계약서에 도장을 찍고 나서야 매매대금을 잘못 계산했다는 사실을 알아차리는 경우가 있습니다. 평당 단가에 면적을 곱하는 과정에서 자릿수를 빠뜨리거나, 부가가치세 포함 여부를 반대로 적용하거나, 계약금·중도금·잔금을 나누다가 합계가 어긋나는 식입니다. 문제는 서명하는 순간 그 금액이 당사자 사이의 확정된 채권채무가 된다는 점입니다. 이럴 때 법이 마련해 둔 구제수단이 착오로 인한 의사표시의 취소이지만, 계산 실수라는 사실만으로 자동으로 인정되지는 않습니다. 이 글에서는 매매대금 계산 착오가 언제 취소로 이어지고, 어떤 경우에 '중대한 과실'이 그 취소를 가로막는지 짚어보겠습니다.
법무법인 도모 강대현 대표변호사
매매대금 계산 착오, 착오취소의 출발점 — 민법 제109조
계약서에 서명하기 전 매매대금을 산정하는 과정에서 계산 실수가 벌어지는 경우, 법이 마련해 둔 구제수단은 민법 제109조의 착오로 인한 의사표시 취소입니다. 민법 제109조 제1항은 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다고 정하면서도, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다는 단서를 함께 둡니다. 착오취소가 성립하려면 이 두 요건을 모두 통과해야 합니다.
첫째는 그 착오가 계약의 중요부분에 관한 것이어야 한다는 요건이고, 둘째는 그 착오가 표의자 자신의 중대한 과실로 생긴 것이 아니어야 한다는 요건입니다. 매매대금을 잘못 계산한 사안에서는 첫 번째 요건은 비교적 수월하게 인정되는 경우가 많은 반면, 두 번째 요건인 중대한 과실 여부를 두고 실제 분쟁이 집중됩니다. 계산을 틀렸다는 사실 자체보다, 그 실수를 저지른 사람이 서명 전 어느 정도의 확인 절차를 거쳤는지가 취소 가능 여부를 가르는 핵심이 됩니다.
착오취소가 성립하려면 그 착오가 계약의 중요부분에 관한 것이어야 하고, 동시에 표의자 자신의 중대한 과실로 생긴 것이 아니어야 한다 — 매매대금 계산 착오 사건의 다툼은 대부분 두 번째 요건에서 갈린다.
계산 착오는 왜 '중요부분'의 착오로 쉽게 인정되나
대법원은 동기의 착오가 법률행위 내용의 중요부분에 해당하려면, 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 않았으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 것이어야 한다는 기준을 제시해 왔습니다(대법원 1997. 9. 30. 선고 97다26210 판결). 매매대금은 계약의 본질적 요소이므로, 실제로 지급하거나 받기로 한 금액이 계산 착오로 인해 당사자가 원래 의도한 금액과 다르게 계약서에 기재됐다면, 이는 원칙적으로 중요부분의 착오로 평가되는 경우가 많습니다.
예컨대 매도인이 평당 800만원으로 계산해 총액을 산정하려다 700만원으로 잘못 곱해 매매대금을 수천만원 낮게 기재했다면, 그 차액이 매도인의 의사표시 전체를 좌우할 만큼 크다는 점에서 중요부분성이 인정될 여지가 큽니다. 반대로 차액이 전체 대금의 극히 일부에 그치는 사소한 계산 오차라면, 그 정도로는 일반인이라도 계약을 포기하지 않았을 것이라는 이유로 중요부분성 자체가 부정될 수 있습니다. 계산 착오의 절대적 금액보다, 전체 대금에서 그 착오가 차지하는 비중과 당사자의 거래 목적을 함께 살펴야 합니다.
착오 금액이 전체 매매대금에서 차지하는 비율이 클수록 중요부분성이 인정되기 쉬움.
그 착오가 없었다면 계약 자체를 체결하지 않았을 것으로 보이는지가 핵심 판단요소.
착오의 존재나 그 원인이 상대방에게도 알려져 있었는지도 함께 고려됨.
소송 실무에서 상대방은 대개 "그 정도 차액은 사소한 계산 오차에 불과하다"는 논리로 취소를 다툽니다. 이때 법원은 착오 당시의 시세 자료, 인근 유사 물건의 거래가액, 감정평가 결과 등을 근거로 그 차액이 통상적인 거래 오차의 범위를 벗어나는지를 살핍니다. 단순히 몇만 원 단위의 우수리 차이라면 중요부분성이 부정될 가능성이 크지만, 전체 대금의 상당한 비율을 차지하는 차액이라면 시세와의 괴리 자체가 착오의 존재와 그 중대성을 뒷받침하는 간접증거로 활용됩니다.
착오로 인한 금액 차이가 전체 매매대금을 좌우할 정도로 크다면 중요부분의 착오로 인정되기 쉽지만, 차액이 미미한 수준이라면 그 자체로는 취소 사유가 되지 못할 수 있다.
'중대한 과실'의 의미 — 직업·행위의 종류·목적이 기준
민법 제109조 제1항 단서가 정한 중대한 과실이란, 대법원 판례에 따르면 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 결여한 것을 의미합니다(대법원 97다26210 판결). 단순히 계산을 실수했다는 사실만으로 곧바로 중대한 과실이 인정되는 것은 아닙니다. 누구나 산수를 틀릴 수 있고, 민법이 착오취소 제도를 둔 이유 자체가 그런 실수를 구제하기 위해서이기 때문입니다. 관건은 실수를 저지른 사람의 처지에서 통상 요구되는 확인 절차를 충실히 거쳤는지입니다.
예를 들어 부동산을 업으로 취급하는 공인중개사나 매매를 반복적으로 하는 사업자가 계약서를 작성하면서 평당 단가와 면적을 곱한 결과를 전혀 재검토하지 않은 채 서명했다면, 그 직업과 거래 목적에 비추어 통상 요구되는 주의를 현저히 결여했다고 평가될 가능성이 높습니다. 반대로 평생 한 번 부동산을 거래해보는 개인이 공인중개사가 작성해 준 계약서의 금액을 그대로 신뢰하고 서명했다가 뒤늦게 계산 오류를 발견한 경우라면, 같은 계산 착오라도 중대한 과실로 평가되지 않을 가능성이 큽니다.
중대한 과실은 실수를 저질렀다는 사실 자체가 아니라, 그 사람의 직업·거래 목적에 비추어 통상 요구되는 확인을 게을리했는지로 판단한다.
실무에서 반복되는 계산 착오의 유형들
매매대금 계산 착오는 몇 갈래로 나뉩니다. 첫째는 단순 곱셈·합산 오류로, 면적에 평당 단가를 곱하는 과정에서 소수점이나 자릿수를 잘못 처리해 총액이 실제 의도한 금액과 크게 벌어지는 경우입니다. 둘째는 부가가치세 포함 여부의 착오로, 특히 상가나 업무용 부동산 매매에서 공급가액과 부가세를 합산해야 하는데 공급가액만 매매대금으로 기재하는 실수가 흔합니다. 셋째는 계약금·중도금·잔금을 나누는 과정에서 각 회차 금액의 합계가 총 매매대금과 일치하지 않는 경우입니다.
넷째는 매수인이 인수하기로 한 근저당권 채무액이나 임대차보증금을 매매대금 산정에서 누락하는 경우입니다. 실제 지급할 총 대가는 현금 매매대금에 인수채무를 더한 금액인데, 계약서에는 인수채무를 반영하지 않은 낮은 금액만 매매대금으로 기재해 당사자 간 인식이 어긋나는 사례가 실무에서 반복됩니다.
평당 단가 × 면적 계산 오류 — 자릿수 누락, 제곱미터·평 단위 혼동.
부가가치세 포함 여부 착오 — 공급가액만 기재하고 부가세를 반영하지 못한 경우.
회차별 금액 합산 오류 — 계약금·중도금·잔금의 합이 총 매매대금과 불일치.
인수채무 누락 — 근저당 채무액·임대차보증금을 매매대금 산정에서 빠뜨린 경우.
법원이 중대한 과실을 인정하는 경우, 부정하는 경우
법원이 중대한 과실을 인정하는 쪽으로 기우는 사안에는 공통점이 있습니다. 계약서 검토 시간이 충분히 주어졌음에도 최종 서명 전에 금액을 재확인하지 않은 경우, 스스로 계산할 능력과 경험이 있는 직업군임에도 검산을 하지 않은 경우, 이미 여러 차례 유사 거래를 반복해 온 사업자임에도 관행적으로 서명부터 한 경우 등이 그렇습니다. 반면 법원이 중대한 과실을 부정하는 쪽으로 기우는 사안도 있습니다.
계약 체결 과정에서 상대방이나 중개인이 계산을 대신 해주고 그 결과만을 신뢰해 서명한 경우, 계약 조항이 복잡해 통상적인 주의만으로는 오류를 발견하기 어려웠던 경우, 착오가 상대방의 적극적인 언동이나 잘못된 설명에서 비롯된 경우 등은 표의자의 중과실을 부정하는 방향으로 작용합니다. 실제로 대법원 97다26210 판결은 착오가 상대방의 적극적 행위에 의해 유발되는 등 여러 사정에 비추어 표의자에게 중대한 과실이 없다고 보아 매매계약의 취소를 인정한 사례로 남아 있습니다. 상대방이 제공한 정보나 설명을 신뢰해 계산에 반영한 결과 착오가 생겼다면, 그 책임을 표의자에게만 온전히 돌리기는 어렵다는 것입니다.
착오가 상대방의 적극적인 행위나 설명에서 비롯된 경우라면, 표의자가 계산을 다시 검토하지 않았더라도 중대한 과실로 평가되지 않을 여지가 크다.
상대방이 착오를 알고 이용했다면 — 중과실이 있어도 취소되는 예외
중대한 과실이 있으면 원칙적으로 착오취소가 막힙니다. 그런데 판례가 인정해 온 중요한 예외가 있습니다. 상대방이 표의자의 착오를 이미 알면서도 이를 이용해 계약을 체결한 경우에는, 설령 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 것이라 하더라도 취소권 행사가 배제되지 않는다는 것입니다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2013다49794 판결). 중과실 제한 규정은 본래 착오를 모르는 상대방의 신뢰를 보호하기 위한 것인데, 상대방이 착오를 알고도 그 기회를 이용했다면 더는 보호할 신뢰가 없다는 논리입니다.
매매대금 계산 착오 사안에 이 법리를 대입하면, 매도인이 계산을 잘못해 시세보다 현저히 낮은 금액으로 매도 의사를 표시했는데 매수인이 그 계산이 잘못됐다는 사실을 알아채고도 지적하지 않은 채 서둘러 계약서에 서명해 확정 지었다면, 매도인에게 계산을 검산하지 않은 중대한 과실이 있더라도 착오취소가 가능할 수 있습니다. 다만 상대방이 착오를 실제로 알았다는 사실은 이를 주장하는 쪽이 구체적인 정황으로 입증해야 하므로, 계약 체결 전후의 대화 내용이나 문자메시지, 시세 자료 제시 여부 등을 미리 정리해 두는 것이 유리합니다.
상대방이 계산 착오를 알면서도 이를 이용해 계약을 체결했다면, 표의자의 중대한 과실을 이유로 한 취소 제한은 적용되지 않는다.
착오취소의 효과와 실무상 한계
착오취소 요건을 갖추면 계약은 처음부터 없었던 것으로 되고, 이미 지급된 계약금이나 중도금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 민법 제109조 제2항은 착오로 인한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 계산 착오를 뒤늦게 발견해 취소를 주장하기 전에 상대방이 이미 그 부동산을 선의의 제3자에게 처분하고 소유권이전등기까지 마쳤다면, 원래의 매도인이나 매수인은 그 제3자를 상대로는 취소의 효력을 주장할 수 없습니다.
그래서 실무에서는 계산 착오를 발견하는 즉시 내용증명 등으로 취소 의사를 명확히 표시해 두는 것이 중요합니다. 취소는 재판 외에서도 상대방에 대한 의사표시만으로 효력이 생기지만, 상대방이 취소를 다투면 결국 부당이득반환청구 등 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 계약금이 이미 지급된 상태라면 반환 범위, 계약 진행 과정에서 발생한 비용의 정산, 상대방이 입은 손해에 대한 배상 문제까지 함께 정리해야 분쟁이 재발하지 않습니다.
착오취소는 계약이 유효하게 성립하지 않은 것으로 처리한다는 점에서, 계약은 일단 유효함을 전제로 상대방의 채무불이행을 이유로 해제하는 것과는 구조가 다릅니다. 계산 착오 사안에서 상대방이 계약대로 이행을 요구하며 명도나 소유권이전등기를 청구해 오는 경우, 착오취소를 주장하는 쪽은 그 채무불이행 해제 절차를 따로 밟을 필요 없이 취소 의사표시만으로 계약관계 자체를 부정할 수 있습니다. 다만 취소의 효력을 상대방이 인정하지 않으면 결국 법원의 판단을 받아야 하므로, 계산 착오를 발견한 시점부터 관련 자료를 체계적으로 정리해 두는 준비가 필요합니다.
취소가 인정되더라도 그 상대방을 상대로 계약 체결 과정에서의 잘못을 이유로 별도의 손해배상을 청구할 수 있는지는 사안마다 다릅니다. 표의자 스스로 착오를 일으켰을 뿐 상대방에게 귀책사유가 없다면, 취소로 계약관계를 정리하는 것 외에 상대방에게 추가로 손해배상을 물을 근거는 없는 것이 일반적입니다. 반대로 상대방이 착오를 유발했거나 이를 알고 이용한 정황이 있다면, 취소와 별개로 그 상대방의 행위에 대한 책임을 함께 검토할 여지가 생깁니다.
자주 묻는 질문
Q. 매매대금을 계산 실수로 잘못 써서 계약서에 도장을 찍었는데 취소할 수 있나요?
A. 그 착오가 계약의 중요부분에 관한 것이고 스스로 중대한 과실이 없었다면 민법 제109조에 따라 취소할 수 있습니다. 다만 계산 실수라는 사실만으로 자동 인정되는 것은 아니고, 서명 전 확인 절차를 충분히 거쳤는지가 함께 따져집니다.
Q. 부동산 중개사를 통해 계약했는데도 착오취소가 가능한가요?
A. 가능합니다. 중개사가 계산해 준 금액을 신뢰하고 서명했다가 계산이 잘못됐음을 뒤늦게 발견했다면, 직업·거래 목적에 비추어 스스로 중과실을 저질렀다고 보기 어려운 경우가 많습니다. 다만 서명 전 계약서 내용을 전혀 확인하지 않았다는 사정이 겹치면 판단이 달라질 수 있습니다.
Q. 계약금을 이미 지급했다면 착오취소해도 손해배상을 물어줘야 하나요?
A. 착오취소가 유효하게 인정되면 계약은 처음부터 없었던 것이 되어 계약금은 부당이득으로 반환받을 수 있고 원칙적으로 손해배상 책임은 발생하지 않습니다. 다만 상대방이 취소 요건을 다투며 별도로 손해를 주장하는 경우 소송에서 함께 다퉈야 할 수 있습니다.
Q. 상대방이 계산이 잘못된 걸 알고도 그냥 계약서에 도장을 찍었다면 어떻게 되나요?
A. 상대방이 착오를 알면서도 이를 이용해 계약을 체결한 것으로 인정되면, 설령 표의자에게 중대한 과실이 있어도 취소가 제한되지 않습니다. 다만 상대방이 착오를 알았다는 사실은 구체적인 정황 증거로 입증해야 합니다.
Q. 착오취소는 어떻게 행사하나요? 반드시 소송을 해야 하나요?
A. 취소는 상대방에게 취소 의사를 표시하는 것만으로 효력이 발생하므로 내용증명 발송으로 시작할 수 있습니다. 다만 상대방이 취소를 인정하지 않고 이행을 요구하면 결국 부당이득반환청구 등 소송으로 다퉈야 하는 경우가 많습니다.
Q. 이미 등기까지 넘어갔는데도 착오취소가 가능한가요?
A. 취소 자체는 여전히 가능하지만, 그 사이 상대방이 부동산을 선의의 제3자에게 처분하고 등기까지 마쳤다면 그 제3자에게는 취소의 효력을 주장할 수 없습니다. 착오를 발견하면 신속하게 취소 의사를 표시해야 하는 이유입니다.
맺음말
매매대금을 잘못 계산해 계약했다는 사실 하나만으로 착오취소가 자동으로 인정되지는 않습니다. 그 착오가 계약의 중요부분에 해당하는지, 그리고 그 실수가 자신의 직업과 거래 목적에 비추어 통상 요구되는 주의를 현저히 게을리한 결과인지가 갈림길이 됩니다. 계산을 남에게 맡겼는지, 서명 전 재검토를 거쳤는지, 착오가 상대방의 설명이나 행동에서 비롯됐는지에 따라 같은 계산 실수라도 결론이 달라질 수 있습니다.
계약서에 서명한 뒤 금액이 잘못됐다는 사실을 알게 됐다면, 감정적으로 대응하기보다 계약 체결 당시의 정황부터 정리하는 것이 먼저입니다. 계약서 초안, 중개사와 주고받은 문자메시지, 시세 자료, 계산 과정을 보여주는 메모 등은 중요부분성과 중대한 과실 여부를 다툴 때 모두 근거자료가 됩니다. 특히 수원·용인 등 경기남부 지역은 부동산 거래 규모가 크고 계약 절차가 촘촘한 편이어서, 계산 착오를 뒤늦게 발견했을 때 취소 요건을 갖췄는지부터 꼼꼼히 따져보시길 권합니다.
조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.
의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.
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