분양 옵션 계약만 따로 해지할 수 있나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트·오피스텔 분양 계약을 앞두고 발코니 확장, 시스템에어컨, 붙박이장 같은 유상옵션 계약을 분양계약과 별도로 체결했다가, 사정이 바뀌어 옵션만 취소하고 싶다는 문의가 늘고 있습니다.

상담을 하다 보면 “옵션은 그냥 서비스 같은 거니까 취소해도 되겠지”, “분양 계약이랑은 별개니까 위약금도 얼마 안 되겠지”라는 생각으로 가볍게 해지 통보를 하는 분들이 많습니다. 그런데 막상 시공사·시행사에 연락하면 “이미 서명한 계약이라 해지 자체가 안 된다”거나 “해지하려면 옵션 대금 전액에 가까운 위약금과 원상회복비용까지 내야 한다”는 답을 듣고 당황하는 경우가 적지 않습니다.

최근 법원과 공정거래위원회는 유상옵션계약이 분양계약과 별개의 독립된 계약이라는 전제 아래, 해지권 자체를 봉쇄하거나 위약금을 과다하게 물리는 약관 조항의 효력을 엄격하게 통제하는 방향으로 정리하고 있습니다.

아래에서는 분양 옵션 계약이 분양계약과 어떻게 구별되는지, 어떤 경우에 옵션 계약만 따로 해지할 수 있는지, 그리고 해지 시 위약금·원상회복비용은 어떤 기준으로 정해지는지 살펴보겠습니다.

1. 분양계약과 유상옵션계약은 원칙적으로 별개의 계약입니다

계약서와 대금이 나뉘어 있다면, 옵션계약만 따로 해지하는 것이 법리상 원칙입니다.

분양계약은 시행사(또는 조합)와 수분양자 사이에 아파트·오피스텔이라는 목적물을 매매하는 계약인 반면, 발코니 확장·시스템에어컨·붙박이장 같은 유상옵션은 통상 시공사와 별도의 ‘옵션 공급계약서’를 작성해 체결됩니다. 계약이 몇 개인지는 계약서 명칭이 아니라 당사자의 의사와 계약 내용의 실질로 판단하지만, 계약서·대금·이행시기가 독립적으로 정해져 있다면 원칙적으로 별개의 계약으로 봅니다.

옵션계약은 성격상 이미 정해진 목적물을 그대로 인도받는 매매가 아니라, 시공사가 발코니 확장 공사나 붙박이 가구 설치 등 ‘일’을 완성해 인도하는 계약이므로 민법상 도급계약에 가깝습니다. 분양계약이 매매의 성질을 갖는 것과는 계약 유형 자체가 다릅니다.

그래서 분양계약을 유지한 채 옵션계약만 해지하더라도 분양계약 자체의 효력에는 영향이 없는 것이 원칙입니다. 실제로 2016년 공정거래위원회가 대형 건설사들의 옵션 공급계약서를 점검하면서, 옵션 대금을 완납하지 않았다는 이유로 입주 자체를 막던 조항을 전부 삭제하도록 한 것도 두 계약의 독립성을 전제로 한 조치였습니다.

계약서와 대금이 분양계약과 따로 정해져 있다면, 옵션계약만 해지해도 분양계약 자체는 그대로 유지되는 것이 원칙입니다.

2. “이미 서명했으니 해지 못한다”는 조항은 무효일 수 있습니다

해지권 자체를 막는 약관 조항은 약관법상 효력을 인정받기 어렵습니다.

옵션 공급계약서에는 흔히 “계약 체결 이후에는 해지할 수 없다” 또는 “해지 시 옵션 대금 전액을 위약금으로 몰취한다”는 취지의 조항이 들어 있습니다. 그러나 약관의 규제에 관한 법률 제9조는 고객의 해제·해지권을 배제하거나 부당하게 제한하는 조항, 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항을 무효로 정하고 있고, 같은 법 제6조는 신의성실 원칙에 반해 고객에게 부당하게 불리한 조항 전반을 무효로 봅니다.

실제로 2016년 공정거래위원회는 대림산업·삼성물산·GS건설 등 전국 25개 건설사가 사용하던 옵션 공급계약서를 점검해, “계약 체결 이후 해지 불가” 조항을 “옵션 공사가 시작되기 전까지는 해지할 수 있다”는 내용으로 고치도록 시정했습니다. 위약금도 옵션 대금의 20%까지 물리던 업체들을 통상적인 수준인 10%로 낮췄습니다.

다만 위약금이 얼마나 되는지, 그것이 정당한 손해배상액인지 위약벌인지는 계약서 문구만으로 단정할 수 없고, 대법원은 다음과 같은 기준으로 판단하고 있습니다.

위약금 약정이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 계약서 등 처분문서의 내용과 계약의 체결 경위, 당사자가 위약금을 약정한 주된 목적 등을 종합하여 구체적인 사건에서 개별적으로 판단해야 할 의사해석의 문제이고, 위약금은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정된다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855, 248862 전원합의체 판결).

즉 옵션계약서에 “해지 불가”라고 적혀 있다고 해서 곧바로 해지 자체가 봉쇄되는 것은 아니며, 위약금 조항도 그 성격에 따라 감액을 다툴 여지가 있습니다.

“이미 서명한 계약이라 해지가 안 된다”는 설명은 약관법상 그대로 통용되지 않으며, 조항의 효력은 따로 다툴 수 있습니다.

3. 공사 착수 전인지 후인지에 따라 해지 부담이 크게 달라집니다

민법 제673조는 도급인에게 해제권을 주지만, 손해는 전부 배상해야 한다고 정합니다.

유상옵션계약이 도급계약의 성질을 갖는다면, 민법 제673조가 그대로 적용됩니다. 이 조문은 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”고 정하고 있어, 수분양자(도급인) 쪽에서 일방적으로 해지할 길을 열어 두고 있습니다.

문제는 그 ‘손해배상’의 범위입니다.

도급인의 일방적인 계약해제로 인하여 수급인이 입게 될 손해는 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 전부 배상하게 하는 것이다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결).

이 기준을 옵션계약에 대입하면, 공사가 시작되기 전이라면 시공사가 이미 지출한 비용이 거의 없으므로 통상 계약서에 정해진 위약금 수준에서 부담이 끝나는 경우가 많습니다. 반면 발코니 확장 골조 공사나 붙박이 가구 제작이 이미 시작된 뒤라면, 위약금 외에 자재비·인건비 등 실제 지출 비용까지 물어야 할 수 있어 부담이 커집니다.

해지 시점이 공사 착수 전인지 후인지에 따라 부담해야 할 금액의 크기가 달라지므로, 해지 의사를 밝히기 전에 공사 진행 상황부터 확인해야 합니다.

4. 위약금이 지나치게 높다면 약관법으로 다툴 수 있습니다

위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되면 법원에 감액을 청구할 수 있습니다.

민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다”고 정하고 있습니다. 옵션계약서의 위약금이 손해배상액의 예정으로 해석된다면, 그 금액이 실제 예상 손해에 비해 지나치게 크다는 사정을 들어 감액을 주장할 수 있습니다.

다만 앞서 본 것처럼 위약금이 손해배상액의 예정이 아니라 위약벌로 해석되면 이야기가 달라집니다. 위약벌은 손해배상과는 별도로 채무 이행을 확보하기 위한 제재금의 성격이어서, 민법 제398조 제2항을 유추적용해 감액하는 것이 허용되지 않는다는 것이 대법원 전원합의체의 확립된 입장입니다. 다만 위약벌 금액이 과도해 공서양속에 반한다고 볼 정도라면 그 일부가 무효로 판단될 여지는 남아 있습니다.

아울러 약관의 규제에 관한 법률 제8조는 고객에게 부당하게 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 약관 조항을 무효로 정하고 있어, 위약금 조항 자체가 옵션 대금 전액 몰취 수준으로 되어 있다면 그 조항의 효력을 별도로 다툴 수 있습니다.

위약금 조항의 성격과 금액을 먼저 확인해야, 감액을 다툴지 조항 자체의 무효를 다툴지 방향이 정해집니다.

5. 해지 통보부터 분쟁조정까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

내용증명으로 해지 의사와 시점을 명확히 남겨두는 것이 출발점입니다.

옵션 계약 해지는 통상 ①옵션 공급계약서와 특약사항에서 해지·위약금 조항, 공사 착수 기준일을 확인하고 → ②시공사(수원 지역 현장이라면 관할 시행사·시공사 분양사무소)에 해지 의사를 내용증명으로 통지해 해지 시점을 특정하며 → ③시공사가 청구한 위약금·원상회복비용이 과다하다고 판단되면 한국소비자원(경기 지역 사업장은 경기지역본부)에 분쟁조정을 신청하고 → ④조정이 성립하지 않으면 수원지방법원에 채무부존재확인, 위약금 감액, 부당이득반환을 구하는 민사소송으로 이어지는 순서로 진행됩니다.

해지 의사를 밝히기 전에는 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.

1. 옵션 공급계약서와 특약사항에서 해지 관련 조항(위약금 비율, 공사 착수 기준일)이 있는지 확인합니다.

2. 시공사에 현재 공사 진행 상황(착수 여부·기성고)을 문의해 서면(문자·이메일 등)으로 받아둡니다.

3. 이미 낸 옵션 대금과 시공사가 청구한 위약금·원상회복비용 내역을 정리해 계약서 문구와 대조합니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 분양·건설 관련 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 해지 가능 여부는 물론 위약금 감액이나 조항 무효 주장까지 함께 검토해 실질적인 부담을 줄이는 방향을 찾을 수 있습니다.

마치며

분양 옵션 문제는 “계약서에 이미 도장을 찍었으니 어쩔 수 없다”는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

옵션 계약을 해지하려는 수분양자 입장에서는 감정적으로 항의하기보다, 계약서의 해지·위약금 조항과 현재 공사 진행 상황부터 정리하는 것이 먼저입니다. 공사 착수 여부를 뒷받침하는 자료가 쌓일수록 위약금 감액이나 조항 무효 주장 모두에서 유리해집니다.

반대로 옵션 계약을 유지한 채 진행하려는 시공사·시행사 쪽에서도 “계약서에 해지 불가라고 써 있다”는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 약관 조항이 실제로 유효한지, 공사 착수 시점을 어떻게 증명할 것인지에 따라 결과는 달라집니다.

저는 분양·옵션계약 분쟁에서 계약을 해지하려는 쪽과 계약 이행을 주장하는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문구 하나와 공사 진행 자료 하나에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 옵션 계약만 해지하면 분양계약 자체도 취소되나요?

A. 아닙니다. 옵션계약과 분양계약은 원칙적으로 별개의 계약이므로, 옵션계약만 해지해도 분양계약 자체의 효력에는 영향이 없는 것이 원칙입니다. 다만 계약서에 두 계약을 연동시키는 특약이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

Q. 옵션계약서에 “해지 불가”라고 적혀 있으면 정말 해지할 수 없나요?

A. 그렇지 않습니다. 약관의 규제에 관한 법률은 고객의 해지권을 부당하게 배제하는 조항을 무효로 정하고 있어, 조항 문구와 무관하게 해지 가능 여부를 다툴 수 있습니다.

Q. 옵션 공사가 이미 시작됐는데도 해지할 수 있나요?

A. 가능합니다. 민법 제673조에 따라 공사가 완성되기 전이라면 도급인은 손해를 배상하고 해제할 수 있습니다. 다만 이미 지출된 비용과 얻었을 이익까지 배상해야 해 착수 전보다 부담이 커집니다.

Q. 위약금으로 옵션 대금 전액을 내라고 하는데 그대로 내야 하나요?

A. 반드시 그런 것은 아닙니다. 위약금이 손해배상액의 예정으로 인정되면 그 금액이 부당하게 과다한 경우 법원에 감액을 청구할 수 있고, 약관법상 조항 자체의 효력을 다툴 여지도 있습니다.

Q. 위약금이 위약벌이라고 하면 감액을 못 받나요?

A. 위약벌은 손해배상액의 예정과 달리 민법 제398조 제2항을 유추적용해 감액하기 어렵다는 것이 대법원 전원합의체의 입장입니다. 다만 금액이 지나치게 과도해 공서양속에 반한다면 일부 무효를 다툴 여지는 남아 있습니다.

Q. 시공사와 협의가 안 되면 바로 소송부터 해야 하나요?

A. 바로 소송으로 갈 필요는 없습니다. 한국소비자원 분쟁조정을 먼저 시도해볼 수 있고, 조정이 성립하지 않을 때 수원지방법원 등 관할 법원에 민사소송을 제기하는 것이 일반적인 순서입니다.

Q. 해지 통보는 어떤 방식으로 해야 효력이 인정되나요?

A. 구두 통보보다는 해지 의사와 시점을 명확히 남길 수 있는 내용증명 우편이 안전합니다. 이후 분쟁이 생겼을 때 해지 시점을 입증하는 핵심 자료가 됩니다.