부동산 중개보수, 약정대로 다 줘야 할까 — 중개보수 감액에 관한 판례평석 

들어가며

부동산 매매를 중개한 공인중개사가 약정한 중개보수(복비)를 청구했을 때, 의뢰인이 “너무 많다”며 다투는 경우가 있습니다. 약정이 있으면 그대로 다 지급해야 할까요? 최근 서울서부지방법원은 약정된 중개보수라도 사정에 따라 감액될 수 있다는 점을 확인했습니다.

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사건의 개요

공인중개사인 원고는 다가구주택(매매대금 약 13억 7,400만 원)의 매매를 중개했습니다. 중개대상물확인설명서에는 중개보수가 부가가치세를 포함해 약 1,360만 원, 지급시기는 잔금시로 기재되어 있었습니다. 그런데 매도인인 피고가 중개보수 지급을 다투면서 소송으로 이어졌습니다.

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1심은 원고의 청구를 인용했으나, 항소심은 중개보수를 약정액의 60% 수준인 약 816만 원으로 감액했습니다.

쟁점 하나 — 매도인에게 지급 의무가 있는지

피고는 확인설명서의 도장(인영)의 진정성립 등을 문제 삼으며 지급 의무 자체를 다투었습니다. 그러나 법원은 확인설명서에 중개보수 금액과 지급시기가 기재되어 있고 매도인의 날인이 되어 있는 점 등을 근거로, 매도인에게 중개보수 지급 의무가 있다고 인정했습니다. 인영이 본인 도장에 의해 찍힌 것으로 보이면 특별한 사정이 없는 한 날인이 본인 의사에 따른 것으로 추정된다는 법리가 적용된 것입니다.

쟁점 둘 — 약정한 중개보수의 감액

부동산 중개보수 약정이 있더라도, 그 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실 원칙이나 형평에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는, 상당하다고 인정되는 범위로 감액될 수 있습니다. 법원은 중개 업무의 내용과 관여 정도, 계약 체결·이행의 경위, 거래 사안의 특성 등 여러 사정을 종합적으로 고려해, 이 사건 중개보수를 약정액의 60% 수준으로 제한하는 것이 타당하다고 판단했습니다.

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한편 지연손해금은 매매계약의 잔금 지급일 이후로 기산하되, 지급의무의 존부와 범위에 관해 다툴 만한 사정이 있었던 점을 반영해 판결 선고 시까지는 낮은 이율을 적용했습니다.

평석 — 시사점

첫째, 중개보수 약정이 곧 ‘전액 지급’을 의미하지는 않습니다. 약정이 있어도 그 액수가 부당하게 과다하다고 평가되면, 법원이 신의칙과 형평을 근거로 감액할 수 있습니다.

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둘째, 감액의 기준은 ‘중개 업무의 실질’입니다. 중개사가 실제로 어떤 업무를 얼마나 수행했는지, 거래 경위가 어떠했는지가 감액 여부와 그 폭을 좌우합니다.

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셋째, 확인설명서의 기재와 날인은 중요합니다. 지급 의무의 존부는 확인설명서에 무엇이 어떻게 기재·날인되었는지로 판가름 나는 경우가 많으므로, 작성 단계에서 이를 꼼꼼히 확인해 두는 것이 좋습니다.

마치며

중개보수 분쟁은 ‘약정대로 받을 수 있는가’와 ‘얼마까지 인정되는가’가 함께 문제 됩니다. 중개사라면 업무 수행 내역과 확인설명서를, 의뢰인이라면 실제 제공된 중개 업무의 정도를 객관적으로 정리해 두는 것이 분쟁 해결의 출발점입니다.