보증금 안 내고 월세 밀린 전차인 — 4천만 원 반소까지 기각 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 대형 판매시설 전체를 임차해 점포별로 전대하는 운영사였습니다. 한 음식점 전차인이 보증금 1,000만 원을 유예기한이 지나도록 내지 않고, 매출연동 차임과 관리비까지 3기 이상 연체했습니다. 세 차례 내용증명으로 해지 가능성을 알린 뒤 해지를 통보했지만 전차인은 나가지 않았고, 오히려 "인근 시설에서 같은 메뉴 영업을 허용해 독점보장의무를 어겼다"며 4,000만 원 손해배상 반소를 냈습니다.

사건의 쟁점

① 해지가 적법한가, 추가 유예 약정이 있었는가 ② 매출 하락을 이유로 한 연체에 정당한 사유가 있는가 ③ 점포를 실제로 점유하는 자가 법인인가 그 실질 운영자 개인인가 ④ 독점보장의무 위반 반소가 성립하는가.

변호사의 조력

차임 지급의무는 임대인의 사용·수익 제공의무와 대가관계에 있을 뿐 매출 보장과 대가관계에 있지 않다는 점을 축으로 삼았습니다. 독점보장은 명시적 약정과 그 범위, 그리고 위반과 매출 하락 사이의 인과관계가 모두 입증되어야 하는데 상대방에게는 어느 것도 없었습니다. 해지 절차는 최고 반복과 도달 확인까지 기록으로 갖추어 두었기에 그대로 제시했고, 점유 주체가 불명확한 점을 대비해 법인과 실질 운영자 개인을 함께 피고로 세워 집행 불능 위험을 막았습니다.

결과

부산지방법원은 해지가 적법하다고 보아 법인에게 점포 인도와 연체 차임·관리비 약 5,380만 원, 그리고 인도 완료일까지 매월 132만 원의 지급을 명했고, 반소는 전부 기각했습니다. 실질 운영자 개인에 대한 청구는 그가 법인의 기관일 뿐 별도 점유자가 아니라는 이유로 기각되었지만, 본소의 실체와 반소 방어는 모두 관철되어 확정되었습니다.

이 사례가 알려주는 것

매출이 안 나와서 월세를 못 냈다는 사정은 연체의 정당한 사유가 되지 않습니다. 독점을 원하는 입점 상인은 구역·업종·기간을 계약서에 명시해야 하고, 운영사는 최고와 해지 통보를 절차대로 남겨야 명도소송에서 흔들리지 않습니다. 상가 명도와 반소가 얽힌 분쟁은 계약서와 통지 기록을 지참해 상담받으시기 바랍니다.