“새 세입자가 아직 안 구해져서 보증금을 줄 수 없습니다.”
“다음 세입자 보증금이 들어오면 바로 드릴게요.”
전세나 월세 계약이 끝날 무렵 집주인에게 이런 말을 듣는 경우가 있습니다.
집주인 입장에서는 당장 반환할 자금이 없다는 의미일 수 있습니다.
하지만 새로운 세입자가 구해지는 것과 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 문제는 별개입니다.
그렇다면 집주인이 실제로 돈이 없고 새 세입자까지 구해지지 않았다면, 보증금 반환을 미룰 수 있을까요?
새 세입자가 안 구해지면 보증금을 늦게 줘도 될까요?
핵심은 새 세입자가 언제 들어오는지가 아니라 기존 임대차가 언제 종료되는지입니다.
임대차가 적법하게 종료됐다면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다.
집주인이
“요즘 전세가 안 나갑니다.”
“대출을 받아야 합니다.”
“다음 세입자 보증금을 받아야 돌려드릴 수 있습니다.”
라고 이야기하더라도 이러한 자금 사정 자체가 기존 임차인에 대한 보증금 반환의무를 미룰 수 있는 별도의 법적 근거가 되는 것은 아닙니다.
즉, 새로운 세입자를 구해 반환자금을 마련하는 것은 원칙적으로 임대인이 해결해야 할 문제입니다.
먼저 확인해야 할 것은 ‘계약이 정말 끝났는지’입니다
다만 보증금 반환을 요구하기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
바로 임대차계약이 실제로 언제 종료되는지입니다.
“계약서에 적힌 날짜가 지났으니 끝난 것 아닌가요?”
항상 그런 것은 아닙니다.
계약이 갱신된 적은 없는지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 임차인이 언제 계약 종료 또는 갱신거절 의사를 전달했는지 등에 따라 실제 종료 시점이 달라질 수 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못하고 있다면 먼저
계약 종료일
갱신 또는 묵시적 갱신 여부
해지·갱신거절 의사를 전달한 시점
이를 확인할 수 있는 문자·카카오톡 등의 자료
를 확인하는 것이 좋습니다.
특히 묵시적으로 갱신된 임대차라면 과거 계약서에 적힌 만료일만 보고 반환 시점을 판단해서는 안 됩니다.
“보증금은 나중에 줄 테니 먼저 이사하세요”라고 한다면?
이 부분은 더욱 신중해야 합니다.
주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록 등 법에서 정한 요건을 통해 대항력을 갖추게 됩니다.
따라서 보증금을 받지 못했는데 집주인의 말만 믿고 먼저 이사한 뒤 전입신고까지 옮기는 것은 주의해야 합니다.
이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.
임차권등기가 이루어지면 법에서 정한 요건에 따라 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
따라서
“다음 세입자가 들어오면 보내드릴 테니 일단 집부터 비워주세요.”
라는 말을 들었다면 곧바로 이사하기보다 현재 자신의 권리를 어떻게 보전할 것인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
집주인이 기다려 달라고 하면 언제까지 기다려야 할까요?
집주인이 며칠만 기다려 달라고 요청하고 임차인도 이에 동의한다면 일정 기간 기다리는 것 자체가 문제되는 것은 아닙니다.
다만 막연하게 기다리는 것과 반환일을 구체적으로 정해두는 것은 다릅니다.
집주인이 계속
“새 세입자 계약 중입니다.”
“대출 심사만 끝나면 됩니다.”
“조금만 더 기다려 주세요.”
라는 말만 반복한다면 실제 보증금 반환 시점을 특정하기 어려워질 수 있습니다.
따라서 반환을 기다리기로 했다면 가능하면 언제까지 얼마를 반환할 것인지 명확하게 확인하고 관련 문자나 카카오톡 등도 보관하는 것이 좋습니다.
그래도 보증금을 돌려주지 않는다면?
임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않는다면 상황에 따라 다음 절차를 검토할 수 있습니다.
내용증명을 통한 반환 요구
임차권등기명령
주택임대차분쟁조정위원회 조정
보증금 반환청구소송
판결 등을 받은 이후 강제집행
다만 어떤 절차가 필요한지는 보증금 액수와 임대차 종료 여부, 이사 일정, 임대인의 재산상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 집주인에게 다른 채무가 많거나 해당 주택에 선순위 근저당권·압류 등이 있다면 단순히 반환소송에서 승소하는 것만으로 실제 보증금을 회수할 수 있는지까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
전세사기가 의심된다면 별도로 살펴봐야 합니다
보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모든 사건이 곧바로 전세사기나 형사사건이 되는 것은 아닙니다.
집주인의 자금 사정 때문에 반환이 지연되는 민사상 채무불이행과 처음부터 보증금을 반환하기 어려운 상황에서 임차인을 속여 계약했다는 등의 사정이 있는 경우는 구별해서 판단해야 합니다.
따라서 단순한 보증금 미반환을 넘어 다수의 임차인에게 같은 문제가 발생했거나, 임대인의 재산관계와 계약 당시 설명 등에 의심스러운 사정이 있다면 민사상 보증금 반환 문제와 형사상 사기 여부를 별도로 검토할 필요가 있습니다.
실제 보증금 반환 사건에서는 ‘회수’까지 봐야 합니다
제가 보증금 반환 사건을 검토할 때는 단순히
“집주인에게 돈을 달라고 요구할 수 있는가”
만 보지 않습니다.
임대차가 정확히 종료됐는지, 임차권등기가 필요한 상황인지, 임대인의 재산에 실제 집행할 수 있는지까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
소송에서 이기는 것과 실제 보증금을 돌려받는 것은 별개의 문제가 될 수 있기 때문입니다.
따라서 이미 반환이 지연되고 있다면 집주인의 말을 계속 기다리기보다 현재 등기부와 권리관계, 임대인의 반환 가능성 등을 함께 확인해 대응 시점을 판단할 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 새 세입자가 안 구해졌다는 이유로 집주인이 보증금 반환을 거절할 수 있나요?
임대차가 적법하게 종료됐다면 새 세입자가 구해지지 않았다는 사정만으로 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.
Q. 집주인이 돈이 없다고 하면 기다려야 하나요?
집주인의 자금 사정 자체가 보증금 반환의무를 없애는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 일정 기간 기다리기로 합의하는 것은 가능하므로, 이 경우에는 반환기일 등을 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 이사부터 해도 될까요?
주의해야 합니다. 이사가 필요한 상황이라면 대항력과 우선변제권 보전 문제를 확인하고 임차권등기명령 등의 절차를 검토하는 것이 좋습니다.
Q. 보증금을 안 주면 바로 전세사기로 고소할 수 있나요?
보증금이 반환되지 않았다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시의 기망행위와 임대인의 상황 등 형사책임에 필요한 요건을 별도로 검토해야 합니다.
새 세입자는 집주인의 문제, 내 보증금은 별개의 문제입니다
실제로 집주인이 다음 세입자에게 받은 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환하는 경우는 많습니다.
하지만 그러한 자금 마련 방식과 기존 임차인에 대한 법적인 보증금 반환의무는 구분해서 봐야 합니다.
새 세입자가 구해지지 않았다는 이유만 듣고 막연하게 기다리기보다는
내 임대차가 정확히 언제 종료되는지, 보증금 반환 시점은 언제인지, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는지, 반환이 계속 지연될 경우 실제 회수절차를 어떻게 진행할 것인지
를 순서대로 확인하는 것이 중요합니다.
특히 이미 이사 날짜가 정해졌는데 갑자기 집주인이 “새 세입자가 들어올 때까지 기다려 달라”고 한다면, 먼저 퇴거하기 전에 현재 권리관계와 필요한 보전조치를 확인해보시기 바랍니다.
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