안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.
최근 금리와 집값 변동 폭이 커지면서, 계약금과 중도금까지 낸 상태에서 매매계약이 해제되는 사례가 부쩍 늘고 있습니다.
제가 상담한 매도인분들 중에는 “어차피 계약이 깨졌으니 받은 계약금이랑 중도금만 돌려주면 되는 거 아니냐”고 생각하는 경우가 많았습니다. 그런데 막상 매수인 쪽에서 “원금은 물론이고 그 돈을 갖고 있던 기간의 이자까지 달라”고 요구하면, “이자 얘기는 계약서에 없었다”, “달라는 대로 다 줄 이유는 없다”는 식으로 버텨보려 하지만 결국 받아들여지지 않는 경우가 대부분입니다.
최근 대법원은 계약 해제로 인한 원상회복 의무의 범위와, 그 안에 포함되는 이자의 법적 성질과 기산점을 명확하게 확인하고 있습니다. 이자는 별도로 청구해야만 발생하는 것이 아니라, 돈을 받은 그 순간부터 당연히 붙는 것으로 취급됩니다.
아래에서는 매매계약이 해제됐을 때 이미 낸 돈과 이자를 어디까지 돌려받을 수 있는지, 그리고 계약금에 위약금 특약이 있는 경우는 어떻게 달라지는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 매매계약이 해제되면 낸 돈은 원상회복 의무로 돌려받는 것이 원칙입니다
정산 전 지급한 대금은 해제와 동시에 돌려받아야 할 채권으로 성격이 바뀝니다.
민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 진다고 정하고 있습니다. 매매계약이라면 매수인은 이미 지급한 계약금·중도금·잔금을 돌려받을 권리가 생기고, 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겼다면 이를 되돌려받거나 말소에 협조할 의무를 집니다.
여기서 흔히 오해하는 부분은 “계약을 해제한 쪽이 손해를 감수해야 한다”는 생각입니다. 하지만 원상회복은 계약이 없었던 상태로 되돌리는 제도이지, 누가 계약을 깼는지에 대한 책임 판단이 아닙니다. 매도인의 귀책으로 해제됐든, 매수인의 귀책으로 해제됐든 이미 오간 돈은 일단 원상태로 돌아가는 것이 원칙이고, 잘잘못에 따른 불이익은 뒤에서 살펴볼 손해배상·위약금 단계에서 따로 정리됩니다.
다만 원상회복의 대상은 실제로 주고받은 금액에 한정됩니다. 계약금만 지급된 상태라면 계약금에 대해서만, 중도금까지 지급됐다면 중도금을 포함한 금액 전체에 대해서 반환의무가 발생합니다. 아직 지급하지 않은 잔금은 애초에 반환할 대상이 존재하지 않으므로 논의에서 빠집니다.
매매계약이 해제되면 이미 오간 돈은 누구의 잘못인지와 무관하게 일단 원상태로 돌아가는 것이 원칙입니다.
2. 반환받을 돈에는 받은 날부터의 이자가 별도 청구 없이도 당연히 붙습니다
이자는 지연손해금이 아니라 원상회복 그 자체의 일부이므로 자동으로 발생합니다.
민법 제548조 제2항은 원상회복으로 금전을 반환할 때에는 그 받은 날부터 이자를 가산해야 한다고 정하고 있습니다. 실무에서 자주 오해하는 지점은 “매수인이 이자를 달라고 청구한 시점부터”, 또는 “매도인이 반환을 미룬 기간부터” 이자가 붙는다고 생각하는 것인데, 그렇지 않습니다. 이자의 기산점은 어디까지나 매도인이 그 돈을 실제로 받은 날입니다.
대법원은 이 이자의 법적 성질에 대해서도 분명한 기준을 제시하고 있습니다.
매매계약이 해제된 경우에도 매도인은 반환할 매매대금에 대하여 받은 날부터 민법이 정한 연 5%의 법정이율에 의한 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 그리고 위와 같은 법정이자의 지급은 계약해제로 인한 원상회복의 범위에 속하므로 부당이득반환의 성질을 가지는 것이지 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상이 아니므로, 매도인의 매매대금 반환의무와 매수인의 소유권이전등기 말소등기절차 이행의무가 동시이행의 관계에 있는지 여부와는 관계가 없다(대법원 2016. 8. 24. 선고 2016다17668 판결).
즉 이 이자는 매도인이 늦게 갚아서 생기는 지연손해금이 아니라, 원상회복 자체의 내용입니다. 그래서 매도인이 “서류를 돌려받기 전까지는 못 준다”며 동시이행을 주장하더라도 이자 지급 의무 자체는 없어지지 않습니다. 또한 같은 판결은 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율은 금전채무 불이행에 대한 손해배상 산정 기준이므로, 이 원상회복 이자에는 적용되지 않는다고도 확인하고 있습니다. 즉 이 이자는 소송으로 가더라도 연 5%로 고정됩니다.
원상회복 이자는 청구 시점이 아니라 돈을 받은 날부터, 별도 약정 없이도 연 5%로 당연히 발생합니다.
3. 계약금에 위약금 특약이 있었다면 돌려받는 범위가 달라질 수 있습니다
위약금 약정이 없으면 계약금도 원칙대로 전액 반환 대상입니다.
계약금은 민법 제565조에 따라 우선 해약금의 성질을 가집니다. 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 별도의 권리가 인정되는 정도의 의미입니다. 여기서 자주 혼동되는 부분은 “계약금을 냈으니 내가 계약을 어기면 당연히 그 돈은 몰취되는 것 아니냐”는 생각입니다.
대법원은 이 부분을 오래전부터 분명히 하고 있습니다.
채권계약에 있어서 당사자 사이에 교부된 계약금은 해약금으로서의 성질을 가지나, 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한, 당연히는 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것이라고 볼 수 없다(대법원 1979. 4. 24. 선고 79다217 판결).
즉 계약서에 “위약 시 계약금은 몰취한다” 또는 “계약금을 위약금으로 한다”는 취지의 특약이 없다면, 매수인의 귀책으로 해제됐다 하더라도 계약금 자체가 자동으로 매도인 소유가 되는 것은 아닙니다. 이 경우 계약금 역시 원상회복의 대상이 되고, 매도인이 입은 실제 손해는 뒤에서 볼 손해배상 청구를 통해 별도로 정산해야 합니다. 반대로 “위약 시 계약금은 위약금으로 하고 반환하지 않는다”는 특약이 있다면, 이는 민법 제398조 제4항에 의해 손해배상액의 예정으로 취급되어 매수인 귀책 해제 시 계약금 상당액이 공제될 수 있습니다.
위약금 특약이 없다면 계약금도 예외 없이 원상회복의 대상이고, 특약이 있어야만 몰취·공제가 가능합니다.
4. 이자와 별개로 실제 손해가 있다면 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다
원상회복의 연 5% 이자와, 채무불이행으로 인한 손해배상은 서로 별개의 청구입니다.
민법 제551조는 계약의 해지 또는 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정하고 있습니다. 앞서 본 원상회복과 그에 따른 연 5% 이자는 계약이 없었던 상태로 되돌리는 정산일 뿐이고, 상대방의 채무불이행으로 실제 손해를 입었다면 이는 완전히 별개의 청구권으로 함께 행사할 수 있습니다.
예를 들어 매도인의 귀책으로 계약이 깨져 매수인이 더 비싼 가격에 대체 부동산을 구해야 했다면 그 차액, 계약 이행을 믿고 지출한 중개수수료·대출 관련 비용 등이 손해배상 대상이 될 수 있습니다. 반대로 매수인의 귀책이라면 매도인이 재매매까지 걸린 기간의 시세 하락분이나 추가 대출이자 등이 손해에 해당할 수 있습니다. 다만 계약서에 위약금 특약이 있다면, 원칙적으로 그 예정액의 범위 안에서만 배상받을 수 있고 실손해가 더 크더라도 초과분을 추가로 받기는 어렵습니다. 반대로 예정액이 실제 손해에 비해 부당히 과다하다고 인정되면 법원이 이를 감액할 수 있습니다.
또한 이 손해배상 청구가 소송으로 이어져 판결이 선고되면, 그 판결 확정 전 지연 기간에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 앞서 본 원상회복 이자(연 5%, 소송 여부와 무관하게 고정)와는 계산 방식 자체가 다르다는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.
원상회복은 원금과 연 5% 이자를 돌려받는 정산이고, 손해배상은 실제 손해를 별도로 증명해서 추가로 받는 청구입니다.
5. 매도인이 순순히 돌려주지 않으면 절차는 이렇게 진행됩니다
내용증명으로 해제 의사와 반환 범위를 먼저 명확히 해두는 것이 절차의 출발점입니다.
매매계약 해제에 따른 대금 반환 분쟁은 통상 ①해제 사유와 반환을 구하는 금액·이자를 명시한 내용증명 발송 → ②상대방이 응하지 않으면 관할법원(부동산 소재지나 상대방 주소지가 수원이라면 수원지방법원)에 지급명령 신청 또는 조정 신청 → ③상대방이 이의를 제기하면 민사소송으로 전환 → ④승소 확정 후에도 임의 지급이 없으면 강제집행 절차의 순서로 진행됩니다. 상대방이 재산을 처분할 우려가 있다면 소송 제기 전후로 가압류 등 보전처분을 함께 검토해야 실효성을 확보할 수 있습니다.
매매계약 해제로 대금 반환 문제가 생겼다면, 감정적으로 항의하기 전에 아래 순서로 자료부터 정리하는 것이 좋습니다.
매매계약서와 특약사항(위약금·해약금 관련 조항 포함)을 다시 확인해 해제 사유와 귀책을 정리합니다.
계좌이체 내역 등으로 실제 지급한 금액과 지급일자를 날짜별로 정리해 이자 기산점을 특정합니다.
추가로 발생한 손해(중개수수료, 대출이자, 시세 차액 등)를 뒷받침할 자료를 별도로 모아둡니다.
이렇게 정리된 자료를 바탕으로 부동산 매매 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 원상회복 청구와 손해배상 청구를 함께 설계해 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.
마치며
매매계약이 해제되면 “계약 상대방이었던 사람인데 설마 안 주겠나”라는 생각으로 시간을 끌다가, 이자 계산의 기준점이 되는 지급일자나 관련 자료를 놓쳐 초기 대응이 늦어지는 경우를 자주 봅니다.
대금을 돌려받지 못한 매수인 입장에서는 원금뿐 아니라 받은 날부터의 이자까지 함께 청구할 권리가 있다는 점, 그리고 위약금 특약 유무에 따라 손해배상 범위가 달라진다는 점을 정확히 짚고 대응하는 것이 중요합니다. 반대로 원상회복을 요구받는 매도인 입장에서도 “계약금은 당연히 내 것”이라는 생각만으로는 방어가 되지 않으며, 특약 문구와 귀책 사유를 정확히 따져야 불필요한 지급을 막을 수 있습니다.
저는 매매계약 해제로 인한 원상회복·손해배상 분쟁에서 대금을 돌려받으려는 쪽과 반환을 요구받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서의 특약 한 줄과 지급일자 정리에 따라 결론이 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.
돌려받을 돈의 범위가 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 이자 기산점을 놓치기 전에, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약금만 받았고 중도금은 아직 못 받았는데도 이자를 줘야 하나요?
A. 실제로 받은 금액에 대해서만 원상회복 의무가 생깁니다. 계약금만 받았다면 계약금에 대해서만, 그 받은 날부터 연 5%의 이자를 가산해 돌려주면 됩니다.
Q. 제가 계약을 어긴 쪽인데도 낸 돈을 돌려받을 수 있나요?
A. 원칙적으로 가능합니다. 원상회복은 귀책 여부와 무관하게 적용되기 때문입니다. 다만 위약금 특약이 있다면 그 범위에서 공제되거나, 별도로 손해배상을 청구당할 수 있습니다.
Q. 이자는 연 몇 %로 계산하나요?
A. 원상회복으로 돌려받는 돈에 붙는 이자는 민법이 정한 법정이율인 연 5%입니다. 소송촉진법의 연 12% 이율은 이 이자에는 적용되지 않고, 손해배상 판결 확정 관련 지연 기간에만 문제될 수 있습니다.
Q. 아직 이행에 착수하지 않았다면 계약금만 포기하고 그냥 해제할 수 있나요?
A. 가능합니다. 민법 제565조의 해약금 해제는 이행 착수 전까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있는 별도의 권리입니다. 이 경우는 손해배상을 별도로 청구하지 않는 것이 원칙이라는 점에서 채무불이행 해제와 다릅니다.
Q. 내용증명만 보내면 자동으로 돈을 돌려받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 내용증명은 해제 의사와 반환 청구 사실을 남기는 증거일 뿐이고, 상대방이 응하지 않으면 지급명령이나 소송 등 별도 절차로 나아가야 합니다.
Q. 상대방이 재산을 빼돌릴까 걱정되는데 어떻게 해야 하나요?
A. 소송 제기 전후로 가압류 등 보전처분을 함께 진행하는 것이 좋습니다. 승소 판결을 받아도 집행할 재산이 없으면 실질적인 회수가 어려워지기 때문입니다.
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