내 땅 위 남의 미등기 건물 — '퇴거'로 해결했습니다 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인 회사는 오래전 토지를 매수해 소유권이전등기를 마쳤지만, 그 땅 위에는 등기도 건축물대장도 없는 미등기 건물들이 있었습니다. 건물은 국가에서 지방자치단체로 양여된 뒤 사실상 방치되어 있었고, 어느새 한 사람이 무단으로 점유하며 거주하고 있었습니다. 수십 년째 자기 땅을 온전히 쓰지 못하는 상황이었습니다.

사건의 쟁점

땅 주인이 그 위의 '남의 건물'에 사는 점유자를 상대로 무엇을 청구할 수 있는지였습니다. 건물의 인도는 건물 소유자(또는 처분권자)만 구할 수 있는데, 의뢰인은 토지만 샀을 뿐 미등기 건물의 소유권을 입증할 수 없었기 때문입니다.

변호사의 조력

청구를 이중으로 설계했습니다. 주위적으로는 건물의 인도를 구하되, 예비적으로 토지 소유권에 기한 방해배제(민법 제214조)로서 건물에서의 '퇴거'를 함께 청구한 것입니다. 인도가 소유권 입증의 벽에 막히더라도, 토지 소유자라는 지위만으로 점유자를 건물에서 나가게 할 수 있는 길을 열어 두는 구성이었습니다.

결과

법원은 미등기 건물에 대한 의뢰인의 소유권·처분권은 인정하기 어렵다며 인도청구는 받아들이지 않았지만, 예비적 청구인 퇴거청구를 인용했고 소송비용도 상대방이 부담하게 되었습니다. 판결은 그대로 확정되어 의뢰인은 목적을 달성했습니다.

이 사례가 알려주는 것

"내 땅 위의 남의 건물에 누가 살고 있다"면 청구할 것은 '인도'가 아니라 '퇴거'입니다. 이 구별을 모르고 인도만 청구하면 소유권 입증에 막혀 패소할 수 있습니다. 그리고 토지를 매수할 때는 지상에 미등기 건물이 있는지, 그 소유관계가 어떻게 되는지를 반드시 확인하셔야 합니다. 등기부만으로는 보이지 않는 위험입니다.