허위 전세계약으로 반환보증금을 받으면 어떤 처벌인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

전세사기 여파로 세입자들이 전세계약을 맺을 때 전세보증금반환보증(주택도시보증공사 HUG 또는 SGI서울보증보험)에 가입하는 경우가 크게 늘었는데, 최근에는 이 제도 자체를 노려 실제로는 존재하지 않는 임대차관계를 서류로만 꾸며 보증금을 타내는 사례가 잇따라 적발되고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “어차피 서류만 맞춰 놓으면 되는 거 아니냐”, “보증기관이 대신 물어주는 돈이니 집주인이나 나나 손해 볼 게 없다”는 생각으로 가담한 경우가 적지 않았습니다. 그런데 막상 보증기관이 대위변제 이후 구상 과정에서 이상 정황을 포착해 수사를 의뢰하면, “명의만 빌려줬을 뿐이다”, “나는 시키는 대로 서명만 했다”는 항변은 대부분 받아들여지지 않습니다.

최근 대법원은 무자본 갭투자 방식으로 다수의 임차인으로부터 전세보증금을 편취한 컨설팅업자에게 사기죄를 인정한 원심을 그대로 확정하는 등, 허위 서류를 이용해 보증금·대위변제금을 편취하는 범죄를 엄격하게 처벌하는 흐름을 보이고 있습니다. 계약서 자체를 위조했다면 여기에 별도의 문서범죄까지 더해집니다.

아래에서는 허위 전세계약으로 반환보증금을 받아내는 행위가 어떤 범죄에 해당하는지, 보증금을 지급한 기관이 누구냐에 따라 처벌이 어떻게 달라지는지, 그리고 지금 확인해야 할 것은 무엇인지 살펴보겠습니다.

1. 실제 거주하는 임차인이 없어도 서류만 갖추면 사기죄가 성립합니다

보증기관을 속여 대위변제금을 받아내는 순간, 임대차의 진위와 무관하게 사기죄는 완성됩니다.

전세보증금반환보증은 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 임차인에게 먼저 보증금을 지급(대위변제)하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. 이 제도가 작동하려면 그 전제로 실제 임대차계약과 실제 보증사고가 있어야 합니다.

그런데 실무에서는 임대인과 임차인, 또는 명의만 빌린 제3자가 짜고 실제로는 전세금이 오간 적도 입주한 사실도 없는데 계약서와 전입세대열람원 등 서류만 갖춰 보증에 가입한 뒤, 만기 후 임대인이 고의로 반환을 미뤄 보증사고를 일으키고 지급된 대위변제금을 나눠 갖는 방식이 적지 않게 적발되고 있습니다.

형법 제347조는 사람을 기망해 재물이나 재산상 이익을 취득한 자를 처벌합니다. 여기서 기망의 상대방은 임차인이 아니라 심사와 지급을 담당하는 보증기관이나 보험회사이고, 착오에 빠진 그 기관이 대위변제라는 처분행위를 했다는 점에서 사기죄의 구조는 그대로 성립합니다.

피고인이 임대차기간 만료 후 반환할 의사가 없는데도 불구하고 그 의사가 있는 것같이 가장하여 피해자를 기망하고 그렇게 믿은 상대방으로부터 임차보증금 명목으로 금원을 교부받아 편취하였다면, 그 후 실제로 입주하게 하였다는 사정만으로 범의가 없다고 할 수 없다(대법원 1979. 12. 11. 선고 79도2486 판결).

이 법리의 핵심은 “반환할 의사나 능력이 있는 것처럼 가장해 상대를 착오에 빠뜨렸는지”이고, 이 기준은 상대가 실제 임차인이든 대위변제 여부를 심사하는 기관이든 다르지 않습니다. 실제 거주 여부나 전세금 실제 수수 여부와 무관하게, 존재하지 않는 임대차관계를 존재하는 것처럼 꾸며 지급 결정을 이끌어냈다면 그 자체로 기망행위가 완성됩니다.

보증기관을 속여 대위변제금을 받아냈다면, 실제 거주나 전세금 수수 여부와 관계없이 사기죄가 성립합니다.

2. 계약서를 위조해 제출했다면 사문서위조죄까지 함께 성립합니다

존재하지 않는 계약을 종이 위에 만들어내는 순간, 사기와는 별개로 문서범죄가 시작됩니다.

허위 전세계약을 꾸미는 과정에서 실제 명의자의 동의 없이 서명·날인을 대신하거나, 존재하지 않는 임대인·임차인 명의로 계약서 자체를 새로 작성하는 경우가 있습니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무나 사실증명에 관한 타인의 문서를 위조한 자를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하고, 이를 보증기관이나 금융기관에 제출해 심사에 쓰면 형법 제234조 위조사문서행사죄로 같은 형에 처해집니다.

실제로 법원은 허위 임대차계약서와 무상거주확인서를 저축은행에 제출해 담보대출을 받아낸 사건에서, 특정경제범죄가중처벌법위반(사기)죄와 사문서위조·위조사문서행사죄를 함께 유죄로 인정하고 관련자들에게 실형을 선고한 바 있습니다(서울고등법원 2017. 5. 18. 선고 2016노3590 판결). 이 사건은 대출이었지만, 심사기관에 허위 서류를 제출해 심사를 통과시켰다는 구조 자체는 전세보증금반환보증을 편취하는 사건과 다르지 않습니다.

계약서 자체를 다른 사람 명의로 새로 만들었다면 사문서위조·행사죄가 별도로 성립하고, 실제 명의자가 사정을 알면서 직접 서명해 주었다면 문서위조는 성립하지 않을 수 있지만 그렇다고 사기죄까지 없어지는 것은 아닙니다. 문서죄 성립 여부는 명의자의 동의 유무에 따라 갈릴 뿐, 보증기관을 속여 돈을 받아낸 편취죄 자체를 막아주지 못합니다.

계약서 명의까지 위조했다면 사기죄와 사문서위조·행사죄가 함께 성립해 처벌 수위가 더 높아집니다.

3. 보증금을 지급한 기관이 어디냐에 따라 적용되는 법이 달라집니다

같은 편취 행위라도 상대가 HUG인지 보험회사인지에 따라 적용 법조와 형량이 갈립니다.

여기서 실무상 자주 오해하는 지점이 있습니다. 보험사기방지 특별법 제8조는 보험사기행위로 보험금을 취득한 자를 10년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하고, 징역형과 벌금형을 병과할 수 있으며, 상습범은 형의 2분의 1까지 가중되고 미수범도 처벌합니다. 다만 이 법에서 말하는 “보험회사”는 보험업법 제4조에 따라 허가를 받아 보험업을 경영하는 자로 한정됩니다.

SGI서울보증보험은 보험업법상 정식 보험회사이므로, 이곳을 속여 전세보증금반환보증금(대위변제금)을 받아냈다면 보험사기방지 특별법 제8조가 그대로 적용됩니다. 반면 주택도시보증공사(HUG)는 주택도시기금법에 근거해 설립된 공사로서 보증업무를 수행할 뿐 보험업법상 허가를 받은 보험회사는 아니므로, HUG를 상대로 한 편취는 보험사기방지 특별법이 아니라 형법상 사기죄와 이득액에 따른 특정경제범죄가중처벌법으로 의율됩니다.

어느 쪽이든 처벌을 면하는 것은 아니지만, 보험사기방지 특별법은 형법상 사기죄보다 벌금 상한이 낮은 대신 징역형과 벌금형을 병과할 수 있고 상습가중·미수처벌 규정이 명시돼 있어, 수사기관이 사건 초기부터 어느 법조를 적용할지에 따라 압수수색 범위와 구속영장 청구 기준이 달라질 수 있습니다.

4. 편취 금액이 커질수록, 반복될수록 처벌 수위는 가파르게 높아집니다

소액씩 나눠 받았더라도 반복되면 합산되어 특경법 가중처벌 구간에 들어갈 수 있습니다.

형법 제347조의 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하는 것이 기본형입니다. 다만 편취한 이득액이 5억원 이상 50억원 미만이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역으로, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 형이 크게 무거워집니다.

앞서 본 서울고등법원 2016노3590 판결에서도 편취액이 5억원 이상 50억원 미만 구간에 해당해 특정경제범죄가중처벌법위반(사기)죄가 적용됐고, 법원이 정한 권고형 범위 안에서 관련자들에게 징역 2년에서 3년까지 실형이 선고됐습니다. 무자본 갭투자로 여러 채의 빌라에 걸쳐 임차인 수십 명의 전세보증금을 조직적으로 편취한 사건에서는 대법원이 징역 8년을 확정한 사례도 있습니다.

허위 전세계약을 이용한 보증금 편취는 한 채, 한 번으로 끝나지 않고 여러 물건에 걸쳐 반복되는 경우가 많은데, 같은 범의로 이어진 행위는 포괄일죄로 묶여 이득액이 합산됩니다. 매물 하나당 받아낸 금액이 크지 않더라도 여러 채가 쌓이면 순식간에 특경법 가중처벌 구간에 들어갈 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

5. 적발되면 이렇게 절차가 진행되고, 지금 확인해야 할 것이 있습니다

보증기관의 구상 조사 단계에서 이미 자료가 확보되는 경우가 많아, 초기 대응이 사건의 방향을 가릅니다.

허위 전세계약 편취 사건은 통상 ①보증기관의 자체 조사나 관계자 제보로 관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 고발·인지수사가 시작되고 → ②계약 당사자, 명의를 빌려준 사람, 브로커 등 관련자 조사와 계좌추적·통신내역 압수수색이 이어진 뒤 → ③검찰(수원 관내 사건은 수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소되면 법원(수원지방법원)의 재판으로 진행됩니다. 이득액이 특경법 구간이라면 구속 수사 가능성도 배제할 수 없습니다.

이미 서류에 이름이 올라가 있거나 조사 통보를 받았다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 자신이 관여한 계약이 실제 전세금 지급과 입주 사실을 갖춘 계약인지, 서류상으로만 존재하는 계약인지부터 점검합니다.

2. 보증기관에 제출된 임대차계약서·확정일자·전입세대열람원이 실제 사실관계와 일치하는지 하나씩 대조합니다.

3. 대위변제금이 실제로 누구에게, 어떤 경로로 지급되고 나뉘었는지 계좌 흐름을 정리해 자신의 가담 정도를 객관적으로 파악합니다.

이 자료를 바탕으로 허위 전세계약·보증금 편취 사건에 전문성 있는 변호사의 조력을 받는다면, 사기죄 성립 여부와 문서죄 별도 성립 여부, 공범 관계에서의 가담 정도를 나눠 대응 전략을 세울 수 있습니다.

마치며

허위 전세계약으로 보증금을 받아내는 사건은 “보증기관이 대신 물어주는 돈이니 나중에 문제가 생겨도 결국 민사로 끝나지 않겠느냐”는 안일한 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

실제로 편취를 주도한 쪽이라면 이미 보증기관 내부 조사 단계에서 계좌 흐름과 서류 불일치가 상당 부분 확인돼 있는 경우가 대부분이어서, 사실관계를 부인하기보다 가담 경위와 이득 규모를 정확히 정리하는 것이 오히려 방어에 유리합니다. 반대로 서류에 이름만 올랐거나 명의만 빌려준 쪽도 “동의는 했지만 나는 이득을 본 게 없다”는 항변만으로는 공범 책임에서 벗어나기 어려운 경우가 많아, 실제 관여 정도를 입증할 자료를 별도로 준비해야 합니다.

저는 보증기관을 상대로 한 허위 전세계약 관련 사기·문서범죄 사건에서 편취를 주도한 쪽과, 서류에 이름만 올랐다가 뒤늦게 공범으로 지목된 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 초기에 어떤 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 저는 명의만 빌려줬을 뿐 대위변제금은 한 푼도 받지 않았는데도 처벌되나요?

A. 공모관계가 인정되면 실제로 이익을 분배받지 않았더라도 사기죄의 공동정범이나 방조범으로 처벌될 수 있습니다. 다만 이득을 받지 않은 사정은 양형에서 참작될 수 있습니다.

Q. HUG가 아니라 SGI서울보증보험을 속인 경우도 똑같이 처벌되나요?

A. SGI서울보증보험은 보험업법상 보험회사이므로 보험사기방지 특별법 제8조가 적용돼 10년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금에 처해지고 미수도 처벌됩니다. HUG는 이 법상 보험회사에 해당하지 않아 형법상 사기죄와 특정경제범죄가중처벌법으로 의율됩니다.

Q. 대위변제금을 아직 못 받고 적발됐다면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 미수에 그쳤더라도 처벌 대상입니다. 형법상 사기죄는 미수범을 처벌하고, 보험사기방지 특별법도 제10조에서 별도로 미수범 처벌 규정을 두고 있습니다.

Q. 제 도장을 직접 찍긴 했지만 허위 계약인 줄 알고 찍었습니다. 그래도 문서위조인가요?

A. 본인이 직접 서명·날인했다면 사문서위조죄는 성립하지 않을 수 있습니다. 다만 내용이 허위임을 알면서 보증기관에 제출되도록 협조했다면 사기죄의 공범 책임은 별도로 남습니다.

Q. 이미 받은 대위변제금을 전액 반환하면 처벌을 피할 수 있나요?

A. 반환·합의는 양형에서 유리한 사정으로 참작될 뿐입니다. 불법영득의사는 대위변제금을 취득한 시점에 이미 완성되기 때문에, 사후 반환만으로 사기죄 성립 자체가 없어지지는 않습니다.

Q. 여러 채에 걸쳐 소액씩 나눠 받았는데도 합산되나요?

A. 동일한 범의로 반복된 행위는 포괄일죄로 묶여 합산 이득액을 기준으로 특정경제범죄가중처벌법 적용 여부를 판단합니다. 매물 하나당 금액이 적더라도 합산되면 가중처벌 구간에 들어갈 수 있습니다.

Q. 보증기관에서 소명 요구 공문을 받았는데 어떻게 대응해야 하나요?

A. 최초 소명 내용이 이후 형사 절차의 방향을 크게 좌우합니다. 임대차계약서·계좌내역·문자기록 등 관련 자료를 먼저 변호사와 함께 정리한 뒤 답변하는 것이 안전합니다.