약속한 34평 아파트가 없었다 — 3억 약정이 4.8억 배상으로 

의뢰인이 처한 상황

토지 소유자인 의뢰인은 아파트 시행사에 땅을 7억 원에 팔면서, 대금 중 3억 원은 현금 대신 '신축 아파트 분양면적 34평형 한 채'로 받기로 약정하고 소유권을 먼저 넘겨주었습니다. 그런데 1년 뒤 분양 모집 공고를 보니 25평형부터 32평형까지만 있을 뿐, 약속한 34평형은 단 한 세대도 없었습니다. 시행사는 "32평형 특정 호실로 합의가 바뀌었는데 의뢰인이 받기를 거절했다"고 주장했습니다.

사건의 쟁점

① 존재하지 않는 평형을 지급하기로 한 대물변제 의무가 시행사의 귀책으로 이행불능이 되었는지 ② 32평형으로 변경하는 합의가 실제로 있었는지 ③ 이행불능에 따른 배상액을 어느 시점의 어떤 가격으로 산정할지가 다투어졌습니다.

변호사의 조력

시행사가 스스로 공표한 분양 모집 공고를 분석해 34평형 세대가 아예 존재하지 않음을 밝히고, 이행불능일을 공고일로 특정했습니다. '변경 합의' 주장에 대해서는, 시행사가 실제로 한 행동이 분양이 모두 끝난 뒤 기존 수분양자의 매물을 웃돈을 주고 사라고 제안한 것뿐이었음을 자료로 드러내 항변을 무너뜨렸습니다. 배상액은 이행불능 당시 시가를 기준으로 한다는 대법원 법리에 따라, 공고일 당시 분양가(다툼 없는 수치)에 34평을 곱해 산정했습니다.

결과

1심은 4억 8,227만 원과 지연손해금의 지급을 명해 청구를 전부 인용했고, 시행사가 다섯 명의 변호인을 선임해 항소했으나 항소심도 새로 낸 증거를 모두 배척하며 항소를 기각해 확정되었습니다. 3억 원짜리 약속이 4억 8,000만 원 배상이 된 것입니다.

이 사례가 알려주는 것

이행불능 손해배상은 약정 시점이 아니라 '이행불능 당시의 시가'로 계산되므로, 그 사이 분양가가 올랐다면 오히려 더 받게 됩니다. 반대로 토지주는 '○평형 한 채'처럼 막연한 대물 약정을 피하고 동·호수 특정, 대체 조항, 가등기 담보를 갖춰야 하며, 등기를 먼저 넘기면 협상력이 사라진다는 점도 기억해야 합니다. 시행사와의 대물 약정이 어긋났다면 계약서와 분양 공고를 지참해 상담받으시기 바랍니다.