오피스텔 건축주 소송 사례 및 대응 전략 

안녕하세요. 당신의 권리를 지키는 변호사 정진욱 입니다.

오늘은 오피스텔 건축주(건물주)가 시공사를 상대로 제기한 초과 직불금 및 하자보수비 청구와 관련된 내용을 소개합니다.​

건물에는 수 없는 하자가 발생합니다. 이를 해결하고 대응하는 방법을 이해하시면 좋을 것 같습니다.

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1. 사건 개요

​서울 영등포구에 오피스텔을 짓던 건축주(시행사) A사는 2018년 11월, 시공사 B건설에 총 34억 1천만 원의 공사를 맡겼습니다. 그런데 공사가 한창 진행 중이던 2020년 5월, 시공사가 갑자기 법원에 기업회생(법정관리)을 신청하면서 문제가 시작됐습니다. 시공사가 하청업체들에게 공사비를 지급하지 않자, 하청업체들은 건물에 유치권을 행사하며 공사를 중단했습니다. 공사를 마무리하기 위해 A사는 어쩔 수 없이 하청업체들에게 직접 공사비를 지급했고, 그 결과 도급금액(34억 1천만 원)을 약 2억 4천만 원이나 초과하여 지출하게 됐습니다.

설상가상으로 2020년 9월 건물이 완공된 후에는 에어컨 실외기 안전거치대 미설치, 보일러실 도장 미시공 등 여러 하자가 발견됐고, 시공사는 하자보수를 전혀 하지 않았습니다.

A사는 ① 초과 지급한 공사비 약 2억 4천만 원의 반환(부당이득반환)과 ② 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.

2. 대응전략 및 변호사의 역할·노력

이 사건의 핵심 쟁점은 단순한 공사비 분쟁이 아니었습니다. 시공사가 이미 회생절차를 거쳐 종결된 상태였기 때문에, "A사의 채권이 회생채권인가, 공익채권인가" 라는 법적 쟁점이 승패를 가르는 핵심이었습니다. 회생채권으로 분류되면 신고하지 않은 이상 시공사가 책임을 면하게 되고, 공익채권으로 인정되어야만 A사가 돈을 받을 수 있었습니다.

피고 측은 또한 공사 완료 후 작성된 '준공정산합의서'를 근거로 "이미 모든 분쟁을 종결하기로 합의했으니 더 이상 청구할 수 없다"고 주장했습니다.

본 변호사는 다음과 같은 전략으로 대응했습니다.

가. 하자보수 손해배상 — 공익채권 법리 구성

시공사의 관리인이 회생절차 중 공사도급계약을 해제하지 않고 이행을 선택했으므로, 그 이행 과정에서 발생한 하자보수 손해배상청구권은 공익채권에 해당한다는 법리를 적극 주장했습니다. 1심에서 37,722,000원을 인정받은 데 그쳤으나, 항소심에서 에어컨 실외기 안전거치대 미설치(37,400,000원) 등 추가 하자항목에 대한 감정 신청을 통해 하자 사실과 보수 비용을 객관적으로 입증했습니다.

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나. 에어컨 실외기 안전거치대 — 피고 책임 입증

피고는 "원고(건축주) 지시로 안전거치대를 설치하지 않았다"고 주장했습니다. 이에 대해 본 변호사는 에어컨 공사를 실시한 하청업체 C에 대한 사실조회를 신청하여, C가 "피고(시공사)로부터 실외기 앵글로 설치하라는 지시를 받았고, 안전거치대 공사는 피고 공사분이기 때문에 C에서 수행하지 않았다"고 회신한 사실을 확보했습니다. 또한 에어컨 설치공사 계약변경 합의서를 추가로 확보하여, 원고가 설계변경에 관여한 사실이 없음을 입증했습니다.

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다. 준공정산합의서의 효력 다툼

피고가 내세운 준공정산합의서는 A사가 대출 갈아타기(대환대출)를 위해 형식적으로 작성한 서류에 불과하고, 합의 당시 초과 직불이나 하자 발생을 예상할 수 없었으므로 부제소 합의의 효력이 미치지 않는다는 점을 다각도로 주장했습니다. 특히 합의서 작성 당시 초과 직불금이 아직 발생하기 전이었고, 건물 인도 전이라 하자를 인식할 수 없었다는 점을 강조했습니다.

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라. 금융거래정보 확보를 통한 증거 보완

항소심 진행 중 D저축은행에 대한 금융거래정보 제공 요청을 통해, PF 자금 84,190,000원이 실제로 하청업체 공사비(초과 직불금)로 사용된 내역을 확인하고 이를 증거로 제출했습니다.

3. 사건 결과

이에 항소심(서울고등법원)에서는 에어컨 실외기 안전거치대 공사비(37,400,000원) 등 추가 하자항목이 인정되어 1심보다 약 2,800만 원을 더 받아내는 데 성공했습니다.

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