중도금 먼저 보내도 못 막은 해제 — 매도인 해약금 해제 유효 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 아파트를 3억 8,300만 원에 팔기로 계약한 매도인이었습니다. 사정이 바뀌어 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제하려 했는데, 매수인은 중도금 지급기일보다 2주 이상 앞서 중도금 3,000만 원을 일방적으로 송금한 뒤 "이미 이행에 착수했으니 해제할 수 없다"며 소유권이전등기 청구 소송을 냈습니다. 의뢰인은 계약금 배액과 받은 중도금까지 합쳐 1억 660만 원을 공탁하고 방어를 맡겨 왔습니다.

사건의 쟁점

① 매수인이 기일 전에 중도금을 보낸 것이 민법 제565조의 "이행의 착수"에 해당하는가 ② 계약서에 "중도금 지급 전까지 해약금 해제 가능"이라고 정한 조항의 의미 ③ 매도인의 해제 통지와 공탁이 적법한가.

변호사의 조력

대법원은 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있다고 보지만, 특별한 사정이 있으면 예외를 인정합니다. 저는 두 가지 사정을 세웠습니다. 첫째, 계약서에 "중도금 지급 전까지 해약금에 의한 해제가 가능하다"는 해약 기한 조항이 있어 당사자들이 그때까지 해제권을 유보한 것이라는 점. 둘째, 의뢰인이 이미 해제 의사를 밝힌 뒤 매수인이 그 해제권을 소멸시킬 목적으로 기일을 앞당겨 송금한 것은 통상적인 계약 이행이 아니라는 점입니다. 해제 통지의 도달 시점과 공탁 경위를 시간순으로 정리해 매도인의 해제가 절차적으로도 완결되었음을 보였습니다.

결과

부산지방법원은 매수인의 기일 전 중도금 선지급을 이행의 착수로 볼 수 없다고 판단해 의뢰인의 해약금 해제를 유효하다고 인정하고, 매수인의 소유권이전등기 청구를 기각했습니다. 판결은 그대로 확정되었습니다.

이 사례가 알려주는 것

매도인이 계약을 되돌리려 할 때 매수인이 중도금을 서둘러 보내는 일은 흔하지만, 계약서에 해약 기한 조항이 있고 매도인이 먼저 해제 의사를 밝힌 뒤라면 그 선지급은 해제를 막지 못할 수 있습니다. 매매계약서의 해제 조항 한 줄이 수억 원의 결과를 가릅니다. 해제를 하려는 쪽도 막으려는 쪽도 계약서 문구와 통지 시점부터 확인해 보시기 바랍니다.