가짜 연장계약서를 뛰어넘어 전세 보증금 반환 받기 

안녕하십니까, 실력과 진정성을 모두 갖춘 국사무쌍(國士無雙)의 변호사, 염진우 변호사입니다.

집이든 사무실이든 연습실이든 어떠한 '공간'을 소유하거나 점유한다는 것은 우리 삶에 크나큰 의미를 지닙니다. 이와 관련해서 '주택임대차보호법'은 제31조까지 있는 짧은 법률인데다 주요내용은 제11조까지만 보면 되니 한 번쯤은 찬찬히 읽어보시는 것을 권해드립니다. 오늘 살펴볼 사례는 이러한 주택임대차보호법과 채권질권 쟁점이 결합된 전세보증금 반환 사건입니다.

1. 사건 개요: 두 개의 장벽에 막힌 보증금

의뢰인(원고)은 실제로는 6개월 정도의 연장만을 원했지만 임대인(피고)의 요청으로 '은행 제출용'이라며 기간이 2년 연장된 계약서(2027년 만기)에 서명했고, 전세자금대출로 인해 보증금에는 1억 2,000만 원의 근질권이 설정되어 있었습니다. 임대인은 이 두 가지를 방패 삼아 "계약기간이 남았다", "질권자에게 이중변제할 위험이 있다"며 보증금 반환을 거부했습니다. 의뢰인은 자신이 서명한 서류에 발목이 잡혀 전 재산과도 같은 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.

2. 쟁점 및 해결 과정

가. 첫 번째 장벽: '2027년 만기' 계약서의 증명력을 격파

임대인은 기간이 명시된 계약서가 그 자체로 법률행위가 이루어지는 '처분문서'라며 강력히 주장했습니다. 염진우 변호사는 계약서의 형식적 기재와 모순되는 객관적 사실들을 제시하여 계약이 실질적으로 종료되었음을 입증했습니다.

객관적 정황 제시: ① 임대차기간 중 보증금 일부를 반환한 사실, ② "돈이 들어오면 해주겠다"며 기간 연장을 주장하지 않은 통화 녹취, ③ 2년간 부동산 매물로 등록된 정황 등을 통해 계약서가 보증금 반환 유예를 위한 형식적 문서임을 증명했습니다.

또한 연장계약서를 작성했더라도 주택임대차보호법에 따라 임차인이 해지 요청시 3개월 후 효력이 발생한다는 법리를 강력하게 주장하였습니다.

나. 두 번째 장벽: '근질권'의 함정을 '소송동의서'와 법리로 돌파

질권자의 동의 없이 제기한 소송은 당사자적격 흠결로 각하될 수 있는 중대한 위기였습니다.

소송동의서 확보: 원고의 소송 수행에 동의한다는 이 사건에 적합한 「소송동의서」 양식을 염진우 변호사가 직접 작성하고 질권자인 은행의 동의를 받음으로써 당사자적격 흠결 문제를 해결했습니다.

판결-집행 준별론: 임대인이 "이중변제 위험은 여전하다"고 반박하자, '판결절차는 분쟁의 관념적 해결절차일 뿐 집행 가능성은 소의 이익을 좌우하지 않는다'는 대법원 판례(2016다200552)를 인용했습니다. 이중변제 위험은 변제공탁 등 집행단계에서 임대인 스스로 해소할 문제이지, 보증금반환 의무 자체를 판단하는 판결을 막을 사유가 아님을 명확히 했습니다.

3. 결과 및 시사점

법원은 염진우 변호사의 주장을 전부 받아들여 원고 전부 승소 판결을 선고했습니다.

이 사건은 형식적 서류에 얽매이기보다, 그 이면에 있는 당사자들의 실제 행동과 대화 기록을 촘촘히 복원하고, 쟁점의 법적 성격(판결 vs 집행)을 정확히 구별하는 것이 승패를 가른다는 점을 보여줍니다. '은행 제출용'이라는 말을 믿고 안일하게 서명해서는 안 되며, 대화 기록 확보와 근질권 등 법적 장애물에 대한 사전 검토가 얼마나 중요한지 일깨워 준 사례입니다.

※ 본 사례는 실제 수행 사건을 토대로 작성하였으며, 개인정보 보호를 위해 일부 사항을 각색하였습니다. 사건의 결과는 개별 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.