위약금 1.5억을 5천만 원으로 — 중개사 청구는 전부 기각 

의뢰인이 처한 상황

토지와 무허가 건물을 15억 원에 팔기로 한 매도인, 그리고 그 거래를 중개한 공인중개사(매도인의 아들)가 의뢰인입니다. 매수인은 건물을 신축하려 했는데 토지 일부를 도로로 내주어야 할 가능성이 드러나자 잔금 지급을 미루며 협의를 요청했고, 매도인은 최고 후 계약을 해제하고 다른 사람에게 더 높은 가격으로 팔았습니다. 매수인은 계약금 1억 5,000만 원 반환과 위약금 1억 5,000만 원, 합계 3억 원을 매도인에게, 그중 1억 5,000만 원은 중개사에게도 함께 청구했습니다.

사건의 쟁점

① 매도인의 해제가 적법했는지(등기서류 일체의 이행제공이 있었는지) ② 계약금 상당의 손해배상 예정액이 부당하게 과다한지 ③ 중개사가 도로 편입 가능성을 설명할 의무가 있었는지가 다투어졌습니다.

변호사의 조력

해제의 적법성은 다투기 어려운 사정이었기에 전선을 옮겼습니다. 위약금에 대해서는 도로 편입 가능성이 건축법령을 해석해야 비로소 알 수 있는 사항이라는 점, 매수인에게도 확인 의무가 있었다는 점, 계약금만 지급된 초기 단계라 계약금 반환으로 손해 대부분이 전보된다는 점을 논증했습니다. 특히 '더 비싼 가격에 되팔렸다'는 불리한 사실을 "도로 문제는 가격 형성에 중요하지 않았다"는 감액 논거로 재배치했습니다. 중개사에 대해서는 건축 요건은 신축허가를 받으려는 매수인이 행정관청에 확인할 영역이고, 매수인이 부동산 개발업을 영위하는 전문가라는 점을 들어 설명의무 위반을 부정했습니다.

결과

법원은 계약금 반환은 인정하되 위약금 예정액 1억 5,000만 원을 5,000만 원으로 감액했고, 중개사에 대한 청구는 전부 기각하며 그 부분 소송비용을 매수인이 부담하게 했습니다. 판결은 확정되었습니다. 약 2억 5,000만 원을 방어한 결과입니다.

이 사례가 알려주는 것

매도인이 잔금 미지급을 이유로 해제하려면 등기권리증·위임장·인감증명서 등 서류 일체를 갖추고 무엇을 준비했는지 특정해 통지해야 합니다. 그것이 안 되었다면 위약금 감액으로 손실을 줄이는 것이 현실적 전략입니다. 중개사의 설명의무는 중개대상물의 상태와 권리관계이지 매수인의 사업 목적 달성 가능성이 아닙니다. 부동산 매매 해제 분쟁에 놓였다면 계약서와 통지 서류를 지참해 상담받으시기 바랍니다.