수급인의 하자담보책임 기간, 건물은 5년인데 석조는 10년으로 갈리는 이유 

신축 건물이나 주택 공사를 맡긴 건축주 중에는 준공 후 몇 년이 지나 하자가 드러나도 당연히 시공사에 보수를 요구할 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 수급인의 하자담보책임에는 정해진 존속기간이 있고, 그 기간이 지나면 하자가 아무리 명백해도 권리 자체가 사라집니다. 문제는 이 기간이 모든 건물에 똑같이 적용되지 않는다는 점입니다. 목적물이 어떤 재료로 지어졌는지에 따라 5년으로 끝나기도 하고 10년까지 늘어나기도 하며, 기산점을 어디서부터 잡느냐에 따라서도 결과가 달라집니다. 이 글에서는 건축주가 이 기간 계산에서 실제로 자주 놓치는 지점들을 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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수급인 하자담보책임이란 — 하자보수·손해배상·해제 세 갈래 권리

완성된 목적물에 하자가 있을 때 도급인이 수급인에게 물을 수 있는 책임은 민법 제667조에 규정되어 있습니다. 제1항은 도급인이 상당한 기간을 정해 하자보수를 청구할 수 있다고 정하고, 다만 하자가 중요하지 않은데도 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수청구를 할 수 없다는 단서를 둡니다. 제2항은 도급인이 하자보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 즉 하자를 발견한 도급인의 첫 선택지는 보수 요구이고, 보수가 불가능하거나 부적절한 상황이라면 금전적 손해배상으로 넘어가는 구조입니다.

세 번째 갈래로 계약해제권이 있지만, 건물이나 토지의 공작물에는 이 권리가 원천적으로 막혀 있습니다. 민법 제668조 단서는 완성된 목적물의 하자가 중대해 계약 목적을 달성할 수 없더라도 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 해제할 수 없다고 규정합니다. 이미 지어진 건물을 철거하고 계약을 없던 일로 돌리는 것이 사회경제적으로 낭비라는 판단이 깔려 있습니다. 그래서 신축주택 지붕 방수시공이 부실해 누수가 반복되는 경우라도, 건축주는 도급계약 자체를 해제할 수는 없고 하자보수나 손해배상으로 문제를 해결해야 합니다.

• 하자보수청구권 — 상당한 기간을 정해 보수를 요구(경미한 하자로 과다비용이면 제외).

• 손해배상청구권 — 보수에 갈음하거나 보수와 함께 청구 가능.

• 계약해제권 — 건물·토지의 공작물에는 적용되지 않음(제668조 단서).

건물이나 토지의 공작물은 하자가 아무리 중대해도 도급인이 계약을 해제할 수 없고, 하자보수나 손해배상으로만 해결해야 한다.

담보책임 존속기간, 건물은 5년·석조는 10년으로 갈리는 이유

이 세 가지 권리를 실제로 행사할 수 있는 기간은 민법 제671조 제1항이 별도로 정합니다. 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대해 인도 후 5년간 담보책임을 집니다. 다만 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 경우에는 그 기간이 10년으로 늘어납니다. 목재나 경량 자재로 지어진 건물보다 석재·벽돌·금속으로 지어진 구조물이 더 오래 존속책임을 지는 셈입니다.

이렇게 재료에 따라 기간을 달리 정한 이유는 재질별 내구연한과 하자 발현 시점의 차이를 반영한 입법정책입니다. 목구조나 경량패널 건축물은 상대적으로 하자가 초기에 드러나는 경향이 있는 반면, 석조·벽돌조·금속구조물은 구조적으로 오래 버티는 대신 균열이나 침하 같은 하자가 수년 뒤에야 뒤늦게 나타나는 경우가 많습니다. 그래서 재료가 튼튼할수록 오히려 책임기간을 길게 인정해 하자가 늦게 드러나도 구제받을 여지를 넓혀둔 것입니다. 여기서 중요한 것은 이 기간이 단순한 소송 제기 시한이 아니라 제척기간이라는 점입니다. 재판상 청구든 재판 외 청구든 이 기간 안에 권리를 행사하지 않으면 권리 자체가 소멸하므로, 기간이 지난 뒤 소를 제기해도 청구가 받아들여지지 않습니다.

민법 제671조의 5년·10년은 소송을 걸 수 있는 시한이 아니라, 그 기간이 지나면 권리 자체가 사라지는 제척기간이다.

철근콘크리트조 건물도 10년 적용받나 — 재료 판단 기준

실무에서 가장 자주 다투는 지점은 조문이 열거한 재료가 석조·석회조·연와조·금속처럼 다소 옛 표현이라는 데 있습니다. 오늘날 대부분의 건물은 철근콘크리트조로 지어지는데, 철근콘크리트는 철근(금속)과 콘크리트(석재와 유사한 재료)가 결합된 구조라는 점에서 제671조가 말하는 '이와 유사한 재료'에 해당하는 것으로 실무상 폭넓게 인정됩니다. 따라서 철근콘크리트조 건물이나 철골조 건물의 주요 구조부는 원칙적으로 10년의 담보책임 기간이 적용된다고 보는 것이 실무의 일반적 태도입니다.

반대로 목구조 단독주택이나 조립식 판넬 건축물처럼 조문이 열거한 재료에 해당하지 않는 경우에는 원칙으로 돌아가 5년의 기간이 적용됩니다. 하나의 건물에 여러 재료가 혼용된 경우도 실무에서 흔한데, 예를 들어 기초와 골조는 철근콘크리트로 시공하고 지붕은 경량철골 패널로 마감한 건물이라면, 하자가 발생한 부위가 어떤 재료로 조성되었는지를 개별적으로 따져 그 부위에 적용될 기간을 판단해야 합니다. 건물 전체를 하나의 기준으로 묶어 판단할 수 없다는 점이 놓치기 쉬운 부분입니다.

• 철근콘크리트조·철골조 — 원칙적으로 10년 적용.

• 석조·연와조(벽돌조) — 조문에 직접 열거, 10년 적용.

• 목구조·경량패널 건축물 — 열거된 재료에 해당하지 않아 5년 적용.

• 재료가 혼용된 건물 — 하자 발생 부위의 재료를 기준으로 개별 판단.

기산점의 함정 — 인도일부터 계산, 하자를 안 날이 아니다

제671조가 정한 5년·10년은 도급인이 하자를 알았는지와 무관하게 목적물을 인도받은 날부터 곧바로 진행합니다. 준공 후 한참 지나 벽체 균열이나 누수가 뒤늦게 발견되는 경우가 실무상 적지 않은데, 발견 시점이 아니라 인도 시점부터 시계가 돌아가기 때문에 하자를 발견했을 때는 이미 기간의 상당 부분이 흘러가 있는 경우가 많습니다. 사용승인일과 실제 건축주에게 점유가 이전된 인도일이 다를 수 있다는 점도 확인해야 할 부분입니다. 인도는 등기 여부와 무관하게 목적물의 점유가 실제로 넘어간 시점을 기준으로 합니다.

제671조 제1항은 건물 자체의 하자뿐 아니라 지반공사의 하자도 명시적으로 포함하고 있어, 건물이 완공된 뒤 지반 침하나 부등침하가 발생한 경우에도 같은 5년·10년의 기간이 그대로 적용됩니다. 여기에 더해 제671조 제2항은 별도의 특칙을 두는데, 하자로 인해 목적물이 멸실 또는 훼손된 경우에는 도급인이 그 멸실·훼손된 날로부터 1년 내에 권리를 행사해야 한다고 정합니다. 이는 5년·10년의 기간과는 별개로 다시 계산해야 하는 짧은 기한이어서, 건물 일부가 붕괴하거나 크게 훼손된 사고가 발생했다면 그 시점부터 1년이라는 새로운 시계가 함께 돌아간다는 점을 놓치지 말아야 합니다.

제척기간과 소멸시효, 두 시계가 따로 돈다

제671조의 제척기간을 넘기지 않았다고 해서 손해배상청구권이 무조건 살아있는 것은 아닙니다. 대법원 2012. 11. 15. 선고 2011다56491 판결은 도급인의 손해배상청구권에 대해 민법 제671조의 제척기간과는 별도로 민법 제162조 제1항이 정한 일반 채권 소멸시효(10년), 또는 도급계약이 상행위에 해당하는 경우에는 상법 제64조가 정한 상사시효(5년)가 함께 적용될 수 있다고 판시했습니다. 제척기간 규정이 있다는 이유만으로 소멸시효 규정의 적용이 배제되지는 않는다는 취지입니다.

이 판례가 실무에 던지는 의미는 분명합니다. 시공사가 상인이고 건설공사 도급계약이 상행위에 해당한다면, 손해배상청구권은 상사시효 5년의 적용을 받아 결과적으로 제671조가 정한 5년이나 10년보다 먼저 소멸시효가 완성될 수 있습니다. 예를 들어 철근콘크리트조 건물이라 제척기간은 10년이 남아 있더라도, 하자를 안 날(또는 손해배상청구권을 행사할 수 있는 때)로부터 상사시효 5년이 먼저 지나면 그 시점에 손해배상청구권 자체가 소멸시효 완성으로 사라질 수 있습니다. 제척기간과 소멸시효는 각각 별도의 시계이므로, 둘 중 어느 것이든 먼저 도래하면 권리가 사라진다는 점을 함께 확인해야 합니다.

제척기간을 지켰다고 안심할 수 없다 — 상행위성 도급계약이라면 상사시효 5년이 더 먼저 손해배상청구권을 소멸시킬 수 있다.

담보책임 면제특약의 한계 — 알고 고지하지 않은 하자는 무효

실무에서 도급계약서에 준공 후 하자담보책임 기간을 법정 기간보다 짧게 정하거나 아예 면제하는 특약을 넣는 경우가 드물지 않습니다. 그러나 민법 제672조는 수급인이 목적물의 하자를 알면서도 도급인에게 고지하지 않은 사실에 대해서는 이러한 담보책임 면제특약의 효력이 미치지 않는다고 정합니다. 즉 계약서에 기간을 단축하거나 책임을 면제하는 조항이 있어도, 시공 당시 수급인이 이미 알고 있던 하자를 숨긴 부분에 대해서는 그 특약을 근거로 책임을 피할 수 없습니다.

건축주 입장에서는 이 조항이 방어 논리로 활용됩니다. 준공검사 당시의 감리보고서, 시공 중 촬영된 현장 사진, 시공사 내부의 검측·품질관리 기록 등을 통해 수급인이 하자를 알고도 고지하지 않았다는 사실을 뒷받침할 자료를 확보해두면, 계약서상 면제·단축 특약이 있더라도 그 특약의 효력을 다툴 수 있는 근거가 됩니다.

실무에서 자주 놓치는 지점 — 집합건물과 계약서 특약 확인

단독소유 형태의 단독주택이나 상가건물이라면 지금까지 살펴본 민법 제671조가 그대로 적용되지만, 아파트처럼 구분소유 형태로 이루어진 집합건물의 공용부분은 사정이 다릅니다. 이런 경우에는 민법이 아니라 집합건물법과 공동주택관리법령이 정한 별도의 하자담보책임 체계가 적용되는 경우가 많아, 이 글에서 다룬 5년·10년의 기준을 그대로 대입해서는 안 됩니다. 자신이 다투는 건물이 단독소유 건물인지 구분소유 집합건물인지부터 구분하는 것이 출발점입니다.

실제 하자를 발견했을 때 밟아야 할 절차도 정리해둘 필요가 있습니다. 하자 상태를 사진과 동영상으로 먼저 기록하고, 내용증명으로 하자보수를 요청하면서 보수 기간을 명확히 특정해야 이후 손해배상청구로 넘어갈 때 근거가 됩니다. 시공사가 응하지 않으면 하자감정 절차를 통해 손해배상액을 객관적으로 산정한 뒤 소송이나 조정 절차로 나아가는 것이 일반적인 흐름입니다.

• 하자 상태를 사진·동영상으로 즉시 기록해 둘 것.

• 내용증명으로 하자보수를 요청하며 보수 기간을 특정할 것.

• 시공사가 불응하면 하자감정으로 손해배상액을 산정할 것.

• 집합건물 공용부분이라면 민법이 아닌 특별법 기준부터 확인할 것.

자주 묻는 질문

Q. 준공 후 5년이 지나면 어떤 하자든 다 책임을 못 묻나요?

A. 목적물이 석조·석회조·연와조·금속 등으로 조성됐다면 10년까지 담보책임을 물을 수 있고, 그 외 일반 재료로 지어진 건물은 인도일로부터 5년 이내에만 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 기간이 지나면 원칙적으로 권리 자체가 소멸합니다.

Q. 목조주택도 10년 적용받을 수 있나요?

A. 민법 제671조가 정한 재료(석조·석회조·연와조·금속 및 이와 유사한 재료)에 해당하지 않는 목구조나 경량패널 건축물은 원칙적으로 5년의 담보책임 기간이 적용됩니다. 다만 기초나 골조 일부에 철근콘크리트가 쓰였다면 그 부분 하자는 10년이 적용될 여지가 있습니다.

Q. 아파트 하자도 이 5년·10년 기준이 그대로 적용되나요?

A. 구분소유 형태의 집합건물은 민법이 아니라 집합건물법·공동주택관리법령이 정한 별도의 하자담보책임 체계를 따르는 경우가 많아, 단독소유 건물에 적용되는 이 글의 기준과 다르게 판단해야 합니다.

Q. 계약서에 하자담보책임 기간을 짧게 줄인다고 써 있으면 그대로 적용되나요?

A. 원칙적으로 당사자 간 특약으로 기간을 단축할 수 있지만, 민법 제672조에 따라 수급인이 시공 당시 하자를 알고도 고지하지 않았다면 그 부분에는 면제·단축 특약의 효력이 미치지 않습니다.

Q. 하자로 건물이 무너지거나 크게 손상되면 기간 계산이 달라지나요?

A. 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 5년·10년의 담보책임 기간과 별도로, 그 멸실·훼손된 날로부터 1년 이내에 권리를 행사해야 한다는 특칙이 적용됩니다.

Q. 담보책임 기간이 남아 있으면 언제까지나 손해배상을 청구할 수 있나요?

A. 그렇지 않습니다. 도급계약이 상행위에 해당하면 상법상 5년의 상사시효가, 그렇지 않더라도 일반 채권 소멸시효가 별도로 진행되므로, 담보책임 존속기간과 소멸시효 중 먼저 도래하는 기간에 따라 권리가 소멸할 수 있습니다.

맺음말

수급인의 하자담보책임은 건물이 어떤 재료로 지어졌는지에 따라 5년과 10년으로 갈리고, 여기에 제척기간과는 별개로 돌아가는 소멸시효·상사시효까지 겹쳐 있어 생각보다 계산이 단순하지 않습니다. 인도일부터 기간이 시작된다는 점, 멸실·훼손에는 1년이라는 별도의 기한이 붙는다는 점, 계약서상 면제특약도 수급인이 알고 숨긴 하자에는 미치지 않는다는 점을 함께 확인해야 온전한 권리 행사가 가능합니다.

화성 향남·남양 일대처럼 신축공사와 공사대금·하자 분쟁이 꾸준히 발생하는 지역에서는, 준공 이후 하자를 발견한 시점에 남은 기간이 얼마인지부터 정확히 계산해보는 것이 중요합니다. 기간 계산을 뒤로 미루다 제척기간이나 소멸시효를 넘기면 명백한 하자도 구제받지 못할 수 있습니다.

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