집값이 급등하자 매도인이 계약을 깨려고 해요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트값이 단기간에 크게 오르면서, 계약금만 받고 넘어간 매도인이 시세 차익을 아까워하며 계약을 깨려고 하는 사례가 잇따르고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들 중 상당수는 “계약금 두 배만 돌려주면 그만 아닌가요”라는 생각으로 매수인 측에 일방적으로 해제를 통보한 경우였습니다. 그런데 막상 확인해보면 매수인이 이미 중도금을 지급했거나 대출 실행 등 이행을 위한 준비를 마친 뒤였고, 그런 상태에서는 배액을 준다고 해도 계약을 되돌릴 수 없어 오히려 소송과 손해배상 문제로 번지는 경우가 많았습니다.

최근 대법원은 중도금 수수 등으로 계약 이행이 본격화된 이후 매도인의 처분 행위에 대해 단순한 채무불이행을 넘어 배임죄까지 인정하는 입장을 확고히 하고 있습니다. 집값이 올랐다는 사정만으로는 계약에서 벗어날 근거가 되지 않으며, 오히려 시기를 놓친 대응은 형사책임으로까지 이어질 수 있습니다.

아래에서는 매도인이 집값 급등을 이유로 계약을 깨려고 할 때 어느 단계까지는 배액상환으로 해제가 가능한지, 그 단계를 넘어서면 매수인이 어떤 조치를 취할 수 있는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약금만 오간 단계라면 매도인도 배액을 물고 해제할 수 있습니다

민법 제565조의 해약금 조항은 매수인뿐 아니라 매도인에게도 그대로 적용됩니다.

민법 제565조는 계약 당시 교부된 계약금을 원칙적으로 해약금으로 봅니다. 당사자 중 누구도 이행에 착수하기 전까지는, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하는 방법으로 자유롭게 계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다.

여기서 중요한 것은 해제 사유를 따지지 않는다는 점입니다. 집값이 급등했다는 사정이든, 다른 매수인이 더 좋은 조건을 제시했다는 사정이든 그 정당성을 심사하지 않습니다. 이행 착수 전이라면 매도인은 이유를 불문하고 배액 상환만으로 계약에서 벗어날 수 있습니다.

다만 해제가 성립하려면 배액을 실제로 제공하거나 적어도 이행제공에 준하는 조치가 있어야 합니다. 단순히 “계약을 없던 일로 하자”는 통보만으로는 해제 효과가 발생하지 않고, 매수인이 이를 거부하면 공탁 등 구체적인 이행 제공 절차를 거쳐야 합니다.

이행 착수 전이라면, 매도인은 이유를 불문하고 계약금의 배액을 실제로 제공하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 매수인이 중도금을 지급했다면 매도인은 더 이상 마음대로 해제할 수 없습니다

이행의 착수 이후에는 배액상환을 제시해도 계약을 되돌릴 수 없습니다.

대법원은 ‘이행의 착수’를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 경우로 봅니다. 반드시 계약대로 완전한 이행제공에 이를 필요는 없고, 그 전 단계의 행위로도 충분하다는 것입니다.

이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하고, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결).

실무에서 가장 흔한 착수 사례가 중도금 지급입니다. 중도금을 약정한 날짜보다 앞당겨 지급했거나 전액이 아니라 일부만 지급한 경우에도 이행의 착수로 인정됩니다. 대출 실행을 위한 서류를 갖추고 잔금 지급을 준비하는 행위 역시 이행을 위한 전제행위로 평가될 수 있습니다.

따라서 매수인이 중도금을 지급한 뒤에 매도인이 “집값이 너무 올라서 계약금 두 배를 드릴 테니 없던 일로 하자”고 요구해도, 매수인이 이를 받아들이지 않는 한 그 요구만으로 계약이 해제되지 않습니다. 매도인은 여전히 소유권이전등기 협력의무를 부담합니다.

매수인이 중도금을 지급하는 등 이행에 착수한 뒤에는, 매도인이 배액을 제시해도 매수인의 동의 없이는 계약을 되돌릴 수 없습니다.

3. 매도인이 제3자에게 팔아넘기면 배임죄까지 문제될 수 있습니다

중도금을 받은 뒤의 이중매매는 형사처벌 대상인 배임죄로 이어질 수 있습니다.

매도인이 중도금까지 받고도 같은 부동산을 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘겨주면, 원래 매수인은 소유권을 되찾기 어려워집니다. 이 경우 매도인의 책임은 단순한 채무불이행에 그치지 않고 형사처벌 대상인 배임죄로 이어질 수 있습니다.

부동산 매도인이 매수인으로부터 중도금을 지급받은 이후에 그 부동산을 제3자에게 처분하는 행위는 배임죄를 구성하며, 계약이 중도금 지급 등으로 본격적으로 이행되는 단계에 이른 이상 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결).

이 판결은 매도인이 매수인에게 소유권이전등기 협력의무라는 ‘타인의 사무’를 처리하는 지위에 있다고 보고, 그 지위를 저버리고 제3자에게 처분한 행위를 배임으로 평가한 것입니다. 이때 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 형이 훨씬 무거워질 수 있습니다.

결국 집값이 오른 만큼의 차익을 얻으려고 다른 매수인과 새로 계약해 등기까지 넘기는 방식은, 매도인 스스로 민사상 손해배상 책임은 물론 형사처벌 위험까지 떠안는 선택이 됩니다.

중도금을 받은 뒤 제3자에게 이중으로 처분하면, 매도인은 민사 손해배상을 넘어 배임죄 형사책임까지 질 수 있습니다.

4. 매도인이 버티면 소유권이전과 손해배상을 함께 청구할 수 있습니다

이행이 불가능해졌다면 시세 차익 상당의 손해배상까지 청구할 수 있습니다.

매도인이 임의로 해제를 주장하며 소유권이전등기에 협조하지 않을 때, 매수인은 먼저 부동산처분금지가처분을 신청해 매도인이 제3자에게 처분하지 못하도록 묶어둘 수 있습니다. 이후 본안으로 소유권이전등기청구소송을 제기해 판결로 등기를 넘겨받는 절차를 밟습니다.

이미 제3자에게 소유권이 넘어가 소유권이전이 사실상 불가능해진 경우라면, 매수인은 이행청구 대신 전보배상, 즉 이행이익에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해액은 통상 이행불능이 확정된 시점의 시가와 원래 매매대금의 차액으로 산정되므로, 집값이 오른 만큼 손해배상액도 함께 늘어나는 구조입니다.

계약서에 위약금이나 손해배상액을 미리 정한 특약이 있다면 그 약정이 민법 제565조의 배액상환 원칙보다 우선 적용될 수 있으므로, 대응에 앞서 계약서 조항부터 다시 확인해야 합니다.

5. 내용증명부터 소송까지, 대응 절차는 이렇게 진행됩니다

초기 대응 속도가 소유권 확보와 손해배상 범위를 좌우합니다.

매도인이 일방적으로 계약을 깨려고 하면 ①내용증명을 발송해 이행을 최고하고 해제에 동의하지 않는다는 의사를 명확히 밝히는 것부터 시작합니다. ②이어 부동산처분금지가처분을 신청해(수원 소재 부동산이라면 수원지방법원) 매도인이 다른 사람에게 처분하지 못하도록 묶어두고, ③본안으로 소유권이전등기청구소송(수원지방법원)을 제기해 판결로 등기를 넘겨받습니다. ④만약 가처분에도 불구하고 매도인이 실제로 이중매매를 강행했다면, 배임죄로 형사고소(수원남부·수원중부경찰서 접수 → 수원지방검찰청 송치)를 함께 진행할 수 있습니다.

매도인의 태도가 심상치 않다고 느껴진다면, 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 계좌이체 내역으로 계약금·중도금 지급 시점과 금액을 먼저 정리합니다.

2. 등기부등본을 발급해 소유권 변동이나 처분금지가처분·가등기 여부를 확인합니다.

3. 매도인과 주고받은 문자·통화 내용을 보존해 해제 통보 시점과 이행 착수 시점을 특정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 계약 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 가처분·소유권이전 소송과 배임죄 형사 대응을 함께 검토해 실질적인 소유권 확보 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

집값이 갑자기 오르면 매도인도 매수인도 “설마 정말로 깨겠어”라는 생각에 초기 대응을 미루다가 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

계약을 지키려는 매수인 입장에서는 감정적인 항의보다, 중도금 지급 시점과 이행 착수 사실을 뒷받침할 자료를 먼저 정리하는 것이 우선입니다. 반대로 사정이 생겨 계약을 정리해야 하는 매도인 입장에서도 “두 배만 돌려주면 그만”이라는 생각으로 접근했다가는, 이미 이행이 진행된 단계에서 오히려 더 큰 손해배상과 형사책임을 떠안을 수 있습니다.

저는 계약을 지키려는 매수인과 사정이 생겨 계약을 정리하려는 매도인, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 이행 착수 시점을 어떻게 입증하느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 받은 상태인데 매도인이 그냥 계약을 없던 일로 하자고 통보했습니다. 계약이 끝난 건가요?

A. 아닙니다. 매도인이 배액을 실제로 제공하거나 이에 준하는 이행 제공을 하지 않는 한 해제 효과가 발생하지 않습니다. 매수인이 거부하면 매도인은 배액을 공탁하는 등 구체적인 조치를 취해야 합니다.

Q. 중도금을 일부만 지급했는데도 이행의 착수로 인정되나요?

A. 인정될 수 있습니다. 대법원은 중도금을 전액이 아니라 일부만 지급해도, 약정일보다 앞당겨 지급해도 이행의 착수로 봅니다. 지급 시점과 금액을 정확히 정리해두는 것이 중요합니다.

Q. 매도인이 배액을 공탁하면 저는 무조건 계약에서 벗어나게 되나요?

A. 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 그렇습니다. 다만 매수인이 이미 이행에 착수했다면 배액 공탁만으로는 해제 효과가 발생하지 않고, 매수인의 동의 없이는 계약이 그대로 유지됩니다.

Q. 매도인이 이미 다른 사람에게 등기까지 넘겼다면 소유권을 되찾을 수 있나요?

A. 제3자가 이중매매 사실을 알면서 적극 가담한 것이 아니라면 등기를 무효로 돌리기는 현실적으로 어렵습니다. 이 경우 소유권이전 대신 이행불능에 따른 손해배상(전보배상)을 청구하는 방향으로 전략을 바꿔야 합니다.

Q. 손해배상을 청구하면 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 통상 이행불능이 확정된 시점의 시가와 원래 매매대금의 차액을 기준으로 산정됩니다. 집값이 많이 오를수록 손해배상액도 함께 커지는 구조입니다.

Q. 계약서에 위약금 조항이 따로 있으면 어떻게 되나요?

A. 위약금이나 손해배상액을 미리 정한 특약이 있다면 민법 제565조의 배액상환 원칙보다 그 특약이 우선 적용될 수 있으므로, 대응 전에 계약서 문구부터 다시 확인해야 합니다.

Q. 매도인의 이중매매가 의심되는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 처분금지가처분 신청 전이 가장 좋습니다. 가처분은 시간 싸움이라, 등기가 실제로 넘어가기 전에 신청해야 소유권을 지킬 가능성이 높아지기 때문입니다.