임대인 사망 전세보증금 반환, 누구에게 청구해야 할까요? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약이 끝나가는데
갑자기 임대인이 사망했다는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다.

임차인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다.

“계약한 집주인이 사망했는데
이제 보증금은 누구에게 받아야 할까요?”

“상속인이 여러 명이면
그중 한 사람에게만 청구하면 되는 걸까요?”

“가족들이 모두 상속을 포기했다고 하면
보증금을 돌려받지 못하는 건가요?”

결론부터 말씀드리면,

임대인이 사망했다고 해서
전세계약이 자동으로 종료되거나
보증금 반환채무가 사라지는 것은 아닙니다.

다만 임대인의 사망 이후에는
누가 주택과 임대인의 지위를 승계했는지,

상속인이 몇 명인지,

상속포기나 한정승인이 있었는지,

현재 주택에 경매나 압류가 진행되고 있는지를
함께 확인해야 합니다.

특히 임대인의 가족이라는 이유만으로
특정 상속인 한 명과 구두로만 이야기하고
보증금 반환 절차가 정리됐다고 생각하는 것은 위험할 수 있습니다.

임대인이 사망해도 기존 전세계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다

임대인의 사망 자체는
임대차계약의 당연한 종료사유가 아닙니다.

따라서 임대인이 사망했다고 해서
임차인이 바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

기존 계약기간,

보증금,

차임,

갱신 여부 등도
사망했다는 이유만으로 자동으로 사라지지 않습니다.

특히 임차인이 주택을 인도받고
전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 상태라면

상속으로 해당 주택의 소유권을 취득한 사람은
임대인의 지위를 승계하는 문제가 생깁니다.

따라서 상속인이

“나는 계약서에 서명한 적이 없다.”

“계약은 돌아가신 분과 한 것이니
내 책임은 아니다.”

라고 주장하더라도

상속을 통해 주택과 임대인의 지위를 승계했다면
그 주장만으로 보증금 반환책임에서
벗어나는 것은 아닐 수 있습니다.

임대인이 바뀌었다고 해서
새로운 임대차계약서를 반드시 다시 작성해야
기존 계약이 유지되는 것도 아닙니다.

보증금을 받기 전에 먼저 전출하는 것은 신중해야 합니다

임대인이 사망하고
상속관계까지 복잡해지면

임차인이 불안한 마음에
먼저 다른 집으로 이사하려는 경우가 있습니다.

하지만 보증금을 돌려받지 못한 상태라면
전출과 주택 인도 시기를 신중하게 정해야 합니다.

주택의 점유와 주민등록은
임차인의 대항력 유지와 관련될 수 있기 때문입니다.

보증금 회수에 필요한 조치를 하지 않은 채

짐을 모두 빼고,

열쇠를 넘기고,

전입신고까지 다른 곳으로 옮긴다면

기존에 확보해둔 권리관계에
문제가 생길 수 있습니다.

따라서 먼저 이사해야 한다면
임차권등기명령을 검토하고,

실제로 등기부에 임차권등기가 완료된 것을
확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.

임대인의 사망 때문에
상속절차가 늦어지고 있다는 이유만으로

임차인이 자신의 보증금 보호조치까지
미뤄야 하는 것은 아닙니다.

상속인이 여러 명이라면 상속관계부터 확인해야 합니다

임대인이 사망했다면
가장 먼저 해야 할 일 중 하나가
상속인의 범위를 확인하는 것입니다.

배우자와 자녀가 있는지,

선순위 상속인이 누구인지,

상속포기를 한 사람이 있는지에 따라
실제 상속인이 달라질 수 있습니다.

문제는 부동산 등기부만 봐서는
상속관계를 정확하게 파악하기 어려운 경우가 있다는 점입니다.

상속등기가 아직 이루어지지 않았다면
등기부에는 여전히 사망한 임대인이
소유자로 표시되어 있을 수 있습니다.

따라서 소송이나 임차권등기명령 등을 준비한다면

가족관계증명서,

기본증명서,

제적등본 등

상속관계를 확인할 수 있는 자료가
필요할 수 있습니다.

임차인이 직접 이러한 자료를
전부 확보하기 어려운 경우에는

법원 절차를 통해
상속관계를 확인하는 방법도 검토할 수 있습니다.

공동상속인이 있다면 한 사람과만 합의해서는 위험할 수 있습니다

임대인의 배우자와 자녀 등
여러 사람이 공동으로 상속하는 경우도 많습니다.

이때 상속인 중 한 명이

“내가 가족 대표이니
앞으로 나하고만 이야기하면 된다.”고 할 수 있습니다.

하지만 실제 반환청구에서는
그 사람이 보증금 반환과 관련해
어떤 권한을 가지고 있는지 확인할 필요가 있습니다.

공동상속인들이 임대인의 지위를
함께 승계하는 구조라면

보증금 반환채무 역시
공동상속인 사이에서 문제가 될 수 있습니다.

따라서 계약 종료 통지나
보증금 반환 요구를 할 때는

확인된 공동상속인 모두에게
내용을 전달하는 방향을 검토하는 것이 안전합니다.

특히 반환금 지급,

계약 해지,

주택 인도방법을 합의할 때는

한 사람의 말만 믿고 진행하기보다
다른 공동상속인의 동의 여부까지
확인해두는 것이 좋습니다.

나중에

“그 상속인에게 그런 권한을 준 적이 없다.”

는 주장이 나오면
보증금 반환 과정이 더욱 복잡해질 수 있기 때문입니다.

상속포기를 했다면 그 사람에게 바로 청구하기 어려울 수 있습니다

상속인이

“저는 상속포기를 했으니
보증금 문제와 상관없습니다.”

라고 말하는 경우가 있습니다.

상속포기가 적법하게 이루어지면
그 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로
취급되는 문제가 생깁니다.

따라서 단순히 고인의 배우자나 자녀라는 이유만으로
그 사람에게 보증금 반환을 청구하기는
어려울 수 있습니다.

또 선순위 상속인이 모두 상속을 포기하면
그다음 순위 상속인에게
상속 문제가 넘어갈 수 있습니다.

따라서

“자녀들이 전부 포기했다니
이제 상속인이 없다.”

고 바로 결론 내려서는 안 됩니다.

누가 언제 상속포기를 했는지,

가정법원의 심판은 확정됐는지,

다음 순위 상속인이 존재하는지를
계속 확인해야 합니다.

한정승인을 했다면 책임 범위가 달라질 수 있습니다

상속포기와 한정승인은 서로 다른 제도입니다.

한정승인을 한 상속인은 상속 자체를 포기하는 것이 아니라

상속으로 얻은 재산의 범위에서 상속채무를 변제하는 구조가 됩니다.

따라서 임대차보증금 반환채무가 있더라도

상속인의 개인재산까지
당연히 집행할 수 있는지와

상속받은 재산 범위에서만
책임을 부담하는지는 구분해야 합니다.

상속인이 한정승인을 주장한다면

가정법원 심판문,

확정 여부,

상속재산 목록,

현재 청산절차가 어떻게 진행되고 있는지를
확인해볼 필요가 있습니다.

특히 임대주택 외에는
상속재산이 거의 없는 상황이라면

보증금 반환소송만 진행할 것이 아니라
해당 주택의 담보가치와 배당 가능성부터
함께 따져봐야 합니다.

2026년에는 상속인이 임대차계약을 갱신했다고 해서
곧바로 단순승인으로 보기도 어렵습니다

최근에는 임대인이 사망한 뒤
공동상속인들이 기존 임차인과
임대차기간을 연장한 사안도 문제된 바 있습니다.

상속인이 임대차계약을 갱신했다는 사실만으로
상속재산을 처분한 것으로 보아

곧바로 상속을 단순승인했다고
단정할 수 있는 것은 아닙니다.

기존 임대차를 유지하거나
상속재산을 관리하기 위한 행위인지,

실제로 상속재산을 처분한 것인지 등을
구체적으로 구분해야 합니다.

따라서 상속인이

“계약을 연장해줬으니
상속을 받아들인 것 아니냐.”

거나

반대로

“한정승인을 했으니
임대차계약과 아무 관계가 없다.”

고 주장한다고 해서

한 가지 행동만으로
책임 범위를 단정해서는 안 됩니다.

현재 상속 승인 형태와
주택 소유관계,

실제 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.

계약 종료 통지는 누구에게 해야 할까요?

보증금을 청구하기 전에는
임대차계약이 실제로 종료됐는지도
확인해야 합니다.

계약기간이 언제 끝나는지,

묵시적으로 갱신된 것은 아닌지,

계약갱신요구권을 사용했는지,

해지 또는 갱신거절 통지가
언제 상대방에게 도달했는지를 살펴봐야 합니다.

임대인 생전에 이미

“계약을 연장하지 않겠다.”

“만료일에 보증금을 반환해 달라.”고 통지했다면

문자메시지, 카카오톡, 내용증명,

통화녹음 등을 보관해두는 것이 좋습니다.

임대인이 사망한 뒤 처음으로
계약 종료를 통지해야 한다면

확인된 상속인들에게 계약 종료일, 보증금액, 반환 요구,

주택을 언제 어떻게 인도할 것인지 등을
서면으로 전달해두는 것이 안전합니다.

상속인이 정리될 때까지 마냥 기다릴 필요는 없습니다

임대인의 사망 이후
상속인들끼리 분쟁이 생겨

상속등기가 몇 달씩 이루어지지 않는 경우도 있습니다.

하지만 임차인이

“상속등기가 끝날 때까지는
아무것도 할 수 없다.”

고 생각하면서
기한 없이 기다릴 필요는 없습니다.

계약이 종료되었는데도
보증금이 반환되지 않는다면

임차권등기명령,

보증금반환청구,

가압류 등을
검토할 수 있습니다.

공동상속재산의 관리가 제대로 이루어지지 않는 경우에는
사안에 따라 상속재산관리인 선임 문제를
검토할 수도 있습니다.

상속인의 존재 자체가 불분명하거나
모두 상속을 포기한 것으로 보이는 경우에도

별도의 상속재산 관리 절차가 필요한지
확인해야 합니다.

따라서 “상속인이 아직 정해지지 않았다”는 말만 듣고
보증금 반환 절차 전체를
중단할 필요는 없습니다.

마치며

임대인이 사망했다고 해서
전세보증금 반환청구권이
사라지는 것은 아닙니다.

기존 임대차 역시
사망만으로 자동 종료되지 않습니다.

다만 이후에는

누가 상속인인지,

공동상속인이 몇 명인지,

상속포기나 한정승인이 있었는지,

누가 주택과 임대인의 지위를 승계했는지,

주택에 경매나 압류가 진행되고 있는지를
하나씩 확인해야 합니다.

특히 임대인의 가족 중 한 명과만
구두로 이야기를 나눈 뒤

보증금 반환절차가 모두 정리됐다고
생각하는 것은 위험할 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태라면

임차권등기,

반환소송,

가압류,

경매 배당 등

실제 회수에 필요한 절차를
상속관계와 함께 검토해야 합니다.

법무법인 심은 임대인 사망으로 발생한
전세보증금 반환 사건에서

상속인 확인,

상속포기·한정승인 여부,

임차권등기와 보증금반환청구,

가압류와 경매 배당까지

실제 보증금 회수 가능성을 기준으로
사건의 대응 방향을 검토하고 있습니다.