월세 미납 명도소송, 몇 개월 연체하면 시작할 수 있을까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“보증금이 있으니 조금 더 기다려 달라고 합니다.”

“몇 달 밀려야 계약을 해지하고 명도소송을 할 수 있을까요?”

임차인이 월세를 계속 연체하더라도 임대인이 직접 출입문을 잠그거나 짐을 밖으로 옮겨 퇴거시켜서는 안 됩니다.

월세 미납 명도소송을 진행하려면 먼저 차임 연체를 이유로 임대차계약을 적법하게 종료할 수 있는지를 확인한 뒤 건물 인도를 청구하는 순서로 접근해야 합니다.

월세 미납 명도소송, 몇 개월 연체해야 가능할까요?

목적물이 주택 등 일반 건물인지 상가인지에 따라 기준을 구분할 필요가 있습니다.

민법 제640조에 따르면 건물 기타 공작물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

예를 들어 월세가 100만 원이라면 반드시 두 달 연속 미납했는지만 보는 것이 아니라 실제 연체액이 200만 원 상당에 이르렀는지를 확인하는 방식입니다.

반면 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 상가라면 단순히 “두 달 밀렸다”는 이유만으로 바로 해지하기보다 실제 연체액이 3기의 차임액에 이르렀는지를 확인해야 합니다.

월세 미납 명도소송 전에 내용증명이 꼭 필요할까요?

모든 명도소송에서 내용증명 자체가 필수요건인 것은 아닙니다.

다만 차임 연체를 이유로 계약을 해지하는 사건에서는 언제, 어떤 이유로 계약을 해지했고 언제까지 건물을 인도해달라고 요구했는지를 남기는 것이 중요합니다.

따라서 내용증명이나 문자 등으로 아래 증거들을 명확하게 남겨두면 이후 소송에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.

① 현재까지의 미납 월세

② 계약해지 의사

③ 부동산 인도 요구

④ 미납금 지급 요구

보증금이 남아 있으면 월세 미납 명도소송을 못 하나요?

보증금이 남아 있다는 이유만으로 계약해지나 명도청구가 당연히 막히는 것은 아닙니다.

오히려 연체가 장기간 계속되면 미납 월세뿐 아니라 관리비와 원상회복비용 등이 누적돼 보증금을 초과할 수도 있습니다.

따라서 현재 보증금에서 공제할 미납차임과 기타 정산금액을 계산하면서 건물 인도청구와 미납금 청구를 함께 검토할 필요가 있습니다.

계약 종료 이후에도 임차인이 계속 목적물을 사용하고 있다면 구체적인 사용관계에 따라 차임 상당의 부당이득 등도 문제될 수 있습니다.

임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 어떻게 될까요?

명도소송은 실제 점유자가 누구인지가 중요합니다.

소송 도중 기존 임차인이 가족이나 다른 사업자 등에게 점유를 이전하면 판결을 받은 이후 집행 과정에서 새로운 문제가 생길 수 있습니다.

따라서 점유 변경 가능성이 있다면 소송 전후로 부동산점유이전금지가처분 필요성을 함께 검토하는 것이 좋습니다.

월세 미납 명도소송은 어떤 순서로 준비할까요?

① 임대차계약서를 확인합니다.

② 월세 입금내역을 기준으로 실제 연체액을 계산합니다.

③ 해지요건이 충족됐는지 확인합니다.

④ 계약해지와 인도 요구를 명확하게 통보합니다.

⑤ 현재 실제 점유자를 확인합니다.

⑥ 필요하면 점유이전금지가처분을 검토합니다.

⑦ 건물인도와 미납차임 등을 함께 청구합니다.

⑧ 승소 후 자진퇴거하지 않으면 강제집행을 진행합니다.

월세 미납 명도소송에서 승소하면 바로 내보낼 수 있을까요?

판결을 받았다고 임대인이 직접 임차인의 짐을 빼거나 문을 잠글 수 있는 것은 아닙니다.

임차인이 자진해서 인도하지 않는다면 집행권원을 토대로 법원 집행절차를 진행해야 합니다.

민사집행법 제258조는 부동산 인도 강제집행에서 집행관이 채무자의 점유를 배제하고 채권자에게 부동산을 인도하도록 규정하고 있습니다.

따라서 실제 명도가 끝날 때까지는 소송과 강제집행을 하나의 절차로 보고 준비하는 것이 좋습니다.

월세 미납 명도소송, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 월세 미납 명도소송은 한 달만 밀려도 가능한가요?

A. 차임연체를 이유로 계약을 해지하려면 적용되는 법률과 실제 연체액을 확인해야 합니다. 일반적인 건물 임대차는 2기의 차임액, 상가는 3기의 차임액이 중요한 기준입니다.

Q. 월세 미납 명도소송 전에 내용증명을 꼭 보내야 하나요?

A. 모든 경우 필수는 아니지만 계약해지 의사와 도달 시점, 미납금과 퇴거 요구 내용을 입증하는 자료로 활용할 수 있습니다.

Q. 월세 미납 명도소송에서 승소하면 집주인이 직접 짐을 빼도 되나요?

A. 그렇지 않습니다. 임차인이 자진퇴거하지 않는다면 집행관을 통한 인도 강제집행을 진행해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

월세 미납 명도소송은 단순히 연체금만 계산하는 사건이 아닙니다. 계약해지 시점과 실제 점유자, 점유이전금지가처분, 미납차임과 보증금 정산, 판결 이후 강제집행까지 함께 검토해야 합니다.

임차인의 월세 연체가 계속되고 있다면 지급 약속만 기다리기보다 임대차계약서와 월세 입금내역, 현재 점유관계와 해지통보 자료를 정리하고 월세 미납 명도소송을 어떤 순서로 진행할지 검토해보시기 바랍니다.