내 가게 앞 복도, 마음대로 쓰면 안 되나요? 

들어가며

아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터는 모두 집합건물입니다. 1동의 건물 중 구조상 구분된 부분이 각각 소유권의 목적이 되는 건물이지요(집합건물법 제1조). 건물은 한 채인데 주인이 여럿이다 보니, 법은 내 소유권이 미치는 전유부분과 모두가 함께 쓰는 공용부분을 나누어 둡니다(같은 법 제2조). 현관문 안쪽이 전유부분이고, 복도·계단·엘리베이터·옥상·외벽은 등기부에 내 지분이 있어도 공용부분입니다. 무단점유, 누수, 관리비까지 집합건물 분쟁의 승패는 대부분 이 경계선에서 갈립니다. 결론부터 정리해 드립니다.

Q. 제 점포 앞 복도에 진열대를 놓았더니, 치우고 그동안 쓴 값까지 물어내라고 합니다

법적으로 근거 있는 요구입니다. 공용부분을 혼자 쓰면 철거는 물론 부당이득까지 반환해야 합니다. 내 가게 앞 복도라도 구분소유자 전원이 함께 쓰는 공용부분이므로, 짐이나 진열대·가벽으로 배타적으로 차지하면 다른 소유자들의 권리를 침해하는 것이 되어 철거·인도 청구의 대상이 됩니다. 과거에는 복도를 따로 임대할 수 있는 것도 아닌데 무슨 손해가 있느냐는 항변이 통하기도 했지만, 대법원 전원합의체가 이 논리를 정면으로 배척했습니다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결). 다른 구분소유자들의 사용·수익 권리가 침해된 것 자체가 손해이므로, 차임 상당액을 부당이득으로 돌려줘야 한다는 것입니다. 반대로 이웃 점포가 복도를 막고 있어 피해를 보는 입장이라면 같은 법리로 철거와 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 어느 쪽이든 출발점은 문제 된 공간이 전유부분인지 공용부분인지이며, 건축물대장과 도면, 관리규약을 함께 확인해야 정확히 판단할 수 있습니다.

대법원 2017다220744 전원합의체 판결 — 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우 (…) 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도 (…) 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

Q. 천장에서 물이 새는데, 윗집은 자기 잘못이 아니라며 버팁니다

원인이 어느 부분에 있는지에 따라 청구 상대가 달라지고, 원인이 밝혀지지 않으면 법은 공용부분의 하자로 추정합니다. 윗집 화장실 방수층이나 세대 내부 전용 배관(전유부분)이 원인이면 윗집 소유자가 수리비와 손해를 배상해야 하지만, 벽체 속 공동 배관·외벽 균열·옥상 방수층(공용부분)이 원인이면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 책임의 주체가 됩니다. 실제 사건에서는 원인 부분이 끝내 특정되지 않는 경우가 많은데, 이때는 집합건물법 제6조에 따라 그 흠이 공용부분에 존재하는 것으로 추정되므로 관리단을 상대로 다투게 됩니다. 아랫집이라면 누수 탐지와 전문가 감정으로 원인 부분부터 특정해야 상대를 정할 수 있고, 윗집이라면 물은 위에서 아래로 흐르니 무조건 윗집 책임이라는 통념에 밀려 수리비를 떠안을 이유가 없습니다. 승패는 목소리가 아니라 원인 부분에 대한 객관적 입증에서 갈립니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치ㆍ보존상의 흠 추정) — 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

Q. 관리비 내역이 아무래도 이상한데, 자료를 보여주지 않습니다

법이 보장하는 열람청구권으로 강제할 수 있습니다. 관리단은 별도 설립 절차 없이 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 당연히 성립하므로(집합건물법 제23조 제1항), 소유자라면 관리단 운영을 따져 물을 자격이 있습니다. 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리비 등 모든 거래행위에 관한 장부를 월별로 작성해 증빙서류와 함께 5년간 보관해야 하고, 이해관계인은 그 장부와 증빙서류의 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있습니다(제26조 제2항·제3항). 거부하면 가처분으로 열람을 강제할 수 있고, 이렇게 확보한 자료는 관리비 반환 청구의 근거가 됩니다. 나아가 관리인에게 부정한 행위가 있으면 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수도 있습니다(제24조 제5항). 다만 아파트 같은 의무관리대상 공동주택은 공동주택관리법이 따로 적용되는 영역이므로, 오피스텔·상가·지식산업센터 소유자라면 위 조항이 직접적인 무기가 됩니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조(관리인의 선임 등) 제5항 — 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.

꼭 기억하세요

내 소유권이 온전히 미치는 곳은 전유부분까지이고, 복도·계단·외벽·옥상은 등기부상 지분과 무관하게 모두의 공간입니다. 공용부분을 혼자 차지하면 임대 가능성이 없어도 철거와 부당이득 반환의 대상이 되고, 원인이 밝혀지지 않은 하자는 공용부분의 하자로 추정되어 관리단이 책임 주체가 되며, 수상한 관리비는 장부 열람청구로 확인할 수 있습니다. 결국 어느 분쟁이든 건축물대장·도면·관리규약으로 경계선을 확인하고 원인을 입증할 자료를 확보하는 쪽이 이깁니다. 감정 싸움으로 번지기 전에, 확보한 자료를 들고 초기에 상담부터 받아보시기 바랍니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 복도·계단 등 공용부분 사용을 두고 이웃 점포나 관리단으로부터 철거·부당이득 청구를 받았거나, 반대로 청구를 검토 중인 분

• 누수 원인과 책임 주체(윗집인지 관리단인지)를 두고 다툼이 이어지고 있는 분

• 오피스텔·상가의 관리비 산정이나 관리인 운영이 불투명해 장부 열람청구나 관리인 해임 청구를 검토 중인 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.