전세사기 피해, 보증금 못 받았다면 무엇부터 해야 할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다고 합니다.”

“등기부를 확인해 보니 근저당권과 압류까지 설정돼 있습니다.”

전세사기 피해가 의심되는 상황에서는 단순히 임대인의 연락을 기다리기보다 현재 자신의 권리순위와 실제 보증금 회수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

다만 전세보증금을 반환받지 못했다는 이유만으로 모두 특별법상 ‘전세사기피해자’로 인정되는 것은 아닙니다.

전세사기 피해, 어떤 경우 특별법 적용을 받을까요?

현행 전세사기피해자법은 원칙적으로 다음 요건을 함께 살펴봅니다.

① 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖췄는지

② 임차보증금이 원칙적으로 5억 원 이하인지

③ 2명 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 예상되는지

④ 임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있는지

보증금 상한은 지역과 피해자 사정 등에 따라 위원회가 2억 원 범위에서 상향 조정할 수 있습니다.

반대로 보증보험 등으로 전액 반환받을 수 있거나, 최우선변제 또는 대항력·우선변제권 행사만으로 보증금 전액을 회수할 수 있다고 판단되는 경우에는 특별법 적용대상에서 제외될 수 있습니다.

따라서 단순한 ‘보증금 미반환’과 ‘특별법상 전세사기 피해’를 구분해서 대응해야 합니다.

전세사기 피해인데 이사를 해야 한다면?

보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출하는 것은 신중해야 합니다.

주택의 인도와 주민등록은 대항력 유지와 연결되기 때문입니다.

임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

특히 기존에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 임차권등기가 완료된 뒤 이사하더라도 이미 취득한 권리를 유지할 수 있습니다. 따라서 단순히 신청서만 제출한 상태가 아니라 실제 등기가 완료됐는지를 확인하는 것이 중요합니다.

전세사기 피해 주택이 경매에 넘어갔다면?

경매가 시작됐다고 해서 보증금을 전액 돌려받거나 반대로 전혀 받지 못한다고 단정할 수는 없습니다.

다음 내용을 함께 확인해야 합니다.

① 전입신고와 확정일자 시점

② 선순위 근저당권

③ 국세·지방세 등 선순위 권리

④ 다른 임차인의 보증금과 순위

⑤ 주택의 예상 매각가격

⑥ 자신의 예상 배당금

특별법상 전세사기피해자로 결정된 경우에는 일정한 요건 아래 경매절차의 유예·정지 신청이나 피해주택 매입 지원 등 별도의 지원제도가 문제될 수도 있습니다.

전세사기 피해, 보증금 회수는 어떤 순서로 준비할까요?

① 등기부와 임대차계약서를 확인합니다.

② 전입일자·확정일자와 권리순위를 정리합니다.

③ 계약 종료와 보증금 반환요구 자료를 확보합니다.

④ 이사한다면 임차권등기명령 필요성을 확인합니다.

⑤ 임대인의 다른 재산이 있다면 가압류를 검토합니다.

⑥ 보증금반환소송 또는 지급명령으로 집행권원을 확보합니다.

⑦ 경매 배당과 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 검토합니다.

전세사기 피해, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 전세사기 피해는 보증금만 못 받으면 모두 인정되나요?

A. 아닙니다. 특별법상 전세사기피해자로 인정받으려면 임차인의 권리요건, 보증금 규모, 다수 피해 발생 가능성, 임대인의 반환의사 관련 사정 등을 심의받아야 합니다.

Q. 전세사기 피해를 입었는데 먼저 이사해도 될까요?

A. 기존 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있으므로 임차권등기명령과 실제 등기 완료 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

Q. 전세사기 피해 주택이 경매에 넘어가면 보증금을 전액 받을 수 있나요?

A. 매각가격과 선순위 담보권·세금·다른 임차인의 권리순위에 따라 달라집니다. 예상 배당액을 먼저 계산해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

전세사기 피해는 단순한 보증금반환소송만의 문제가 아닙니다. 임차인의 대항력과 우선변제권, 임차권등기명령, 특별법상 피해자 인정, 경매·배당, 가압류와 강제집행까지 연결해서 검토해야 합니다.

이미 보증금 반환이 지연되고 있거나 주택에 경매·압류가 시작됐다면 전세계약서와 전입·확정일자 자료, 등기부와 반환요구 내역부터 정리하고 실제 보증금 회수 순서를 검토해보시기 바랍니다.