전세보증금반환소송, 보증금 못 받고 이사해야 한다면? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“새로운 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다.”

“지금은 돈이 없으니 조금만 더 기다려 달라.”

임대인이 이런 말을 하며 반환을 미루더라도 임대차가 적법하게 종료됐다면 새로운 임차인이 들어오는 것 자체가 보증금 반환의 법적 조건이 되는 것은 아닙니다.

전세보증금반환소송을 준비한다면 계약 종료 여부와 보증금 액수뿐 아니라 현재 대항력·우선변제권을 어떻게 유지할 것인지, 판결 후 실제 집행할 재산이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

보증금 못 받고 이사하면 왜 문제가 될까요?

주택임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 취득했다면 그 요건은 대항력을 유지하는 동안에도 계속 필요합니다.

대법원은 2025년 4월 15일, 임차인이 임차권등기 전에 주택의 점유를 상실하면 기존 대항력이 소멸하고 이후 임차권등기를 마치더라도 과거의 대항력이 소급하여 되살아나는 것은 아니라고 판단했습니다.

따라서 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 집을 비우고 전입신고까지 옮기는 것은 신중해야 합니다.

전세보증금반환소송 전에 임차권등기명령을 해야 할까요?

모든 전세보증금반환소송에서 임차권등기명령이 필수인 것은 아닙니다.

다만 임대차가 종료됐는데 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차권등기를 마친 뒤에는 이사 등으로 대항요건을 잃더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

중요한 것은 ‘신청했다’는 사실이 아니라 실제 임차권등기가 완료됐는지를 확인하는 것입니다.

전세보증금반환소송은 어떤 순서로 준비할까요?

① 임대차 종료 여부를 확인합니다.

: 계약기간 만료, 해지통보, 묵시적 갱신 여부 등을 확인해 실제 종료일을 정리합니다.

② 보증금 지급자료를 확보합니다.

: 임대차계약서와 계좌이체내역, 영수증 등을 준비합니다.

③ 반환요구 자료를 남깁니다.

: 문자·카카오톡·내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요구한 경위와 임대인의 답변을 보존합니다.

④ 이사해야 한다면 임차권등기를 검토합니다.

: 특히 기존 대항력과 우선변제권을 유지해야 한다면 등기 완료 전 전출을 서두르지 않는 것이 중요합니다.

⑤ 임대인의 재산상태를 확인합니다.

: 다른 부동산이나 재산을 처분할 우려가 있다면 가압류 등 보전처분 필요성을 검토할 수 있습니다.

⑥ 전세보증금반환소송을 제기합니다.

: 계약 종료와 반환의무를 입증해 집행권원을 확보하는 절차입니다.

전세보증금반환소송에서 이기면 바로 돈을 받을까요?

반드시 그렇지는 않습니다.

승소판결은 임대인의 반환의무를 확정하고 강제집행할 수 있는 근거가 되지만 임대인이 자진 지급하지 않으면 별도의 집행절차가 필요할 수 있습니다.

부동산 강제경매, 예금·채권 압류 등 실제 집행 가능한 재산을 확인해야 합니다.

또한 임대차가 끝난 경우 임차인의 주택 반환의무와 임대인의 미납차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다.

따라서 소송 단계부터 실제 주택 인도 시점과 반환금액을 함께 정리해야 합니다.

전세보증금반환소송, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 전세보증금반환소송 전에 임차권등기를 반드시 해야 하나요?

A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 다만 보증금 반환 전에 이사·전출해야 한다면 기존 대항력과 우선변제권을 보호하기 위해 우선 검토할 필요가 있습니다.

Q. 임차권등기명령을 신청한 날 바로 이사해도 되나요?

A. 기존 권리를 안전하게 보전하려는 목적이라면 실제 임차권등기가 완료됐는지를 확인한 뒤 이사하는 것이 중요합니다.

Q. 새 세입자가 안 들어오면 보증금을 못 받나요?

A. 임대차가 적법하게 종료됐다면 새 세입자 입주 자체가 임대인의 반환의무가 발생하기 위한 일반적인 법적 조건은 아닙니다.

Q. 전세보증금반환소송에서 승소하면 회수까지 끝난 건가요?

A. 아닙니다. 임대인이 지급하지 않으면 부동산·예금 등에 대한 강제집행이 추가로 필요할 수 있습니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

전세보증금반환소송은 소장만 제출하는 문제가 아닙니다. 임차권등기 시점과 대항력, 등기부 권리관계, 가압류와 판결 이후 강제집행까지 실제 회수 가능성을 연결해 검토해야 합니다.

계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 전세계약서와 전입·확정일자, 등기사항증명서, 반환요구 자료를 먼저 정리하고 이사 전에 전세보증금반환소송과 임차권등기명령의 진행 순서를 검토해보시기 바랍니다.