집합건물 관리단의 중요성 알아보기 

안녕하세요.

법률사무소 선후 대표변호사 주용조 입니다.

우리가 매일 생활하는 아파트, 오피스텔, 혹은 가게를 운영하는 상가 건물을 떠올려 볼까요? 엘리베이터는 항상 정비되어 있고, 복도는 깨끗하며, 주차장도 누군가 관리를 하고 있습니다.

그렇다면 이 수많은 사람들이 모여 있는 건물은 '누가, 어떤 권한으로' 관리하고 있는 걸까요?

오늘은 부동산 분쟁에서 정말 자주 등장하지만, 일반인 분들에게는 다소 낯선 개념인 '집합건물 관리단'에 대해 알기 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. '집합건물 관리단'이 정확히 무엇인가요?

건물 하나에 주인이 여러 명인 건물을 법률 용어로 '집합건물'이라고 합니다.

(예: 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등)

이러한 집합건물을 제대로 관리하기 위해 건물의 소유자(구분소유자) 전원이 모여 만든 단체가 바로 '관리단'입니다.

관리단은 "우리 오늘부터 관리단 만들자!"라고 모여서 서류를 내고 설립하는 것이 아닙니다. 집합건물이 지어지고 소유자가 2명 이상이 되는 순간, 법에 의해 '자동으로(당연히)' 성립합니다. 내가 상가 한 호실을 분양받았다면, 내 의사와 상관없이 자동으로 해당 건물의 관리단 구성원이 되는 것입니다.

2. 입주자대표회의, 상가번영회랑은 다른 건가요?

많은 분들이 가장 헷갈려하시는 부분입니다. 비슷해 보이지만 법적으로는 큰 차이가 있습니다.

1) 아파트 입주자대표회의 vs 관리단:

입주자대표회의는 주로 거주하는 사람(세입자 포함)들의 실생활과 관련된 관리를 위해 구성됩니다. 반면, 관리단은 철저하게 '건물의 주인(소유자)'들로만 구성된 단체로, 건물의 근본적인 유지보수나 처분 등에 대한 더 강력한 법적 권한을 가집니다.

2) 상가번영회 vs 관리단:

상가 상인들이 친목 도모나 공동 마케팅을 위해 자발적으로 만든 임의단체가 '상가번영회'라면, '관리단'은 법률(집합건물법)에 의해 관리비 부과 등의 법적 권한과 의무를 띠는 공식적인 단체입니다.

3. 관리단은 주로 어떤 일을 하나요?

관리단은 건물의 가치를 유지하고 주민들의 불편을 없애기 위해 매우 중요한 결정들을 내립니다. 보통 1년에 한 번 이상 열리는 '관리단 집회(총회)'를 통해 아래와 같은 일들을 결정합니다.

1) 관리인 선임 및 해임: 건물을 실질적으로 관리할 대표자나 관리업체를 뽑습니다.

2) 공용부분 관리: 복도, 주차장, 엘리베이터 등 공동으로 쓰는 공간의 수리나 변경을 결정합니다.

3) 관리비 부과 및 징수: 건물을 유지하는 데 필요한 비용을 계산하고 걷습니다.

4. 왜 '관리단' 관련 법적 분쟁이 끊이지 않을까요?

건물의 가치(돈)와 직결된 문제이다 보니, 관리단을 둘러싼 법적 분쟁은 매우 빈번하고 치열하게 발생합니다.

1) 관리인 선임의 적법성 논란:

"이번에 뽑힌 관리인, 절차대로 뽑힌 거 맞아?"라며 관리인 선임 결의 무효 확인 소송이 벌어지는 경우가 매우 많습니다.

2) 과도한 관리비 분쟁:

합당한 절차를 거치지 않고 일방적으로 부과된 턱없이 높은 관리비에 대해 소유자나 세입자가 항변하며 분쟁이 발생합니다.

3) 공용부분 무단 점유:

특정 상가 주인이 복도나 테라스를 개인 창고처럼 마음대로 써서 관리단과 충돌하는 경우도 흔합니다.

5. 변호사의 한마디

'내 재산'인 아파트와 상가의 가치를 지키기 위해서는 우리 건물의 관리단이 어떻게 돌아가고 있는지 관심을 가지는 것이 매우 중요합니다.

만약 건물의 관리인 선임 절차에 의구심이 들거나, 부당한 관리비 청구, 혹은 상가 내 공용공간 문제로 골머리를 앓고 계신다면, 혼자 고민하지 마시고 집합건물법에 정통한 법률 전문가의 조력을 받아보시길 권해드립니다. 초기 대응이 건물의 가치와 직결되는 피해를 막는 가장 확실한 방법입니다.

궁금한 점이 있으시다면 언제든 문의해 주세요.