등기는 공유, 실제는 각자 소유 — 피고 17명 상대 전부 승소 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 여러 사람이 한 필지의 특정 부분을 각자 나누어 소유하면서도, 등기부에는 전체 토지에 대한 공유지분으로만 등기되어 있는 이른바 구분소유적 공유 관계에 있었습니다. 수십 년 전에는 흔했던 방식이지만, 이대로는 내 부분을 팔거나 담보로 제공하기 어렵고, 시간이 갈수록 정리가 힘들어집니다. 실제로 원래 공유자 중 두 분이 돌아가시면서 상속이 두 차례 일어나 등기부상 이해관계인이 17명까지 불어난 상태였습니다.

사건의 쟁점

구분소유적 공유에서 각자의 공유지분등기는 자기 특정 부분에 대해서는 유효한 소유, 남의 특정 부분에 대해서는 상호명의신탁 관계로 취급됩니다. 따라서 자신의 특정 부분을 온전한 내 등기로 만들려면 나머지 공유자들을 상대로 상호명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기를 구해야 합니다. 문제는 ① 내 부분이 도면상 어디인지 좌표로 특정하고, ② 상속으로 흩어진 17명의 당사자와 각자의 지분을 정확히 계산하는 실무 작업이었습니다.

변호사의 조력

한국국토정보공사에 측량감정을 촉탁해 의뢰인의 특정 소유 부분(175.2㎡)을 도면의 점 좌표로 확정하고, 두 차례 상속의 가족관계를 전수 조사해 피고 17명 각각의 지분(상속 단계에 따라 분모가 모두 다른 지분)을 산정했습니다. 명의신탁 해지의 의사표시는 청구취지 변경신청서 송달로 갈음하고, 피고별 송달일을 별지로 정리해 판결 주문이 그대로 등기신청에 쓰일 수 있도록 설계했습니다.

결과

법원은 청구를 전부 인용했고(부산지방법원 서부지원 2021가단115908 판결, 확정), 의뢰인은 자신이 실제로 소유해 온 부분을 온전한 자기 지분 등기로 정리할 수 있게 되었습니다.

이 사례가 알려주는 것

"등기는 공유인데 각자 쓰는 부분이 정해져 있다"는 부동산을 갖고 계시다면, 정리는 미룰수록 어려워집니다. 상속이 한 번 지나갈 때마다 당사자가 배로 늘고, 소재불명 상속인이 생기면 송달부터 난관이 됩니다. 지금 공유자들이 생존해 있고 관계가 원만할 때 정리 소송(또는 합의에 의한 상호 이전등기)을 해 두는 것이 비용과 시간을 아끼는 길입니다.