실수로 말소한 임차권등기, 허그 내용증명받고 회복 등기 성공 

허그(hug)로부터 보증금을 받은 뒤 임차권등기를 말소한 의뢰인

의뢰인은 서울 강서구 소재 주택에 관하여 보증금 3억 3,000만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 임대차계약이 종료된 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않자, 임차권등기명령을 받아 2024년 4월 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이후 의뢰인은 전세보증금반환보증에 따라 HUG로부터 보증금 전액을 지급받았습니다. 보증금을 모두 돌려받았으므로 임차권등기를 유지할 필요가 없다고 생각한 의뢰인은 임대인의 요청을 받고 임차권등기 말소를 신청했고, 해당 등기는 2024년 11월 말소되었습니다.

그러나 의뢰인은 약 8개월 뒤 HUG로부터 내용증명을 받았습니다. HUG의 동의 없이 임차권등기를 말소하여 대위변제금과 지연배상금 상당의 손해가 발생했으므로, 임차권등기가 복구되지 않으면 가압류와 손해배상청구 등을 검토하겠다는 내용이었습니다.

단순한 ‘실수’만으로는 회복하기 어려웠던 사건

이미 말소된 임차권등기를 되살리려면 말소회복등기청구가 필요했습니다. 문제는 의뢰인이 등기관의 착오가 아니라 자신의 의사에 따라 직접 말소를 신청했다는 점이었습니다.

판례에 따르면 당사자가 자발적으로 등기를 말소한 경우에는 원칙적으로 말소회복등기를 청구하기 어렵습니다. 실제로 이 사건에서도 HUG 대위변제의 법률관계를 알지 못하고 말소했다는 착오 주장만으로는 회복등기를 인정받기 어려웠습니다.

더욱이 부동산에는 지방자치단체의 압류등기가 존재했습니다. 종전 임차권등기가 회복되면 압류등기의 순위에도 영향을 줄 수 있었으므로, 임대인뿐만 아니라 압류권자인 지방자치단체를 상대로도 승낙의 의사표시를 받아야 했습니다.

청구원인 법리 보완

노혁수 변호사는 우선 추가적인 손해 발생을 막기 위해 새로운 임차권등기명령을 신청했습니다. 다만 새로 설정한 임차권등기는 2024년에 설정됐던 종전 등기와 순위가 달랐기 때문에, 이것만으로는 HUG가 승계한 종전 권리를 충분히 보전할 수 없었습니다.

이에 임대인을 상대로 종전 임차권등기의 회복등기절차 이행을 청구하고, 압류권자인 지방자치단체를 상대로 회복등기에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기했습니다.

소송 과정에서는 단순히 의뢰인이 착오로 임차권등기를 말소했다는 주장에 머무르지 않았습니다. HUG의 대위변제증서, 확약서, 송금자료와 보증관계 자료를 토대로 청구원인을 보완했습니다.

HUG가 보증금을 지급한 순간 보증금반환채권과 그 담보에 관한 권리를 법률상 취득하였으므로, 의뢰인에게는 종전 임차권등기를 독자적으로 말소할 권한이 남아 있지 않았다는 주장이었습니다. 따라서 의뢰인이 신청한 말소는 단순한 의사표시의 착오가 아니라, 권한 없는 사람이 신청한 부적법한 말소에 해당한다고 주장했습니다.

또한 HUG에 소송고지를 하고 사실조회를 통해 대위변제와 보증관계에 관한 자료를 확보했습니다. 압류권자가 회복등기에 승낙할 실체법상 의무가 없다고 다투자, 종전 임차권등기가 권한 없는 자에 의해 말소된 원인무효의 등기라는 점을 근거로 반박했습니다.

청구 전부 인용 및 종전 임차권등기 회복 완료

수원지방법원은 보완된 청구원인을 받아들여 의뢰인의 청구를 모두 인용했습니다.

법원은 HUG가 대위변제로 보증금반환채권과 그 담보에 관한 권리를 취득하였으므로, 의뢰인이 임차권등기를 말소할 적법한 권한 없이 신청한 말소는 부적법하다고 판단했습니다.

이에 임대인에게는 2024년 11월 말소된 주택임차권등기의 회복등기절차를 이행하라고 명하고, 압류권자인 지방자치단체에는 회복등기에 대한 승낙의 의사표시를 하라고 판결했습니다.

판결이 확정된 후 2026년 8월 종전 주택임차권등기의 회복등기까지 실제로 완료되었습니다. 이에 따라 2025년에 새로 설정한 임차권등기만 유지하는 데 그치지 않고, 2024년에 설정된 종전 임차권등기와 그 순위를 등기부상 되살릴 수 있었습니다.