묵시적 갱신 뒤 이사 가고 싶다면 '3개월'만 기억하세요 

묵시적 갱신은 언제 일어나나

주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 계약은 종전과 같은 조건으로 자동 갱신됩니다. 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 마찬가지입니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 갱신된 계약의 기간은 2년으로 보지만, 여기서 임차인에게만 특별한 권리가 생깁니다.

임차인은 언제든 나갈 수 있습니다 — 3개월의 법칙

묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 2년을 채울 의무가 없습니다. 반면 임대인은 이 해지권이 없습니다. 실무에서 자주 다투는 지점은 기산점입니다. 해지 통지는 문자·카톡으로도 가능하지만, 날짜를 두고 다툼이 생기지 않도록 "묵시적 갱신에 따른 해지 통지"임을 명시해 내용증명이나 기록이 남는 방법으로 보내고 도달일을 확보해 두는 것이 안전합니다.

3개월 동안의 월세, 그리고 중개보수

해지 효력이 생기는 날까지의 월세는 지급 의무가 있습니다. 밀리지 않고 내야 임대인에게 보증금 공제의 명분을 주지 않습니다. 그러나 그 이후에는 "다음 세입자를 구할 때까지 월세를 공제하겠다"는 주장은 법적 근거가 없습니다. 새 임차인을 구하는 중개보수도 묵시적 갱신 후 해지의 경우 임대인이 부담한다는 것이 국토교통부 해석과 실무례입니다.

계약갱신요구권과 헷갈리지 마세요

묵시적 갱신과 계약갱신요구권(1회, 2년)은 다른 제도입니다. 갱신요구권을 행사한 갱신에는 차임 5% 증액 상한이 적용되고, 이 경우에도 임차인은 언제든 해지 통지 후 3개월 뒤 나갈 수 있습니다. 반대로 5%를 초과해 증액하기로 한 재계약은 갱신요구권 행사로 보지 않아 임차인의 갱신요구권 1회가 그대로 남습니다. 어떤 형태의 갱신인지에 따라 권리관계가 달라지므로, 재계약서에 그 성격을 명확히 적는 것이 임대인·임차인 모두에게 분쟁을 줄이는 길입니다.

보증금을 안 돌려줄 때의 순서

해지 효력일이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 ① 내용증명으로 반환을 최고하고 ② 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 뒤에 이사하며(그래야 대항력·우선변제권이 유지됩니다) ③ 보증금반환소송으로 나아갑니다. 소송에서는 지연이자도 청구할 수 있습니다.

맺으며

정리하면 — 묵시적 갱신이 되었는지 확인하고, 나가고 싶다면 해지 통지를 기록으로 남기고, 3개월을 계산하십시오. 이 글은 일반적인 법률정보이며 구체적 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 계약서와 통지 기록을 지참해 상담받으시면 정확한 판단을 받으실 수 있습니다.