안녕하세요. 당신의 권리를 지키는 변호사 정진욱 입니다.
오늘은 특수주거침입 및 특수재물손괴(잠금장치 교체)와 관련된 사례를 소개합니다.
1. 사건 개요
가. 배경
이 사건은 부동산 담보신탁 구조에서 발생한 분쟁입니다. 시행사 A사는 건물 신축을 위해 금융기관으로부터 PF대출을 받으면서, 해당 건물을 신탁회사(수탁자)에 소유권을 이전하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 대출채권이 부실화되어 채권양수도계약을 통해 대부업체 B사가 우선수익자 지위를 취득하였고, B사는 신탁회사로부터 건물 관리·보존 업무를 위임받아 공매를 통한 채권 회수를 준비하고 있었습니다.
나. 고소 경위
2022년 8월경, B사 직원들(피의자들)은 신탁회사의 동의를 받아 해당 건물 내 특정 호실(이하 '이 사건 호실')의 잠금장치 교체 작업을 진행하였습니다. 피의자들은 사전에 전입세대열람내역, 공실 사진, 등기사항전부증명서 등을 확인하여 해당 호실이 공실임을 확인하였고, 방문 당일에도 우편함 확인 및 초인종을 눌러보았으나 아무런 반응이 없어 공실로 판단하고 잠금장치 교체를 진행하였습니다.
그런데 실제로는 고소인이 해당 호실에 거주하고 있었고(전입신고는 되어 있지 않은 상태), 고소인은 피의자들을 특수주거침입(형법 제320조, 제319조) 및 특수재물손괴(형법 제369조 제1항, 제366조)로 고소하였습니다.
다. 핵심 쟁점
이 사건의 핵심 쟁점은 크게 두 가지였습니다.
특수주거침입 성립 여부: 고소인의 점유가 주거침입죄로 보호받을 수 있는 적법한 점유인지, 피의자들에게 주거침입의 고의가 있었는지
특수재물손괴 성립 여부: 교체된 잠금장치의 소유권이 고소인에게 있는지, 피의자들이 처분권자의 승낙을 받았는지
2. 대응전략 및 변호사의 역할·노력
가. 변호인의견서 제출 — 특수주거침입 무죄 주장
1) 고소인의 점유는 법적으로 보호받을 수 없는 반사회적 점유
변호인은 고소인의 점유 자체가 주거침입죄의 보호 대상이 되지 않는다는 점을 집중적으로 주장하였습니다.
이 사건 호실의 법적 소유자(수탁자)는 신탁회사이고, 위탁자인 A사가 임대차계약을 체결하기 위해서는 수탁자 및 우선수익자의 사전 동의가 필요하였습니다. 그러나 신탁회사와 B사 모두 임대차계약에 동의한 사실이 없었고, 고소인은 임대할 권원이 없는 A사와 임대차계약을 체결하여 전입신고조차 하지 않은 채 이 사건 호실을 무단 점유하고 있었습니다.
대법원은 "주거침입죄는 사실상의 주거의 평온을 보호법익으로 하는 것이므로 … 일단 적법하게 거주 또는 간수를 개시한 후에 그 권한을 상실하여 사법상 불법점유가 되더라도 권리자가 이를 배제하기 위하여 정당한 절차에 의하지 아니하고 그 주거 또는 건조물을 침입한 경우에는 주거침입죄가 성립한다"고 판시한 바 있습니다(대법원 1983. 3. 8. 선고 82도1363 판결). 이 판례는 사실상 주거의 평온을 보호받기 위해서는 적법한 거주 개시가 전제되어야 함을 명확히 하고 있습니다.
나아가 하급심에서도 "위법하게 점유나 관리를 개시하면서 그 위법의 정도가 중하여 사회생활상 용인될 수 없는 정도의 반사회성을 띠는 경우 등 법적으로 보호받을 수 있는 사실상의 주거의 평온이 발생한 바 없는 경우 등 특별한 경우에는 그 사실상 주거의 평온을 보호받을 수 없다"고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2019. 5. 2. 선고 2019노184 판결).
본 변호인은 고소인이 등기부등본상 소유자가 신탁회사임을 충분히 알 수 있었음에도 무권리자인 A사와 임대차계약을 체결하고 전입신고조차 하지 않은 채 무단 점유를 개시한 것은 법적으로 보호받을 수 없는 반사회적 점유에 해당한다고 주장하였습니다.
2) 주거침입의 고의 부재
변호인은 피의자들에게 주거침입의 고의가 없었다는 점도 적극 주장하였습니다.
대법원 전원합의체 판결은 "단순히 주거에 들어가는 행위 자체가 거주자의 의사에 반한다는 주관적 사정만으로는 바로 침입에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 침입행위에 해당하는지는 거주자의 의사에 반하는지가 아니라 사실상의 평온상태를 해치는 행위 태양인지에 따라 판단되어야 한다"고 판시하였습니다(대법원 2022. 3. 24. 선고 2017도18272 전원합의체 판결).
피의자들은 방문 전 ① 전입세대열람내역, ② 공실 사진, ③ 등기사항전부증명서를 확인하고, ④ 적법한 소유자인 신탁회사로부터 관리·보전에 관한 동의서를 받았으며, 방문 당일에도 ⑤ 우편물이 없었고 ⑥ 초인종을 눌러도 아무런 대답이 없었으므로 공실로 인식할 수밖에 없었습니다. 더욱이 피의자들은 고소인이 거주한다는 사실을 알게 된 즉시 교체된 잠금장치와 비밀번호를 고소인에게 전달하였는바, 주거침입의 고의나 목적이 있었다고 볼 수 없다고 주장하였습니다.
3) 피의자 2, 3의 현장 부재
피의자 2, 3은 잠금장치 교체 당시 이 사건 호실 근처에 있지 않았고, 건물의 다른 호실에서 퇴거한 제3자와 1층 건물 현관 바깥쪽에서 대화를 나누고 있었으며, 이 사건 호실에 들어간 사실이 없었습니다. 변호인은 이 점을 명확히 하여 두 피의자에 대한 혐의를 적극 다투었습니다.
나. 변호인의견서 제출 — 특수재물손괴 무죄 주장
변호인은 이 사건 잠금장치의 소유권이 고소인이 아닌 신탁회사에 있다는 점을 법리적으로 주장하였습니다.
이 사건 잠금장치는 건물 준공 당시부터 설치된 것으로, 건물 출입문의 종물에 해당하고, 출입문은 건물에 부합된 물건으로서 건물 소유자인 신탁회사의 소유에 속합니다. 따라서 피의자들은 처분권자인 신탁회사의 동의를 받아 잠금장치를 교체한 것이므로, 형법 제24조(피해자의 승낙)에 따라 재물손괴의 죄책을 지지 않는다고 주장하였습니다.
다. 자료제출서 제출 — 담보신탁 구조 입증
변호인은 추가로 자료제출서를 통해 부동산담보신탁계약서 관련 조항 확대본과 임대차부존재등확인서를 제출하였습니다.
신탁법상 신탁계약이 이루어져 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 점(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012두26852 판결 등), A사가 신탁계약 체결 당시 임대차계약이 없다는 점과 향후에도 수탁자 및 우선수익자의 동의 없이 임대차계약을 체결하지 않겠다고 확약한 사실을 입증하였습니다.
3. 사건 결과
경기분당경찰서는 2023. 1. 6. 피의자 전원에 대하여 불송치(혐의없음, 증거불충분) 결정을 내렸습니다.
변호인은 고소장 접수 단계부터 변호인의견서 제출, 자료제출서 제출, 경찰 조사 참여에 이르기까지 수사의 전 과정에 적극적으로 관여하여 피의자들의 혐의없음 결정을 이끌어냈습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.