위약금 1억 5천을 5천만 원으로 — 중개사 청구는 전부 기각 

의뢰인이 처한 상황

의뢰인은 15억 원에 토지를 매도하는 계약을 체결하고 계약금 1억 5,000만 원을 받았습니다. 그런데 매수인인 부동산 개발회사가 건물 신축에 필요한 도로 문제를 이유로 잔금 지급을 미루자, 잔금 기일이 지난 뒤 계약 해제를 통보하고 토지를 다른 사람에게 매도했습니다.

그러자 매수인은 매도인과, 이 계약을 중개한 공인중개사를 상대로 계약금 반환 1억 5,000만 원에 위약금 1억 5,000만 원을 더한 3억 원을 청구하는 소송을 제기했습니다. 저는 매도인과 중개사 두 사람을 함께 대리했습니다.

사건의 쟁점

① 매도인이 한 계약 해제가 적법했는지, ② 계약서에서 계약금 상당액으로 정한 위약금 1억 5,000만 원을 그대로 물어야 하는지, ③ 공인중개사가 토지 일부의 도로 편입 가능성을 설명하지 않은 책임이 있는지가 쟁점이었습니다.

변호사의 조력

대법원 판례상 매도인이 잔금 미지급을 이유로 해제하려면 등기서류 일체를 준비해 특정하여 제공했어야 하는데 그 요건이 갖춰지지 않아, 해제의 효력과 계약금 반환은 다투기 어려운 상황이었습니다. 그래서 싸움의 전선을 액수로 옮겼습니다. 민법 제398조 제2항에 따라 손해배상 예정액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 도로 편입 문제는 복잡한 건축법령을 해석해야 비로소 알 수 있는 사정이었던 점, 토지가 오히려 당초보다 높은 가격에 다시 매도되어 실제 손해가 크지 않은 점, 계약금만 오간 초기 단계라 계약금 반환으로 손해 대부분이 회복되는 점을 논증했습니다.

공인중개사에 대해서는, 장래의 도로 편입 가능성은 건축법령 해석이 필요한 사항으로 중개사의 확인·설명의무 범위를 넘고, 건축을 목적으로 매수하는 전문 개발업체라면 스스로 행정관청에 확인할 의무가 있다는 점을 밝혔습니다.

결과

법원은 위약금을 1억 5,000만 원에서 5,000만 원으로, 3분의 1 수준으로 감액하고 공인중개사에 대한 청구는 전부 기각했습니다(부산지방법원 2021가합43138 판결, 확정). 3억 원의 청구 중 약 2억 5,000만 원 부분을 지켜낸 결과입니다.

이 사례가 알려주는 것

계약서에 적힌 위약금이 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 손해의 크기, 양쪽의 잘못 정도, 계약이 깨진 경위에 따라 법원이 감액할 수 있습니다. 반대로 매도인이 계약을 해제하려면 등기서류 전부를 갖추어 제공하는 등 요건이 생각보다 까다로우므로, 해제 통보 전에 반드시 법률 검토를 받아야 합니다. 위약금을 청구당한 분도, 청구하려는 분도 절차와 액수 양쪽을 함께 살펴보시기 바랍니다.