. 손해배상은 그 물건의 현재 가치가 기준이므로 내용연수와 잔존가치를 반영한 금액이나 동등 사양 중고품이 적정한 보상입니다. 종료 시 양측이 작동 여부를 확인하지 않았다면 원인이 불명확해 절충이 합리적입니다.

넷째, 해지 통지는 임대인 본인에게 도달해야 합니다

묵시적 갱신 중 임차인의 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. 계약 당사자가 아닌 배우자에게만 통지했다면 도달 여부가 다투어질 수 있지만, 배우자가 계약 체결이나 월세 수령, 연락 창구 역할을 해 왔다면 수령 권한이 인정되어 도달로 봅니다. 임대인이 임차권등기에 이의신청을 하더라도 임차인이 본인에게 다시 통지하면 3개월 뒤 종료되므로, 이의신청은 시간을 조금 버는 수단일 뿐입니다.

다섯째, 보증금을 안 주면 짐을 빼기 전에 임차권등기

이사 당일 보증금이 들어오지 않으면 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 상가는 계약서상 임대인과 등기부 소유자가 다를 수 있으니 소유자를 상대방으로 하고 실제 임대인의 권한 자료를 함께 소명하면 됩니다. 등기 뒤에는 지급명령이나 소액소송으로 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

정리하면 임대차 종료 국면의 다툼은 대부분 계약서 특약 문구와 문자 기록으로 결론이 납니다. 이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 계약서와 대화 기록을 가지고 상담받으시길 권합니다.