토지 지하 폐기물 관련, 손해배상 청구 전부 기각(피고 대리) 

안녕하세요. 당신의 권리를 지키는 변호사 정진욱 입니다.​

오늘은 부동산(토지)을 매도·매수를 할 때 지하에서 예상치 못한 폐기물이 나왔던 사건을 소개합니다.

​

1. 사건 개요

본 대리인은 대형 정유사(이하 "의뢰인")를 대리하여, 토지 매수인인 A(원고)가 제기한 손해배상 청구를 전부 기각하는 판결을 이끌어냈습니다.

• 사건의 배경

의뢰인은 충남 천안시 소재 토지 및 그 지상 건물·기계기구를 원고에게 약 550억 원에 매각하였습니다. 원고는 해당 토지를 매수한 후 아파트 신축 공사를 진행하던 중 2022년경 토지 지하에서 폐콘크리트, 폐시멘트, 철근 잔해물 등 건설폐기물이 발견되었다고 주장하였습니다.​

이에 원고는 의뢰인이 ① 하자 있는 목적물을 인도하였다는 이유로 채무불이행(불완전이행) 또는 하자담보책임, ② 폐기물 매립 사실을 알면서도 은닉하였다는 이유로 불법행위, ③ 계약 체결 당시 고지의무를 위반하였다는 이유로 계약체결상의 과실 책임을 각각 주장하며, 폐기물 처리비용 약 14억 원 중 일부인 2억 원의 손해배상을 청구하였습니다.

​

2. 대응전략 및 본 변호사의 역할·노력

본 변호사는 이 사건에서 크게 세 가지 방어 전략을 수립하고 이를 일관되게 관철하였습니다.

​

가. 매매계약상 면책특약의 적극적 주장

이 사건 매매계약은 약 550억 원 규모의 대형 상업적 거래로, 원고와 의뢰인이 2019. 10. 24. 매매합의서를 먼저 체결한 후 약 4개월간 현장조사 및 계약서 내용 조율을 거쳐 2020. 1. 31. 최종 매매계약을 체결한 것이었습니다.

본 변호사는 매매계약서를 꼼꼼히 살핀 후, 다음 조항들을 중심으로 의뢰인의 면책을 주장하였습니다.

• 원고는 계약 체결 즉시 매매목적물의 하자를 점검하여야 하며, 지체 없이 이의를 제기하지 않으면 손해배상 청구 및 하자담보책임을 물을 수 없고, 전적으로 원고가 책임을 진다는 규정

• 의뢰인이 부동산을 원고에게 인도한 이후(당일 포함)에 지상 또는 지하에서 발견된 폐기물 또는 지장물 등의 처리는 원고의 비용과 책임 하에 시행한다는 규정

• 원고는 매매계약에서 합의한 사항 이외에 어떠한 이의나 손해배상청구 등 민·형사, 행정상의 모든 권리를 주장할 수 없다는 규정

​

특히, 원고가 "발견된"이라는 문언을 들어 면책 범위를 '계약 당시 이미 발견된 폐기물'로 한정하려는 주장에 대해, 이는 계약서 전체의 체계와 취지에 반하는 자의적 해석임을 적극적으로 반박하였습니다. "인도한 이후에 발견된"이라는 문언은 인도 시점을 기준으로 장래에 발견되는 모든 폐기물을 의미하는 것임이 문언상 명백하다는 점을 강조하였습니다.

또한 원고 대표이사가 매매계약서 말미에 "제7조 등 주요 조항에 대해 충분히 설명을 듣고 이해한 후 자발적으로 계약을 체결하였음"을 확인하는 자필서명을 하였다는 점, 원고가 계약 체결 전 계약서 초안을 검토하면서 위 책임면제 조항 등에 대해서는 별도의 수정 없이 그대로 수용하였다는 점도 적극적으로 주장하였습니다.

아울러 원고의 착오 취소 주장에 대해서도, 계약 전체가 아닌 원고에게 불리한 일부 조항만을 선택적으로 취소할 수 없고, 원고가 해당 조항을 충분히 인식하고 수용하였으므로 착오 자체가 인정될 수 없다는 점을 논리적으로 반박하였습니다.

​

나. 불법행위 책임 부존재 주장

또한, 의뢰인이 이 사건 건설폐기물을 직접 매립하지 않았고, 매각 당시 그 존재를 전혀 알지 못하였으므로 불법행위 책임이 성립할 수 없다는 점을 다각도로 입증하였습니다.

• 의뢰인은 석유공정을 통해 사업을 영위하는 정유사로, 콘크리트·시멘트 폐기물과는 아무런 관련이 없다는 점

• 관련 형사사건에서 의뢰인의 전 대표이사 및 생산과장에 대해 폐기물관리법 위반 및 사기 혐의 모두 각하·불송치 처분이 내려졌다는 점

• 1999년부터 2021년까지의 항공사진을 증거로 제출하여, 의뢰인이 토지를 소유하는 동안 폐기물을 매립한 것으로 볼 만한 변화가 없었다는 점

​

다. 상법상 제척기간 도과 주장

예비적으로, 원고와 의뢰인이 모두 상인에 해당하여 이 사건 매매는 상행위에 해당하므로 상법 제69조의 제척기간이 적용된다는 점을 주장하였습니다. 원고는 2021. 1. 29. 이 사건 토지를 인도받았으므로, 그로부터 6개월 내인 2021. 7. 28.경까지 하자를 통지하였어야 하나, 아무런 통지 없이 1년 6개월이 지난 2023. 1. 3.에서야 소를 제기하였으므로 제척기간이 도과하였다는 점을 강조하였습니다.

​

또한 원고가 2022. 7. 15.경 이미 지하 폐기물의 존재를 확인하였음에도 피고에게 아무런 통지나 이의를 제기하지 않다가 뒤늦게 소를 제기하였다는 점, 그것도 주장하는 손해액 약 14억 원 중 15%에도 미치지 못하는 2억 원만 일부 청구하였다는 점은 원고 스스로도 의뢰인의 면책을 인식하고 있었음을 보여주는 정황이라는 점도 적극적으로 주장하였습니다.

​

라. 손해액 주장의 신빙성 탄핵

마지막으로, 원고가 주장하는 손해액 자체도 객관적 근거가 없다는 점을 집중적으로 반박하였습니다. 원고가 주장하는 폐기물 처리 업체가 소송 진행 중 ㈜B → C·㈜D → ㈜E으로 계속 바뀌었고, 손해액도 약 15억 원 → 1,439,797,210원 → 1,407,000,000원 → 1,286,000,000원으로 일관성 없이 변경되었으며, 원고가 실제로 폐기물 처리비용을 지출하였음을 증명하는 객관적 자료가 전혀 제출되지 않았다는 점을 상세히 지적하였습니다.

​

3. 사건 결과

법원은 2025. 12. 11. 원고의 청구를 전부 기각하고, 소송비용은 원고가 부담한다는 판결을 선고하였습니다.

​

법원은 우리 측 주장을 받아들여 다음과 같이 판단하였습니다.

① 하자담보책임 및 채무불이행책임 — 면책 항변 인용

법원은 이 사건 매매계약이 약 550억 원 규모의 대규모 계약으로 원·피고가 개별적 규정에 대해 상세한 검토를 거쳐 작성한 것임을 인정하였습니다. 그리고 매매계약서 문언에 의하면, 원고는 실사과정에서 밝혀지지 않은 토지 지하의 '폐기물 또는 지장물의 매립' 등 하자에 대하여 그 구체적인 발생 원인이 어떠하였는지 불문하고 의뢰인에게 손해배상을 청구하지 않기로 약정하였다고 봄이 상당하며, 면책대상인 폐기물의 구체적 종류나 수량, 면책 범위 등에 대해 특별한 제한을 두고 있지 않으므로 이 사건 건설폐기물 전량이 면책대상에 포함된다고 판단하였습니다.

​

또한, 법원은 당사자 사이에 무과실책임인 하자담보책임을 면책하기로 하였다면, 그와 같은 하자와 결부된 과실책임인 하자로 인한 불완전이행에 따른 손해배상책임 역시 면책하기로 정하였다고 봄이 당사자의 객관적 의사에 부합한다고 판시하였습니다.

​

원고의 착오 취소 주장에 대해서도, 매매계약서 말미에 원고 대표이사가 주요 내용에 대해 충분히 설명을 듣고 이해한 후 자발적으로 계약을 체결하였음을 확인하는 규정이 명시된 점 등에 비추어 착오로 계약 내용을 정하였다고 볼 수 없다고 배척하였습니다.

​

② 불법행위 책임 — 청구 기각

법원은 의뢰인이 이 사건 건설폐기물을 직접 매립하였거나, 그 존재를 알았거나, 알지 못한 데에 과실이 있음을 증명할 객관적인 증거가 제출되지 않았다고 판단하였습니다.

​

③ 계약체결상의 과실 책임 — 청구 기각

법원은 의뢰인이 매매계약 당시 건설폐기물의 존재를 알았거나 알 수 있었다는 점에 대한 입증이 없는 이상, 이를 전제로 하는 계약체결상의 과실 책임도 이유 없다고 판단하였습니다.

​

유사한 사례에 처해 도움이 필요한 경우 언제든 편하게 연락 주시기 바랍니다.