묵시적 갱신 후 보증금 인상 요구가 통하지 않는 5가지 이유 

만료가 지나고 나서야 조건을 바꾸자는 집주인

계약 만료일이 한 달 앞으로 다가왔는데 집주인이 갑자기 보증금 5% 인상을 요구하거나, 반대로 세입자가 "3개월 뒤 나가겠다"고 했더니 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 버티는 상황은 온라인 상담에서 가장 자주 보이는 유형입니다. 두 경우 모두 답은 주택임대차보호법의 묵시적 갱신 규정에 있습니다.

첫째, 통지 기한을 넘기면 같은 조건으로 2년이 연장됩니다

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 종전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 만료일이 10월 1일이면 8월 1일까지 통지가 도달했어야 합니다. 9월에 들어서 보낸 인상 요구는 이미 성립한 묵시적 갱신을 바꾸지 못하고, 세입자가 거절해도 법적으로 정당합니다.

둘째, 갱신 중 증액은 청구만 가능하고 일방 인상은 불가능합니다

같은 법 제7조는 갱신된 계약에서도 경제 사정의 변동을 이유로 차임이나 보증금의 증액을 청구할 수 있게 하되, 약정 후 1년이 지나야 하고 5% 이내이며 세입자가 동의하지 않으면 법원에 청구해야 한다는 제한을 둡니다. 실무상 소액 증액을 위해 소송까지 가는 임대인은 드물기 때문에, 이번 갱신에서는 종전 조건이 유지된다고 보는 것이 현실적입니다.

셋째, 세입자는 언제든 해지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생깁니다

묵시적 갱신 기간은 2년이지만 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 임대인은 그 기간 동안 해지할 수 없습니다. 7월 말에 통지했다면 10월 말이 법정 종료일이고, 그날 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다. "새 세입자가 들어와야 준다"는 조건은 법에 없습니다.

넷째, 임대인이 더 이른 퇴거일에 동의했다면 그 날짜가 우선합니다

세입자가 10월 15일 퇴거를 요청하고 임대인이 문자로 승낙했다면 합의 해지가 성립해 3개월을 기다릴 필요가 없습니다. 임대인이 나중에 말을 바꾸면 그 대화 기록이 결정적 증거가 됩니다. 반환이 늦어져 새 집 잔금 연체료나 추가 월세가 생기면 그 손해도 청구할 수 있으니, 미리 서면으로 손해 발생을 알려 두는 것이 좋습니다.

다섯째, 보증금을 안 주면 짐을 빼기 전에 임차권등기부터

이사 당일 보증금이 들어오지 않으면 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 등기 후에는 지급명령이나 소액소송으로 지연이자까지 받을 수 있고, 등기를 이유로 임대인이 세입자에게 불이익을 줄 방법은 없습니다.

정리하면, 임대인은 다음 만료일의 6개월 전 통지 일정을 미리 기록해 두어야 하고, 세입자는 해지 통지와 임대인의 승낙 대화를 보관하면 됩니다. 이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 계약서와 문자 기록을 가지고 상담받으시길 권합니다.