부동산 가압류, 소송 전에 재산부터 묶을 수 있을까요? 

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“대여금을 못 받고 있는데 채무자가 아파트를 매물로 내놨습니다.”

“판결을 받아도 그때 재산이 없으면 어떻게 하나요?”

민사소송에서 승소하는 것과 실제 돈을 회수하는 것은 별개의 문제입니다. 판결이 나오기 전에 채무자의 책임재산이 줄어들 우려가 있다면 부동산 가압류를 검토할 수 있습니다.

민사집행법 제276조는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 강제집행을 보전하기 위해 가압류를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 가압류하지 않으면 향후 판결 집행이 불가능하거나 매우 곤란해질 염려가 있어야 합니다.

부동산 가압류는 어떤 경우에 가능할까요?

핵심은 크게 두 가지입니다.

① 실제로 받을 돈이 있다는 점

: 대여금이라면 차용증·송금내역, 공사대금이라면 계약서·세금계산서·공사자료 등 채권의 발생 원인과 금액을 보여주는 자료가 필요합니다.

② 지금 재산을 보전해야 할 필요가 있다는 점

: 채무자가 부동산을 매각하려는 정황, 재산에 추가 담보가 설정되는 상황, 다른 채무가 상당해 향후 강제집행이 어려워질 가능성 등을 구체적으로 정리해야 합니다.

민사집행법 제279조도 가압류 신청 시 청구채권과 가압류 이유가 되는 사실을 적고 이를 소명하도록 하고 있습니다.

부동산 가압류 신청은 소송 전에 할 수 있을까요?

가능합니다.

가압류는 본안소송에서 승소하기 전에 재산을 보전하기 위한 절차이므로, 대여금청구·공사대금청구 등 본안소송을 제기하기 전에도 신청할 수 있습니다.

관할은 원칙적으로 가압류할 부동산이 있는 곳을 관할하는 지방법원 또는 본안소송의 관할법원입니다.

다만 가압류만 받아놓고 끝나는 것은 아닙니다. 이후 지급명령이나 민사소송 등을 통해 실제 채권을 확정하고 집행권원을 확보하는 과정이 필요합니다.

법원에서 담보제공을 요구할 수도 있을까요?

그럴 수 있습니다.

민사집행법 제280조는 청구채권과 가압류 필요성이 소명된 경우에도 법원이 채권자에게 담보를 제공하도록 한 뒤 가압류를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 신청할 때에는 채권자료만 준비할 것이 아니라 법원이 정하는 담보제공 가능성까지 고려할 필요가 있습니다.

부동산 가압류 결정이 나면 어떻게 집행될까요?

부동산 가압류는 결정만 받아두는 것으로 끝나는 것이 아니라 등기부에 가압류 내용을 기입하는 방식으로 집행됩니다.

민사집행법 제293조에 따라 부동산 가압류 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하는 방식으로 이루어지며, 등기는 법원이 촉탁합니다.

또한 가압류 결정의 집행에는 기간 제한도 있으므로 결정 이후 집행 단계까지 확인해야 합니다.

부동산이 있다고 무조건 가압류하는 것이 좋을까요?

집행 실익도 살펴야 합니다.

예를 들어 시가 5억 원인 부동산이라도 이미 선순위 근저당권이나 다른 압류가 상당액 설정돼 있다면 향후 경매에서 실제 배당받을 수 있는 금액이 많지 않을 수 있습니다.

따라서 아래 내용을 함께 확인해야 합니다.

① 부동산 현재 시세

② 선순위 근저당권

③ 다른 가압류·압류

④ 예상 경매비용과 배당 가능성

⑤ 다른 예금·채권 등 집행재산 존재 여부

부동산 가압류, 자주 묻는 질문은 무엇일까요?

Q. 부동산 가압류를 하면 채무자가 바로 돈을 갚아야 하나요?

A. 아닙니다. 가압류는 장래 강제집행을 위한 보전절차입니다. 실제 금전 회수를 위해서는 본안소송이나 지급명령을 통해 집행권원을 확보해야 할 수 있습니다.

Q. 부동산 가압류는 판결을 받기 전에도 가능한가요?

A. 가능합니다. 오히려 판결 전에 채무자의 재산이 줄어들 위험에 대비하기 위한 제도입니다. 다만 청구채권과 보전 필요성을 소명해야 합니다.

Q. 부동산 가압류 신청에는 담보가 필요한가요?

A. 사건에 따라 법원이 담보제공을 명할 수 있습니다. 채권과 가압류 필요성을 소명했더라도 담보조건이 붙을 수 있습니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

부동산 가압류는 단순히 채무자의 집을 찾아 신청하는 문제가 아닙니다. 실제 채권이 존재하는지, 지금 보전이 필요한 이유가 있는지, 선순위 권리를 고려해 집행 실익이 있는지, 이후 본안소송과 강제집행을 어떻게 연결할지까지 함께 살펴야 합니다.

채무자가 부동산을 처분하려는 정황이 있거나 판결 전 재산 감소가 우려된다면 계약서·차용증·송금자료와 등기부부터 확보하고, 부동산 가압류와 본안소송 및 실제 채권회수 방향을 함께 검토해보시기 바랍니다.