[민사] 형제 공동명의 부동산, 한 명이 매도를 반대하면? 

상속받은 형제 공동명의 부동산, 매도 반대 시 해결 방법

부모님에게 상속받은 토지나 주택을 형제들이 공동명의로 보유하다 보면 부동산을 언제, 어떻게 처분할지를 두고 의견이 갈리는 경우가 있습니다.

한 사람은 빨리 매도하고 싶지만 다른 형제는 계속 보유하기를 원한다면 부동산 전체를 임의로 처분할 수 있을까요?

결론부터 말하면 공유부동산 전체를 매도하려면 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

다만 다른 공유자가 매도에 동의하지 않는다고 해서 반드시 공동명의 상태를 계속 유지해야 하는 것은 아닙니다. 자신의 지분을 처분하거나, 협의가 어렵다면 공유물분할을 통해 공유관계를 정리하는 방법을 검토할 수 있습니다.

1. 한 명이 반대하면 부동산 전체를 팔 수 없나요?

민법 제264조에 따르면 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다.

따라서 형제가 공동명의로 소유하고 있는 부동산 전체를 매도하려면 원칙적으로 공유자 모두가 동의해야 합니다.

예를 들어 세 형제가 공동명의로 부동산을 소유하고 있고 두 명이 매도를 원하더라도, 나머지 한 명이 반대한다면 지분이 과반수라는 이유만으로 부동산 전체를 매도할 수는 없습니다.

다만 자신의 지분만 처분하는 것은 별개의 문제입니다.

민법 제263조에 따라 각 공유자는 자신의 지분을 독자적으로 처분할 수 있으므로 다른 형제의 동의를 받지 않고 자신의 지분만 제3자에게 매도하는 것은 원칙적으로 가능합니다.

다만 지분만 매수한 사람은 부동산 전체를 단독으로 소유하는 것이 아니라 기존 공유자들과 새로운 공유관계를 형성하게 됩니다. 이 때문에 일반적인 부동산 매매보다 매수자를 찾기 어렵거나 거래가격이 낮아질 가능성도 고려해야 합니다.

2. 협의가 안 된다면 공유물분할을 청구할 수 있습니다

형제 중 한 명이 계속 매도를 반대하여 공유관계를 유지하기 어렵다면 공유물분할을 검토할 수 있습니다.

민법 제268조에 따르면 특별한 분할금지 약정이 없는 한 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

먼저 공유자들끼리 분할방법에 합의할 수 있다면 소송까지 진행할 필요는 없습니다.

예를 들어

• 토지를 실제로 나누어 각자 단독소유하는 방법

• 한 형제가 다른 형제의 지분을 매수하는 방법

• 부동산 전체를 일반 시장에 매도한 뒤 대금을 지분에 따라 나누는 방법

등을 협의할 수 있습니다.

그러나 분할방법에 대한 합의가 이루어지지 않는다면 법원에 공유물분할소송을 제기하여 공유관계를 정리할 수 있습니다.

3. 공유물분할소송을 하면 무조건 경매될까요?

그렇지는 않습니다.

공유물분할소송을 제기했다고 해서 법원이 곧바로 부동산을 경매에 넘기는 것은 아닙니다.

재판상 공유물분할에서는 현물분할이 원칙입니다. 토지라면 실제 토지를 나누어 각각 단독소유하도록 하는 방법을 먼저 검토할 수 있습니다.

다만 부동산의 성질상 현물로 나누기 어렵거나, 나누었을 때 부동산의 가치가 현저하게 떨어질 우려가 있다면 법원이 경매를 명하고 그 매각대금을 지분에 따라 나누도록 할 수 있습니다.

또한 일정한 경우에는 한 공유자가 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게 적정한 지분가액을 지급하는 방법도 검토될 수 있습니다.

따라서 공유물분할소송에서는 단순히 “경매를 할 것인지”만 보는 것이 아니라 부동산의 종류와 형태, 지분비율, 이용현황과 경제적 가치 등을 종합하여 적절한 분할방법을 검토해야 합니다.

4. 경매분할은 일반 매매와 차이가 있습니다

법원이 경매에 따른 대금분할을 명하면 판결 확정 후 공유물분할을 위한 경매절차가 진행될 수 있습니다.

경매는 일반적인 부동산 매매와 달리 법원의 절차에 따라 감정평가와 입찰이 진행됩니다.

유찰이 반복되면 최저매각가격이 낮아질 수 있기 때문에 일반 시장에서 매도하는 것보다 최종 매각가격이 낮아질 가능성도 있습니다.

따라서 공유물분할소송을 시작하기 전에는 바로 경매를 전제로 하기보다 다른 공유자가 지분을 인수할 수 있는지, 일반 매매를 통한 처분 가능성은 없는지 등을 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.

소송이 시작된 이후에도 공유자들이 합의하여 한 사람이 다른 사람의 지분을 매수하거나 부동산을 일반 시장에 매도하는 방식으로 사건을 마무리할 수도 있습니다.

5. 상속받은 공동명의 부동산이라면 먼저 확인할 점

특히 부모님으로부터 상속받은 부동산이라면 주의해야 할 부분이 있습니다.

등기부상 여러 형제가 공동으로 부동산을 보유하고 있다고 해서 모든 경우에 곧바로 일반적인 공유물분할소송을 진행할 수 있는 것은 아닙니다.

아직 공동상속인 사이에서 상속재산분할이 이루어지지 않은 상태라면, 개별 상속부동산만을 대상으로 일반적인 공유물분할을 하기보다 가정법원의 상속재산분할절차를 통해 분할방법을 정해야 하는 경우가 있습니다.

따라서 상속으로 취득한 부동산이라면 현재 법률관계가 일반적인 공유관계인지, 아직 상속재산분할이 필요한 상태인지를 먼저 확인해야 합니다.

6. 자주 묻는 질문

Q1. 형제 중 한 명이 반대하면 부동산 전체를 팔 수 없나요?

A. 원칙적으로 그렇습니다. 공유부동산 전체를 매도하려면 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 다만 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할을 통해 공유관계를 종료하는 방법을 검토할 수 있습니다.

Q2. 제 지분만 따로 팔 수 있나요?

A. 원칙적으로 가능합니다. 공유자는 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 처분할 수 있습니다. 다만 지분만 매도하는 경우 일반적인 부동산 전체 매매보다 거래가 어렵거나 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

Q3. 공유물분할소송을 하면 무조건 경매되나요?

A. 아닙니다. 재판상 공유물분할은 현물분할이 원칙입니다. 현물로 나누기 어렵거나 분할로 인해 가치가 현저하게 감소할 우려가 있는 경우 등에 경매분할이 이루어질 수 있습니다.

공동명의 부동산, 매도 여부보다 공유관계를 먼저 확인해야 합니다

형제 공동명의 부동산은 한 명이 매도를 반대한다고 해서 다른 공유자가 임의로 부동산 전체를 처분할 수는 없습니다.

그러나 협의가 되지 않는다는 이유로 계속 공동명의 상태를 유지해야 하는 것도 아닙니다.

자신의 지분을 처분하거나 공유자 사이에서 지분을 인수하는 방법, 일반 매매 또는 공유물분할소송 등 여러 방법을 검토할 수 있습니다.

특히 공유물분할소송을 한다고 해서 반드시 경매로 이어지는 것은 아니므로 부동산의 형태와 이용현황, 각자의 지분과 희망하는 분할방법 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

상속받은 부동산이라면 일반적인 공유물분할에 앞서 상속재산분할이 완료된 상태인지도 확인해야 합니다.

진앤솔 법률사무소는 관세사 출신 김단하 변호사가 상속 및 형제 공동명의 부동산의 공유물분할, 지분정리 등 관련 쟁점을 구체적으로 검토합니다.

형제 공동명의 부동산의 매도나 지분정리를 두고 협의가 이루어지지 않고 있다면 현재 공유관계와 가능한 분할방법을 먼저 확인하여 대응 방향을 검토해 보시기 바랍니다.