부동산 계약파기, 계약금 두 배면 끝날까요?

임영호 변호사

안녕하세요. ‘제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

“집값이 올랐으니 계약금 두 배를 주고 계약을 끝내겠다고 합니다.”

“이미 이사와 잔금 준비까지 했는데 받아들여야 하나요?”

부동산 계약파기는 매도인이 마음을 바꿨다고 언제든 가능한 것은 아닙니다.

민법 제565조는 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 ‘이행에 착수할 때까지’ 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 규정합니다.

따라서 핵심은 계약금만이 아니라 현재 계약이 어느 단계까지 진행됐는지입니다.

그렇지 않습니다.

매도인이 계약금 배액을 돌려주고 해제할 수 있는 것은 원칙적으로 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전까지입니다.

대법원은 ‘이행의 착수’를 객관적으로 외부에서 확인할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제행위를 한 경우라고 보고 있습니다. 단순히 돈을 마련하거나 이사를 알아보는 정도의 준비행위만으로는 부족할 수 있습니다.

또한 매도인이 “배액을 주겠다”고 말만 한 것으로 곧바로 해제가 완성되는 것도 아닙니다. 대법원은 실제 배액을 상환하거나 적어도 이를 받을 수 있는 상태로 이행제공해야 한다고 판단하고 있습니다.

중도금 지급은 대표적인 이행착수 판단 요소입니다.

다만 최근 대법원은 계약에서 정한 중도금·잔금 지급일이 매도인에게도 기한의 이익을 부여한 것으로 볼 수 있는 경우에는 매수인이 예정일보다 일방적으로 일찍 중도금을 지급했다고 해서 반드시 이행착수가 인정되는 것은 아니라고 판단했습니다.

따라서 단순히 “중도금을 먼저 보내면 계약파기를 막을 수 있다”고 생각하기보다 계약서의 지급기일, 특약, 당사자의 의사와 실제 이행과정을 함께 확인해야 합니다.

① 매매계약서와 특약을 확인합니다.

: 계약금의 성격과 중도금·잔금 지급일, 해제·위약금 조항을 살펴야 합니다.

② 계약 진행단계를 정리합니다.

: 계약금만 지급된 상태인지, 중도금 지급이나 소유권이전 준비 등 이행착수가 있었는지 확인합니다.

③ 매도인의 파기 통보를 보관합니다.

: 문자·카카오톡·이메일 등 언제 어떤 이유로 계약을 종료하겠다고 했는지 자료를 남겨야 합니다.

④ 계약 유지와 금전청구를 구분합니다.

: 해제가 적법하지 않고 계약이 유효하다면 매수인이 해당 부동산을 계속 취득하기 위해 소유권이전등기 이행을 요구할 수 있는지도 검토해야 합니다.

⑤ 위약금과 손해배상을 확인합니다.

: 계약서에 위약금 약정이 있다면 민법상 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 다만 예정액이 지나치게 과다하면 법원이 감액할 수도 있습니다.

Q. 부동산 계약파기는 매도인이 계약금 두 배를 주면 무조건 가능한가요?

A. 아닙니다. 계약의 이행에 착수하기 전에 적법하게 배액상환에 의한 해제를 해야 하며, 이미 이행착수가 있었다면 계약금 배액만으로 해제할 수 있는지 달라집니다.

Q. 부동산 계약파기에서 중도금을 먼저 보내면 되나요?

A. 무조건 그렇지는 않습니다. 2024년 대법원 판례에 따르면 지급기일의 의미와 계약 내용에 따라 예정일 전 일방적인 지급이 이행착수로 인정되지 않을 수도 있습니다.

Q. 부동산 계약파기를 당하면 배액만 받고 끝내야 하나요?

A. 계약이 아직 유효한지, 채무불이행에 해당하는지에 따라 소유권이전등기 청구나 계약해제·손해배상 등 다른 대응도 검토할 수 있습니다.

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 뒤 제43기 사법연수원을 수료했으며, 변호사·세무사·변리사 자격을 보유하고 있습니다.

부동산 계약파기 사건에서는 계약금을 얼마 지급했는지만 볼 것이 아니라 계약서의 특약, 이행착수 여부, 매도인의 해제 방식과 매수인이 원하는 결과를 함께 살펴야 합니다.

매도인으로부터 갑작스러운 계약파기 통보를 받았다면 배액을 바로 수령하거나 해제에 동의하기 전에 계약서와 입금내역, 통보자료를 먼저 정리하고 계약 유지와 금전청구 중 어떤 대응이 가능한지 검토해보시기 바랍니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

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