내 동의 없이 임차권을 넘겼다 — 토지 되찾고 차임까지 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인들은 모텔 주차장으로 쓰이던 토지의 임대인이 사망한 뒤 그 지위를 이어받은 상속인들이었습니다. 토지 임차권은 모텔 소유권과 함께 여러 사람에게 순차로 넘어갔고, 마지막 임차인은 모텔을 팔면서 임대인의 동의 없이 임차권까지 매수인에게 넘겼습니다. 차임은 구두로 월 160만 원까지 올려 받아 왔지만 새 계약서는 없었고, 미납도 쌓여 있었습니다.

사건의 쟁점

① 임대인 동의 없는 임차권 양도를 이유로 계약을 해지할 수 있는가 ② 계약서 없이 올려 받아 온 월 160만 원의 차임 인상이 유효한가 ③ 최초 임차인의 보증금을 승계한 임차인이 보증금 공제를 주장할 수 있는가.

변호사의 조력

민법 제629조에 따라 임차인이 임대인 동의 없이 임차권을 양도하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 저는 소장 자체로 해지 의사를 표시해 절차를 단축했고, 임차권이 넘어간 경위를 모텔 매매 자료로 입증했습니다. 차임 인상에 대해서는 임차인이 실제로 인상된 금액을 지급해 온 사실 자체가 합의의 증거임을 논증했고, "새 계약서 작성이 조건이었다"는 항변은 당시 계약서 작성을 요구한 정황이 없다는 점으로 배척시켰습니다.

결과

부산지방법원은 무단양도를 이유로 한 해지를 인정해 임차인에게 토지 인도를 명하고, 월 160만 원을 기준으로 미지급 차임과 인도 완료일까지의 차임 상당액을 지급하도록 했습니다. 보증금 1,000만 원은 계약서 기재에 따라 공제되었고 판결은 확정되었습니다.

이 사례가 알려주는 것

건물을 팔면서 부지 임차권을 함께 넘기는 거래는 임대인 동의가 없으면 해지 사유가 됩니다. 반대로 임대인은 구두로 올린 차임도 실제 지급 내역으로 입증할 수 있습니다. 토지·상가 임대차에서 임차인이 바뀌었거나 차임 다툼이 있다면 지급 내역과 양도 경위부터 정리해 상담받으시기 바랍니다.