계약금을 지급하셨는데도 매도인이 일방적으로 계약을 해지하겠다고 통보하였다면, 상당히 당황스럽고 불안하실 것으로 생각됩니다. 부동산 매매계약 사건을 전문적으로 다루어 온 이시완 변호사가 의뢰인님의 상황을 점검하기 위한 체크리스트를 정리해 드리겠습니다.
불리한 사실관계
▢ 계약서에 매도인이 계약금의 배액을 지급하고 해제할 수 있다는 조항이 있다.
▢ 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하기 전에 매도인이 해제 의사를 표시했다.
▢ 매수인이 계약금 외에 중도금 또는 잔금 일부를 지급하지 않았다.
▢ 매도인이 계약금의 배액을 실제 제공하거나 공탁했고 그 공탁통지가 매수인에게 도달했다.
▢ 매수인이 대출상담, 자금 마련, 매매계약 준비 등 내부적인 준비행위만 하였을 뿐 실제 대금 일부 지급이나 객관적인 이행행위를 하지 않았다.
유리한 사실관계
▢ 매도인이 계약금의 배액을 지급하지 않고 단순히 계약 해제 의사만 통보했다.
▢ 매수인이 매도인의 해제 통보 전에 중도금 또는 잔금 일부를 지급했다.
▢ 매도인이 계약금 원금만 반환하거나 일부 금액만 공탁했다.
▢ 계약서에 매도인의 채무불이행 시 계약금 상당액을 손해배상액으로 정하는 위약금 조항이 있다.
▢ 매도인이 양도소득세 부담, 시세 상승, 가족의 반대 등 계약상 책임을 면할 수 없는 사유로 계약을 파기했다.
법원은 매도인이 계약금 수령 후 일방적으로 계약을 해제하신 사건에서, 계약금 배액의 제공 여부, 매수인의 이행 착수 시점, 계약서의 해약금 조항, 매도인의 해제 통보가 실제 이행거절에 해당하는지 여부에 따라 다음과 같이 판결하였습니다.
불리한 결론
대전지방법원 2023 . 10. 18. 선고 2022가단134561 판결
계약금 3,027만 원 지급, 매수인의 도시개발사업 추진 지연, 잔금 지급의 불확실성, 매도인의 계약금 배액 6,054만 원 공탁, 매수인의 계약금 배액 수령거절로 볼 수 있는 태도, 매도인의 해제 통보 및 공탁통지 도달: 매도인의 해약금 해제 유효 및 매수인의 소유권이전등기 손해배상 청구 기각
수원지방법원 안산지원 2022 . 12. 22. 선고 2022가합6932 판결
매매대금 38억 8,000만 원, 계약금 1억 원 전액 지급, 잔금 지급 전 계약금 일부인 5,000만 원 지급, 대출 준비행위, 계약서상 계약금 배액 2억 원 해제 조항, 매도인의 계약금 배액 공탁, 매수인의 이행기 전 행위가 단순한 준비행위에 해당한 점: 매도인의 해약금 해제 유효 및 매수인의 소유권이전등기 청구 기각
수원지방법원 2020 . 7. 10. 선고 2020가단510221 판결
계약금 3,000만 원 지급, 잔금 지급기일 전 잔금 일부 3,000만 원 지급, 매도인의 사전적인 매매대금 증액 요구, 증액 불응 시 계약금 배액 반환 의사표시, 매수인의 해제 방지 목적의 급작스러운 일부 지급, 매도인의 계약금 배액 및 일부 지급금 공탁: 매수인의 이행 착수에도 불구하고 매도인의 해약금 해제 유효 및 소유권이전등기 청구 기각
유리한 결론
서울북부지방법원 2023 . 8. 25. 선고 2022나39698 판결
계약금 6,700만 원 전액 지급, 매도인의 양도소득세 부담을 이유로 한 계약 해제 통보, 계약금 원금만 공탁, 계약금 배액 미제공, 매도인의 명확한 이행거절, 매수인의 계약 종료 의사표시, 주거지 처분 및 임시 임대차계약 체결: 매도인의 해약금 해제 부정, 매수인의 계약 해제 인정, 계약금 상당액 6,700만 원의 손해배상 인정
인천지방법원 부천지원 2021 . 4. 14. 선고 2020가단131464 판결
매매대금과 계약금에 관한 합의 성립, 계약금 총 3,000만 원 지급, 매도인의 일방적 해제 통보, 계약금 배액 미상환, 계약금 상당액을 손해배상 기준으로 정한 특약, 매수인이 별도 매매계약 해제로 3,000만 원의 위약금 손해를 입은 점: 계약금 3,000만 원 반환 및 위약금 3,000만 원 합계 6,000만 원 지급
인천지방법원 부천지원 2021 . 5. 26. 선고 2021가단932 판결
부동산 매매계약 체결, 계약금 3,400만 원 지급, 매도인의 잔금 지급 전 일방적 해제 통보, 매도인의 별도 해제사유 부재, 계약금 상당액을 손해배상 예정액으로 정한 특약, 가계약금도 해약금 성질을 가질 수 있다는 계약 내용: 계약금 상당액인 3,400만 원의 위약금 지급
다만, 당사자 간의 합의로 문제가 해결된 경우에는 판례가 남지 않으므로 위 사례들이 전부는 아닐 수 있습니다. 또한, 어떠한 판례가 의뢰인님의 상황에 적용되어야 하고 어떠한 판례가 그렇지 않은지를 구별하는 것은 법률 전문가인 변호사의 영역입니다. 이에 보다 정확한 해결책을 찾고자 하신다면 반드시 변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.
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