보증금 담보 전세권, 1억 추심 막고 말소까지 끝냈다 

의뢰인이 처한 상황

상가 임대인인 의뢰인은 임차인의 보증금 1억 원을 담보해 주기 위해 임차인 명의의 전세권설정등기를 마쳐 주었습니다. 그런데 임차인이 그 전세권에 근저당권을 설정해 주고 돈을 빌린 뒤 차임이 밀린 채 파산하자, 전세권근저당권자가 "등기된 전세금 1억 원을 전부 달라"며 압류·추심에 나섰습니다. 밀린 차임을 빼면 돌려줄 보증금이 얼마 남지 않는데, 등기부에는 차임 약정이 없다는 것이 상대의 논리였습니다.

사건의 쟁점

① 보증금 담보 목적으로 설정된 전세권과 그 설정계약의 효력 ② 임대인이 전세권근저당권자에게도 연체차임의 공제를 주장할 수 있는지 ③ 나아가 전세권설정등기의 말소까지 받아낼 수 있는지였습니다.

변호사의 조력

전세권설정계약은 차임 약정이 빠져 있는 등 당사자의 진의와 일치하지 않는 부분이 있어 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시로 무효이고, 근저당권자는 설정 당시 그 전세권이 보증금 담보 목적임을 알고 있었으므로 연체차임 공제로 대항할 수 있다는 논리를 구성했습니다. 전세권과 근저당권이 같은 날 설정되고 전세금·존속기간이 임대차와 완전히 일치하는 정황들로 상대방의 악의를 입증해 대법원까지 관철했고, 별건에서는 공제 후 잔액을 변제공탁하여 전세권설정등기 말소의 승낙까지 받아냈습니다.

결과

대법원은 쌍방의 상고를 모두 기각하여 공제 항변을 받아들인 원심을 확정했고, 1억 원의 추심 청구는 약 7,100만 원으로 줄었습니다. 이어진 환송 후 판결로 전세권설정등기의 말소도 확정되었습니다. 이 사건 상고심 판결(자매 사건 포함)은 판례공보에 게재되어 이후 수십 건의 판결이 인용하는 선례가 되었습니다.

이 사례가 알려주는 것

보증금 담보용 전세권은 상가 임대차에서 아주 흔하지만, 구조를 모르면 임대인이 연체차임을 한 푼도 공제하지 못한 채 제3자에게 전세금 전액을 내줄 수 있습니다. 반대로 전세권에 근저당권이 설정된 뒤에는 임대차를 해지하거나 등기를 말소하는 일도 함부로 할 수 없습니다. 같은 구조에 놓인 임대인·금융기관이라면 분쟁 전에 반드시 법률 검토를 받아보시길 권합니다.