전세사기 피해, 공인중개사에도 책임을 물 수 있나요? 

전세사기 피해를 입으셨다면 임대인뿐만 아니라 계약을 중개한 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있는지 답답하고 궁금하실 것입니다. 전세사기 상황에서 공인중개사의 책임 여부를 판단하기 위해서는 아래와 같은 사실이 있는지 체크해보셔야 합니다.

불리한 사실관계

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▢ 임차인(본인)이 등기부와 다가구주택의 구조를 확인하고도 추가 자료를 요구하지 않았다.

▢ 근저당권, 임차권등기, 압류 또는 경매개시등기가 이미 확인되었다.

▢ 중개대상물 확인·설명서에 위험성이 기재되어 있거나 보증금 회수 불가능 가능성을 고지받았다.

▢ 중개업사가 임대인의 진술에만 의존하여 설명하고 있다는 사실을 알면서도 임대차계약을 체결하였다.

▢ 중개업자에게만 의존하여 시세, 선순위 보증금, 임대인의 자력 등을 별도로 확인하지 않았다.

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유리한 사실관계

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▢ 공인중개사가 선순위 임차보증금이나 임대차계약 자료를 확인하지 않고 임대인의 말만 전달하였다.

▢ 실제 선순위 보증금이 확인·설명서에 기재된 금액보다 현저히 많다.

▢ 공인중개사가 “보증금 반환에는 문제가 없다”거나 건물 시세가 높아 안전하다고 적극적으로 설명하였다.

▢ 근저당권과 선순위 보증금의 합계가 건물 시세 또는 감정가를 초과하는데도 위험성을 설명하지 않았다.

▢ 공인중개사가 임대인과 공모하거나 자격증·중개사무소등록증을 대여하여 전세사기 범행을 용이하게 하였다.

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법원은 전세사기 피해를 입으신 사건에서 공인중개사의 책임에 대해, 사실관계의 차이에 따라 다음과 같이 판결하였습니다.

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불리한 결론

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서울중앙지방법원 2026. 6. 16. 선고 2025나9615 판결

다가구주택, 근저당권 및 주택임차권등기 다수, 확인·설명서에 ‘등기부등본 참조’라고만 기재, 임대차계약 체결 전 계약 해제 의사 표시, 임차인이 등기부상 위험성을 알 수 있었던 점, 별도의 시세·선순위 보증금 확인을 하지 않은 점: 공인중개사와 공제사업자의 책임을 인정하되 계약금과 중개수수료 합계 7,170,000원의 30%인 2,151,000원만 지급하도록 판결

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수원지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단521113 판결

집합건물 전체에 설정된 공동근저당권, 개별 호실의 시세 미고지, 공동담보 대상 세대의 선순위 보증금 자료 미확인, 임차인이 공동담보 사실을 확인할 수 있었던 점, 임대차계약서에 보증금 미회수 가능성 기재: 손해액을 80,000,000원으로 인정하되 공인중개사들의 책임을 50%로 제한하여 40,000,000원만 지급하도록 판결

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서울중앙지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020가단5118738 판결

다가구주택, 실제 선순위·소액임차인 보증금 284,000,000원, 중개사가 임대인의 구두 설명만 전달, 경매에서 임차인 전혀 배당받지 못한 점, 임차인이 다가구주택과 근저당권을 확인한 점: 미회수 보증금 150,000,000원의 30%인 45,000,000원만 공제금으로 지급하도록 판결

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유리한 결론

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대전지방법원 2024. 5. 28. 선고 2023가단210950 판결

선순위 임대보증금 620,000,000원으로 설명, 실제 선순위 임대보증금 약 2,050,000,000원, 임대인과 공인중개사의 공모, 경매에서 보증금 전액 미배당, 공인중개사의 전세사기 유죄판결: 공인중개사는 피해자에게 140,000,000원 전액을 지급하고, 한국공인중개사협회는 공제한도인 100,000,000원을 공동하여 지급하도록 판결

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대전지방법원 2023. 6. 22. 선고 2021가단129586 판결

선순위 임차보증금 축소 고지, 건물 시가 및 임대인의 재력 과장, 공인중개사의 조직적 전세사기 가담, 공인중개사자격증 및 중개사무소등록증 대여, 경매 배당금 공제 후 미회수 보증금 59,165,169원: 공인중개사들과 공제사업자가 각자 59,165,169원 전액을 지급하도록 판결

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대구지방법원 2019. 12. 12. 선고 2018가합211093 판결

공인중개사 자격증 및 중개사무소등록증 대여, 월세 권한을 전세 권한으로 가장, 임대차보증금 및 매매대금 편취, 다수 피해자, 피해자들의 일부 송금·소유자 확인 소홀: 명의대여 공인중개사와 공제사업자의 책임을 인정하고 피해자별 손해액의 80%를 지급하도록 판결

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다만, 당사자 간의 합의로 문제가 해결된 경우에는 판례가 남지 않으므로 위 사례들이 전부는 아닐 수 있습니다. 또한, 어떠한 판례가 의뢰인님의 상황에 적용되어야 하고 어떠한 판례가 그렇지 않은지를 구별하는 것은 법률 전문가인 변호사의 영역입니다. 이에 보다 정확한 해결책을 찾고자 하신다면 반드시 변호사에게 상담을 받아보시기 바랍니다.

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