분양계약 해지의 갈림길은 중도금입니다 

들어가며

치열한 경쟁률을 뚫고 당첨됐을 때는 세상을 다 가진 것 같았는데, 잔금일이 다가오자 감당이 안 됩니다. "계약금 10%만 포기하면 되겠지" 하고 시행사에 포기 의사를 밝히면 돌아오는 답은 다릅니다. "잔금을 내지 않으면 분양대금 청구 소송과 연체이자까지 청구하겠다"는 것입니다. 분양계약 해지는 내가 원할 때 계약금만 버리면 되는 문제가 아니고, 지금 어느 단계에 있는지에 따라 셈법이 완전히 달라집니다. 갈림길은 하나, 중도금입니다.

Q. 잔금이 도저히 안 됩니다. 계약금 10%만 포기하면 해지되는 것 아닌가요?

중도금을 내기 전이라면 맞습니다. 지금이 손해를 계약금에서 끊을 수 있는 골든타임입니다. 계약금만 낸 상태라면 민법 제565조의 해약금 규정에 따라, 이미 낸 계약금을 포기하고 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 시행사의 동의도 필요 없고 별도의 위약금이 더 붙지도 않습니다. 다만 조문에는 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'라는 시한이 붙어 있습니다. 중도금이 1회라도 납부되면 법원은 계약의 이행에 착수한 것으로 보기 때문에, 그 순간부터 계약금을 포기하는 방식의 일방적 해제는 원칙적으로 막힙니다. 해지를 진지하게 고민하고 있다면, 다음 중도금 회차가 넘어가기 전에 결정을 내려야 하는 이유입니다.

민법 제565조(해약금) 제1항 — 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

Q. 중도금을 이미 냈습니다. 이제 방법이 없는 건가요?

일방적 해제는 원칙적으로 불가능하지만, 길이 없는 것은 아닙니다. 중도금 납부 후에는 원칙적으로 잔금까지 치러야 할 법적 의무가 남습니다. 여기서 벗어나는 길은 셋입니다. 첫째, 분양권 전매로 계약자 지위를 넘겨받을 매수자를 찾는 것. 둘째, 시행사와 협의해 합의 해지를 이끌어내는 것. 셋째, 시행사 쪽의 계약 위반, 즉 귀책사유를 입증해 정당하게 계약을 해제하는 것입니다. 어느 길이 열려 있는지는 계약서 조항과 사업장 상황에 따라 다르므로, 감정적으로 "못 내겠다"고 선언하기 전에 계약서부터 검토하는 것이 순서입니다. 일방적인 납부 중단은 연체이자만 쌓아 최악의 수가 됩니다.

Q. 시행사가 합의 해지에 응했는데, 정산서 금액이 계약금보다 큽니다. 다 내야 하나요?

정산서가 계약서 문구 그대로 전부 확정되는 것은 아닙니다. 위약금은 법원이 감액할 수 있습니다. 통상의 분양계약서는 위약금(공급대금의 10%) 외에도 시행사가 대신 부담해 온 중도금 대출이자의 반환(무이자 조건이었더라도 해지 시 반납하도록 정한 경우가 많습니다), 중도금 대출의 중도상환수수료, 잔금 지연에 따른 연체이자까지 명시하고 있어, 합산하면 계약금을 훌쩍 넘는 정산서를 받아들게 됩니다. 그러나 민법은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 그 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있습니다. 위약금 규모와 시행사의 실제 손해, 계약이 깨진 경위를 따져 다툴 여지가 있다는 뜻입니다.

민법 제398조(배상액의 예정) — ② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

Q. 입주는 계속 늦어지고 분양 광고와도 다릅니다. 오히려 제가 돌려받을 수는 없나요?

시행사의 귀책사유를 입증하면, 위약금을 무는 쪽이 아니라 계약금 반환을 청구하는 쪽에 설 수 있습니다. 실무에서 대표적인 귀책사유는 셋입니다. 첫째, 입주 지연. 통상의 아파트 공급계약서는 입주예정일로부터 3개월을 넘겨 입주가 불가능해진 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 둘째, 허위·과장 광고. 지하철역 신설, 대형 마트 입점처럼 분양 당시 약속한 핵심 인프라가 처음부터 실현 가능성 없는 거짓으로 드러난 경우입니다. 셋째, 동의 없는 중대한 설계 변경입니다. 여기에 더해 분양계약서는 시행사가 일방적으로 만든 약관이므로, 수분양자에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 지우거나 법률상 해제권을 제한하는 조항은 그 자체로 무효가 될 수 있습니다. 다만 입주 예정일을 하루 넘겼다고 곧바로 해제가 되는 것은 아니고, 법원은 지연 경위와 기간, 시행사의 통지·보완 노력을 함께 살핍니다. 분양 카탈로그·광고물, 입주 지연 통지서, 설계 변경 공문을 버리지 말고 모아 두는 것이 소송의 출발점입니다.

약관의 규제에 관한 법률 제8조(손해배상액의 예정) — 고객에게 부당하게 과중한 지연 손해금 등의 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항은 무효로 한다. / 제9조(계약의 해제·해지) 제1호 — 법률에 따른 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하거나 그 행사를 제한하는 조항은 무효로 한다.

꼭 기억하세요

분양계약 해지의 갈림길은 중도금입니다. 납부 전이라면 계약금 포기로 손해를 끊을 수 있고, 한 번이라도 냈다면 일방적 해제는 막히며, 합의 해지에는 위약금에 대출이자·수수료·연체이자까지 얹힌 정산서가 따라붙습니다. 그러나 그 정산이 언제나 그대로 확정되는 것은 아니고, 입주 지연·허위 광고·무단 설계 변경 같은 시행사 귀책사유가 확인되면 오히려 돌려받는 쪽에 설 수도 있습니다. 잔금 마련이 어려워진 것은 부끄러운 일이 아닙니다. 다만 감정적으로 '포기 선언'부터 해 버리면 지킬 수 있었던 권리까지 잃습니다. 포기의 순서가 아니라 확인의 순서, 그것이 먼저입니다.

이런 분은 상담이 필요합니다

• 중도금 납부 전인데 계약금 포기 해제의 시한과 방법(내용증명)을 확실히 정리하고 싶은 분

• 시행사 정산서의 위약금·대출이자·연체이자가 과다한 것 같아 감액을 다투고 싶은 분

• 입주 지연이나 허위·과장 광고를 이유로 계약 해제와 계약금 반환 소송을 검토 중인 분

※ 위 내용은 일반적인 법률 정보로, 구체적 사안에 대한 법률자문이 아닙니다. 실제 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.