20년 넘게 점유한 땅 시효취득 주장할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 오래된 농지나 조상 대대로 써온 땅을 두고, 등기부상 소유자와 실제로 그 땅을 관리해 온 사람이 달라 취득시효를 둘러싼 분쟁을 겪는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 분들 중에는 “20년 넘게 농사짓고 세금까지 냈으니 이제는 당연히 내 땅 아니냐”는 생각으로 오시는 경우가 많습니다. 그런데 막상 등기명의자나 그 상속인이 땅을 되찾겠다며 인도소송이나 부당이득반환청구를 걸어오면, “오래 썼으니 내 땅이다”는 말만으로는 방어가 되지 않고, 점유를 시작한 경위나 등기 여부에 따라 결론이 완전히 달라지는 경우가 많습니다.

최근 대법원은 취득시효를 판단할 때 점유자가 처음부터 남의 땅인 줄 알면서 점유를 시작한 것은 아닌지, 그리고 등기명의자가 바뀐 시점을 어떻게 볼 것인지를 사안별로 엄격하게 따지는 태도를 유지하고 있습니다.

아래에서는 20년 넘게 토지를 점유했을 때 시효취득이 인정되는 요건, 그리고 시효완성을 주장하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 시효취득이 인정됩니다

민법 제245조 제1항의 점유취득시효는 소유의 의사·평온·공연·20년의 요건을 모두 갖춰야 완성됩니다.

민법 제245조 제1항은 소유의 의사로 20년간 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다. 등기부상 소유자가 따로 있더라도, 이 요건을 갖춘 점유가 20년간 이어졌다면 점유자에게 등기청구권이 생기는 것이 원칙입니다.

여기서 ‘소유의 의사’란 소유자인 것처럼 배타적으로 지배하겠다는 의사를 말하고, ‘평온·공연’은 폭력이나 강제로 점유를 빼앗지 않고 몰래 숨기지도 않은 채 점유했다는 의미입니다. 20년은 반드시 한 사람이 처음부터 끝까지 채울 필요는 없고, 점유 개시 시점부터 계속 이어졌는지가 관건입니다.

실무에서는 이웃 간 경계를 침범해 담장을 넘어 텃밭을 일궈온 경우, 조상 대대로 내려온 농지를 실제로는 다른 형제가 등기만 갖고 있는 경우, 마을 주민들이 수십 년간 통행로로 써온 사실상 도로 등에서 이 요건이 자주 문제 됩니다.

등기명의자가 따로 있더라도, 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다는 사실관계만 갖추면 시효취득의 기본 요건은 충족됩니다.

2. 자주점유는 추정되지만, 무단으로 점유를 시작했다면 인정되지 않을 수 있습니다

점유자가 소유의 의사로 점유한 것은 법률상 추정되지만, 처음부터 남의 땅인 줄 알고 무단 점유를 시작했다면 그 추정은 깨집니다.

민법 제197조 제1항에 따라 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정되므로, 취득시효를 주장하는 쪽이 스스로 자주점유임을 입증할 책임은 없습니다. 오히려 시효취득을 막으려는 등기명의자 쪽이 그 점유가 소유의 의사 없는 타주점유라는 사정을 증명해야 합니다.

그런데 대법원은 점유자가 점유를 시작할 당시 그 땅이 남의 소유라는 사실과 자신에게 소유권을 취득할 아무런 원인이 없다는 사실을 잘 알면서도 점유했다는 것, 즉 이른바 ‘악의의 무단점유’가 증명되면 이 추정이 깨진다고 판단하고 있습니다.

점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우, 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨어졌다고 할 것이다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결).

따라서 남의 땅인 줄 뻔히 알면서 경계를 넘어 창고를 짓거나 통행로를 무단으로 점유한 경우처럼, 처음부터 무단점유였다는 사정이 입증되면 20년이 지났더라도 시효취득이 인정되지 않을 수 있습니다. 반대로 매매나 상속 등 나름의 근거를 가지고 점유를 시작했다면, 설령 그 근거가 나중에 무효로 밝혀지더라도 자주점유 추정이 쉽게 깨지지는 않습니다.

자주점유는 원칙적으로 추정되지만, 처음부터 남의 땅인 줄 알면서 점유했다는 사정이 증명되면 그 추정은 깨질 수 있습니다.

3. 시효가 완성돼도 등기해야 소유권을 얻고, 등기명의자가 바뀌면 계산이 달라집니다

20년이 지났다는 사정만으로 자동으로 소유권이 넘어오지 않고, 등기명의자가 언제 바뀌었는지에 따라 다시 계산해야 할 수도 있습니다.

점유취득시효는 20년의 기간이 채워졌다는 사실만으로 곧바로 소유권을 취득하는 제도가 아닙니다. 민법 제245조 제1항에 따라 점유자 명의로 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득하고, 그 전까지는 등기명의자를 상대로 한 채권적 등기청구권을 가질 뿐입니다.

문제는 시효완성 후 등기를 미루는 사이 그 부동산이 제3자에게 팔려 새로운 등기명의자가 생기는 경우입니다. 이때는 원칙적으로 새 등기명의자에게 종전 시효완성을 주장할 수 없지만, 점유가 계속되는 상태에서 그 소유권 변동 시점을 새로운 기산점으로 삼아 다시 20년이 지나면 이야기가 달라집니다.

부동산에 대한 점유취득시효가 완성된 후 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우라 하더라도 당초의 점유자가 계속 점유하고 있고 소유자가 변동된 시점을 기산점으로 삼아도 다시 취득시효의 점유기간이 경과한 경우에는 점유자로서는 제3자 앞으로의 소유권 변동시를 새로운 점유취득시효의 기산점으로 삼아 2차의 취득시효의 완성을 주장할 수 있다(대법원 2009. 7. 16. 선고 2007다15172, 15189 전원합의체 판결).

결국 등기부등본을 발급받아 소유권 변동 이력을 시점별로 정리하고, 각 변동 시점을 기산점으로 삼았을 때 20년을 채우는 구간이 있는지부터 확인하는 작업이 시효취득 주장의 출발점입니다. 시효완성 직후 서둘러 등기청구권을 행사하지 않고 방치하면, 그만큼 새로운 소유자를 상대로 다시 계산해야 하는 부담이 생깁니다.

시효완성만으로 소유권이 자동으로 넘어오지 않으며, 등기명의자가 바뀐 시점을 기산점으로 다시 계산해야 하는 경우도 있습니다.

4. 점유 승계, 국공유지 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다

전 점유자의 점유를 승계해 20년을 채울 수도 있고, 국공유지인지·등기부취득시효 요건을 갖췄는지에 따라서도 결론이 갈립니다.

본인이 점유를 시작한 지 20년이 되지 않았더라도, 민법 제199조에 따라 상속이나 매매 등으로 점유를 승계했다면 전 점유자의 점유기간까지 합산해 20년을 채울 수 있습니다. 다만 전 점유자의 점유에 흠, 예를 들어 처음부터 무단점유였다는 사정이 있었다면 그 흠도 함께 승계된다는 점을 유의해야 합니다.

점유 대상이 국가나 지방자치단체 소유의 땅이라면 별도로 따져봐야 할 문제가 있습니다. 국유재산법상 도로·청사 부지처럼 행정목적에 쓰이는 행정재산은 민법 제245조에도 불구하고 시효취득의 대상이 되지 않지만, 행정재산이 아닌 일반재산은 시효취득이 가능합니다. 지목이나 사용 현황만으로 단정하지 말고 토지대장·지적공부로 정확한 재산 구분을 확인해야 합니다.

한편 등기부상 이미 소유자로 등재된 사람이 나중에 그 등기에 무효 사유가 있었더라도, 선의이며 과실 없이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유했다면 민법 제245조 제2항의 등기부취득시효로 더 짧은 기간에 소유권을 인정받을 수 있습니다. 다만 이 경우는 20년 점유취득시효와 달리 선의·무과실이라는 까다로운 요건이 추가된다는 차이가 있습니다.

점유 승계 여부, 국공유지 여부, 등기 유무에 따라 시효취득의 성립 시점과 요건이 크게 달라지므로 개별 사안마다 꼼꼼히 따져야 합니다.

5. 소유권이전등기 청구는 이런 절차로 진행됩니다

시효완성 사실을 정리한 뒤 협의가 안 되면 소유권이전등기청구소송으로 넘어갑니다.

시효취득을 주장하는 절차는 통상 ①점유 개시 시점과 계속 점유 사실을 뒷받침할 자료를 모으는 단계 → ②등기부등본·토지대장을 발급받아 소유자 변동 이력과 재산 구분을 확인하는 단계 → ③상대방과 협의하거나 내용증명을 보내 시효완성 사실을 통지하는 단계 → ④협의가 안 되면 부동산 소재지 관할법원(수원 지역 토지라면 수원지방법원)에 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하는 단계로 진행됩니다. 소송에서 승소해 판결이 확정되면 그 판결문만으로 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

본격적으로 소송을 준비하기 전에, 아래 순서로 자료와 사실관계부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 재산세·종합부동산세 납부내역, 항공사진, 지적도, 목격자 진술 등 점유 개시 시점과 계속 점유 사실을 뒷받침할 자료를 확보합니다.

2. 등기부등본과 토지대장을 발급받아 소유권 변동 이력, 등기 원인, 국공유지 여부(행정재산·일반재산)를 확인합니다.

3. 점유를 시작한 경위를 되짚어, 처음부터 남의 땅인 줄 알면서 무단으로 점유한 것은 아닌지 등 자주점유 추정이 깨질 사정이 있는지 점검합니다.

이렇게 정리한 자료를 바탕으로 부동산 취득시효 분쟁 경험이 있는 변호사와 함께 청구 대상, 소가, 입증 전략을 검토한다면 소유권이전등기청구소송뿐 아니라 등기명의자와의 협의 국면에서도 유리한 위치에서 대응할 수 있습니다.

마치며

오래 점유해 온 땅일수록 “이 정도면 당연히 내 땅”이라는 생각에, 정작 시효완성 시점을 뒷받침할 자료를 챙기지 않은 채 시간을 보내는 경우가 많습니다. 등기명의자가 뒤늦게 소유권을 주장하고 나서야 서둘러 자료를 찾다 보면, 이미 중요한 증거가 사라져 있는 경우도 적지 않습니다.

오랫동안 땅을 점유하며 관리해 온 쪽 입장에서는 점유 개시 시점, 계속 점유 사실, 그리고 그 점유가 무단이 아니었다는 사정을 뒷받침하는 자료를 최대한 촘촘하게 정리하는 것이 시효취득 인정의 관건입니다. 반대로 뒤늦게 소유권을 주장하는 등기명의자 쪽 입장에서도 상대방의 점유가 처음부터 무단이었다는 사정, 혹은 시효완성 전에 점유가 중단된 사정을 찾아낼 수 있는지에 따라 결과가 달라집니다.

저는 오랫동안 점유해 온 쪽과 뒤늦게 소유권을 주장하는 등기명의자 쪽, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 같은 사실관계라도 어떤 자료를 어떻게 정리하느냐에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

20년 넘게 점유해 온 땅을 두고 소유권 분쟁의 조짐이 보인다면, 자료가 남아 있을 때가 가장 유리한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부상 소유자가 한 번도 안 바뀌었는데, 20년 넘게 점유만 했으면 바로 제 땅이 되나요?

A. 아닙니다. 20년 요건을 갖췄더라도 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득하므로, 등기명의자를 상대로 소유권이전등기청구권을 행사해 등기를 마쳐야 합니다. 상대가 임의로 응하지 않으면 소송이 필요합니다.

Q. 부모님이 점유해 오신 기간까지 합쳐서 20년을 채울 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제199조에 따라 상속으로 점유를 승계한 경우 전 점유자인 부모님의 점유기간까지 합산할 수 있습니다. 다만 그 점유에 흠이 있었다면 그 흠도 함께 승계됩니다.

Q. 남의 땅인 줄 알면서 썼는데도 시효취득이 인정될 수 있나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 대법원은 점유 개시 당시 소유권 취득 원인이 없다는 사실을 잘 알면서 무단점유했다는 점이 증명되면 자주점유 추정이 깨진다고 보므로, 이런 사정이 뚜렷하면 인정되기 어렵습니다.

Q. 국가 소유 땅도 시효취득이 가능한가요?

A. 재산 구분에 따라 다릅니다. 도로·청사 부지 등 행정재산은 시효취득 대상이 아니지만, 행정재산이 아닌 일반재산은 민법 제245조에 따른 시효취득이 가능합니다.

Q. 제가 점유하는 사이에 등기명의자가 두 번 바뀌었는데, 시효취득을 주장할 수 있나요?

A. 등기명의자 변경 시점을 새로운 기산점으로 삼아도 다시 20년이 지났다면, 판례상 그 변경된 소유명의자를 상대로도 시효취득을 주장할 수 있습니다. 다만 변경 시점별로 기간 계산을 정확히 해야 합니다.

Q. 소송을 걸기 전에 등기명의자와 합의로 해결할 수도 있나요?

A. 가능합니다. 시효완성 사실과 근거자료를 정리해 내용증명을 보내고 협의를 시도하는 경우도 많습니다. 다만 합의가 안 되면 결국 소유권이전등기청구소송으로 진행해야 합니다.

Q. 등기부취득시효와 점유취득시효는 뭐가 다른가요?

A. 점유취득시효는 미등기 상태에서 20년간 점유하면 되지만, 등기부취득시효는 이미 등기명의자로 등재된 상태에서 선의·무과실로 10년간 점유하면 됩니다. 기간은 짧지만 선의·무과실이라는 추가 요건이 붙습니다.