등기분양과 임대분양의 차이점 

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표 변호사 주용조 입니다.

최근 부모님의 노후를 위한 '실버타운'이나 새로운 주거 형태인 '민간임대아파트' 등을 알아보시다 보면 "등기분양"과 "임대분양"이라는 용어를 자주 접하게 되실 겁니다.

말이 비슷해서 헷갈리기 쉽지만, 이 둘은 '법적 권리'에서 완전히 다른 개념입니다. 계약서에 도장을 찍기 전 반드시 알아두셔야 할 두 가지 분양 방식의 차이점을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 등기분양

등기분양은 우리가 흔히 아는 일반적인 아파트 매매를 생각하시면 쉽습니다. 분양 대금을 모두 납부하면 내 이름으로 소유권 이전 등기를 하게 됩니다.

어떤 권리를 가지나요?

• 법적인 '소유권'을 가집니다. 내 재산이기 때문에 언제든 다른 사람에게 팔 수 있고(매매), 자녀에게 물려주거나(상속), 은행에서 대출을 받을 때 담보로 제공할 수도 있습니다.

• 장점: 주변 시세가 오르면 그에 따른 시세 차익을 얻을 수 있습니다. 온전한 내 재산이므로 권리 행사가 자유롭습니다.

• 단점/주의점: 집을 살 때 내는 취득세, 매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담이 발생합니다. 또한 초기 자본금이 많이 필요합니다.

2. 임대분양

반면 임대분양은 집을 아예 사는 것이 아니라, 일정 기간 동안 거주할 수 있는 권리(임차권)를 얻는 것입니다. 큰 보증금을 내고 매달 생활비나 월세를 내며 사는 고급 전월세 개념이라고 보시면 됩니다.

어떤 권리를 가지나요?

• 집주인은 따로 있고, 나는 '거주권'만 가집니다. 따라서 내 마음대로 집을 팔거나 다른 사람에게 명의를 넘기는 것(양도)이 계약상 엄격히 제한되는 경우가 많습니다.

• 장점: 내 소유의 주택이 아니므로 취득세, 재산세 등 부동산 관련 세금을 전혀 내지 않습니다. (다주택자 규제도 피할 수 있습니다.)

• 단점/주의점: 나중에 집값이 올라도 내 수익이 되지 않습니다. 가장 큰 위험은 나중에 나갈 때 수억 원의 보증금을 제때 돌려받지 못할 리스크가 존재한다는 점입니다.

3. 확인사항

부동산 사건을 다루다 보면, 특히 '임대분양' 계약 후 문제가 생겨 찾아오시는 분들이 많습니다. 임대분양은 거액의 보증금이 들어가지만 내 소유가 아니기 때문에 안전장치가 필수적입니다.

임대분양을 고려 중이시라면 계약 전에 다음 세 가지를 반드시 확인하셔야 합니다.

1) 보증금 반환 보증보험 가입 여부: 시행사가 망하더라도 내 보증금을 지켜줄 수 있는 HUG(주택도시보증공사) 등의 보증보험 가입이 의무화되어 있는지 확인하세요.

2) 시행사의 재무 건전성: 건물을 짓고 운영하는 주체가 튼튼한 회사인지 꼼꼼히 따져보아야 합니다.

3) 위약금 및 해지 조항: 개인 사정으로 중간에 퇴소하게 될 경우, 위약금이 과도하게 설정되어 있지는 않은지 계약서의 작은 글씨까지 꼼꼼히 읽어보셔야 합니다.

4. 변호사의 한마디

부동산 계약은 도장을 찍는 순간 법적 책임이 발생합니다. 계약서의 내용이 이해가 가지 않거나, 불리한 조항이 숨어있는지 걱정되신다면 계약 전 법률 전문가의 검토를 받아보시는 것을 적극 권장해 드립니다.

궁금한 점이 있으시다면 언제든 문의해 주세요!