임차인 명도소송, 월세 3개월 밀렸다면 가능할까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“계약기간이 끝났는데 나가지 않습니다.”

“월세도 밀리고 있는데 조금만 더 기다려 달라고 합니다.”

임차인 명도소송을 생각한다면 먼저 임대차가 법적으로 종료됐는지 확인해야 합니다.

기간 만료인지, 차임 연체나 계약위반에 따른 해지인지에 따라 입증해야 할 내용이 달라지기 때문입니다.

임차인 명도소송, 월세가 밀리면 바로 가능할까요?

상가건물의 경우 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 현행 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 기준입니다.

따라서 단순히 월세를 한두 번 늦게 냈다는 사실만 보고 계약이 종료됐다고 단정해서는 안 됩니다.

실제 미납액이 얼마인지, 언제부터 연체됐는지, 이후 일부 변제가 있었는지와 계약해지 의사표시가 제대로 전달됐는지를 함께 확인해야 합니다.

계약기간이 끝났다면 바로 명도소송을 할 수 있을까요?

계약서상 기간만 확인해서는 부족할 수 있습니다.

상가라면 임차인의 계약갱신요구권 행사 여부와 갱신거절 사유를 확인해야 하고, 이미 묵시적 갱신이나 별도의 합의갱신이 있었다면 실제 종료일이 달라질 수 있습니다.

따라서 최초 계약서뿐 아니라 갱신계약서, 문자·카카오톡, 내용증명 등 계약 종료를 확인할 자료를 함께 정리하는 것이 중요합니다.

점유이전금지가처분은 왜 함께 검토할까요?

명도소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 승소 이후 집행 과정이 복잡해질 수 있습니다.

민사집행법 제300조는 현상이 변경되면 권리 실행이 불가능하거나 현저히 곤란해질 우려가 있는 경우 가처분을 허용하고 있습니다.

따라서 상가 운영자가 변경되고 있거나 다른 사람에게 점포를 넘기려는 정황이 있다면 명도소송 전에 실제 점유자를 확인하고 점유이전금지가처분 필요성을 검토할 수 있습니다.

임차인 명도소송 전 무엇을 준비해야 할까요?

① 임대차 종료 근거를 확인합니다.

: 계약기간과 갱신내역, 연체차임과 해지통보를 정리합니다.

② 실제 점유자를 확인합니다.

: 계약서상 임차인과 현재 건물을 사용하는 사람이 동일한지 확인합니다.

③ 미납차임을 계산합니다.

: 월별 입금내역과 보증금에서 공제할 금액을 구분합니다.

④ 점유이전금지가처분을 검토합니다.

: 소송 중 점유자가 바뀔 위험이 있는지를 살펴봅니다.

⑤ 명도와 금전청구를 함께 검토합니다.

: 미납차임뿐 아니라 임대차 종료 후 실제 사용·수익이 계속됐다면 차임 상당 부당이득 문제가 발생할 수 있습니다.

보증금을 돌려주지 않고 바로 퇴거를 요구할 수 있을까요?

임대차가 종료되면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제한 나머지 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 문제됩니다.

대법원도 임차인이 보증금을 반환받지 못해 동시이행항변권에 따라 건물을 점유하고 있다면 일정한 경우 이를 곧바로 불법점유라고 볼 수 없다고 판단하고 있습니다.

따라서 보증금 정산 없이 임차인이 불법점유하고 있다고 단정하기보다 보증금과 연체차임을 먼저 계산해야 합니다.

임차인 명도소송에서 승소하면 바로 내보낼 수 있을까요?

임차인이 자진해서 퇴거하지 않는다면 임대인이 직접 문을 잠그거나 집기를 밖으로 옮겨서는 안 됩니다.

민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자의 점유를 배제하고 부동산을 채권자에게 인도하는 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

임차인 명도소송, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 임차인 명도소송은 월세 3개월이 밀리면 가능한가요?

A. 상가의 경우 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 계약해지를 검토할 수 있습니다. 실제 연체금액과 해지통보 여부를 함께 확인해야 합니다.

Q. 임차인 명도소송 전에 점유이전금지가처분을 꼭 해야 하나요?

A. 모든 사건에서 필수는 아닙니다. 다만 제3자에게 점유가 넘어갈 가능성이 있다면 승소 후 집행의 실효성을 위해 함께 검토할 필요가 있습니다.

Q. 임차인 명도소송에서 승소하면 제가 직접 열쇠를 바꿔도 되나요?

A. 자진퇴거하지 않는다면 정해진 강제집행 절차를 이용해야 합니다. 집행관이 점유를 배제하고 부동산을 인도하는 방식으로 진행됩니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

임차인 명도소송은 단순히 “계약이 끝났으니 나가라”고 주장하는 사건이 아닙니다. 계약 종료, 실제 점유자, 보증금과 연체차임 정산, 가처분, 판결 이후 강제집행까지 하나의 흐름으로 준비해야 합니다.

현재 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 임대차계약서와 입금내역, 해지·퇴거 통보자료, 현재 점유상태부터 정리하고 명도소송과 점유이전금지가처분, 금전청구까지 함께 검토해보시기 바랍니다.