전세 갱신 확정일자, 보증금을 올렸다면 다시 받아야 할까요? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

전세계약이 끝나갈 무렵
같은 집에서 계속 살기로 하면서
보증금만 올려 갱신하는 경우가 있습니다.

이때 임차인분들이 많이 물어보십니다.

“처음 계약할 때 확정일자를 받았는데
또 받아야 하나요?”

“새 계약서를 쓰면
기존 확정일자가 사라지는 것은 아닌가요?”

“보증금을 조금만 올렸는데도
확정일자를 다시 받아야 하나요?”

결론부터 말씀드리면,

전세계약을 갱신하면서
보증금이 증액됐다면

증액된 금액을 보호하기 위해
갱신계약서에 확정일자를
다시 받아두는 것이 안전합니다.

그렇다고 기존 보증금까지
새로운 확정일자를 기준으로
다시 순위가 정해지는 것은 아닙니다.

종전 보증금은 기존에 확보한 순위를 유지하고,

추가로 올려준 금액은
새로 받은 확정일자를 기준으로
우선순위가 정해지는 구조로 이해하시면 됩니다.

따라서 전세 갱신 과정에서는
새 계약서만 챙길 것이 아니라

기존 계약서와 갱신계약서,

각각의 확정일자,

보증금 지급 내역을
모두 함께 보관하는 것이 중요합니다.

보증금이 그대로라면 기존 확정일자가 중요한 기준이 됩니다

같은 임대인과 계약을 연장하면서
보증금에는 변화가 없는 경우가 있습니다.

단순히 계약기간만 연장했거나

별도의 계약서를 쓰지 않은 채
묵시적으로 갱신된 경우도 있습니다.

이 경우 기존에 갖추고 있던
대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요합니다.

특히 처음 계약할 때
확정일자를 받아둔 계약서는
버리지 말고 계속 보관해야 합니다.

갱신하면서 새 계약서를 작성했다는 이유만으로

기존 계약서가 쓸모없어진다고 생각해
임대인에게 돌려주거나 폐기하는 경우가 있는데,

이는 피하는 것이 좋습니다.

종전 계약서에는

처음 계약한 시점,

기존 보증금,

확정일자 등

기존 보증금의 우선순위를 설명할 수 있는
중요한 정보가 남아 있기 때문입니다.

따라서 같은 집에서 계속 거주하면서
기존 보증금을 돌려받지 않은 채
계약만 이어가는 상황이라면

종전 계약과 갱신계약이
서로 연결된 계약이라는 점이
드러나도록 관리하는 것이 좋습니다.

보증금을 올렸다면 증액분에는 새 확정일자가 필요합니다

문제는 갱신 과정에서
보증금을 추가로 지급한 경우입니다.

예를 들어 처음 전세계약의 보증금이
2억 원이었다고 가정해보겠습니다.

처음 계약할 때
전입신고와 확정일자를 갖추었고,

2년 뒤 계약을 갱신하면서
보증금을 2천만 원 올려

총 2억 2천만 원으로 변경했다면

기존 2억 원과
추가된 2천만 원의 순위는
같지 않을 수 있습니다.

기존 2억 원은
종전 계약에서 확보한 순위가 중요하고,

새로 추가한 2천만 원은
증액 사실이 적힌 계약서에
확정일자를 새로 받아야

그 시점을 기준으로
우선변제 순위를 주장할 수 있습니다.

따라서

“예전에 확정일자를 받았으니
올린 돈까지 자동으로 보호되겠지.”

라고 생각하는 것은 위험할 수 있습니다.

보증금을 올렸다면
증액된 계약 내용을 문서로 남기고

그 계약서에도 확정일자를
받아두는 것이 좋습니다.

갱신계약서에는 기존 계약과의 연결관계를 분명하게 적는 것이 좋습니다

전세계약을 갱신할 때는
아예 새로운 계약처럼 작성하기보다

기존 계약을 연장하면서
일부 조건만 변경한다는 사실이
드러나도록 작성하는 것이 좋습니다.

예를 들어

종전 임대차계약 체결일,

기존 보증금,

이번에 증액하는 금액,

증액 후 총보증금,

새로운 계약기간,

증액금 지급일 등을
구체적으로 기재할 수 있습니다.

“기존 보증금 2억 원에서
2천만 원을 증액하여
총보증금을 2억 2천만 원으로 한다.”

는 식으로 작성하면

기존 계약과 새 계약이
어떤 관계인지 확인하기가 훨씬 수월합니다.

반대로 기존 계약 내용을 전혀 언급하지 않고

총보증금만 적은 새로운 계약서를 작성하면

나중에 기존 계약과 갱신계약의 관계를 두고
불필요한 다툼이 생길 가능성이 있습니다.

계약서를 작성할 때는
증액된 금액뿐 아니라

기존 계약이 계속 유지되는 부분도
명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

기존 계약서를 버리면 안 되는 이유가 있습니다

갱신계약서를 새로 작성한 뒤

“이제 새 계약서가 있으니
예전 계약서는 필요 없겠지.”

라고 생각하는 경우가 있습니다.

하지만 기존 계약서는
반드시 보관하는 것이 좋습니다.

특히 기존 계약서에
먼저 받은 확정일자가 있다면

종전 보증금의 우선순위를 설명하는 데
중요한 자료가 될 수 있기 때문입니다.

따라서 갱신을 했다면

기존 계약서,

갱신계약서,

기존 확정일자,

새 확정일자,

보증금 이체내역을
한 묶음으로 보관하는 것이 안전합니다.

갱신계약서를 작성했다고 해서
기존 계약서를 임대인에게 돌려줄 이유도 없습니다.

전자계약으로 진행했다면
계약서 파일과 관련 확인자료 역시
따로 저장해두는 것이 좋습니다.

보증금을 올리기 전에는 등기부를 다시 확인해야 합니다

전세 갱신에서
확정일자만큼 중요한 것이 있습니다.

바로 보증금을 추가로 보내기 전
최신 등기부를 다시 확인하는 것입니다.

처음 계약할 당시에는
근저당권이 전혀 없었더라도

2년 동안 임대인이
새로운 주택담보대출을 받았을 수 있습니다.

예를 들어

처음 계약 당시에는 근저당이 없었고
임차인이 먼저 확정일자를 받았는데,

계약기간 중 은행 근저당권이 설정되고

그 이후 갱신하면서
보증금을 추가로 지급했다면

기존 보증금과 증액분의 순위가
서로 달라질 수 있습니다.

기존 보증금은
선순위를 유지할 수 있더라도

나중에 추가한 보증금은
중간에 설정된 근저당보다
뒤로 밀릴 위험이 있기 때문입니다.

따라서 임대인이 보증금 증액을 요구한다면

금액부터 협의하기보다
최신 등기사항증명서를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

근저당권뿐 아니라

압류,

가압류,

신탁등기,

전세권 등

새롭게 생긴 권리가 있는지도
함께 확인해야 합니다.

증액분을 보내기 전에 집값과 선순위 채권까지 함께 봐야 합니다

근저당이 있다는 이유만으로
무조건 보증금을 올릴 수 없는 것은 아닙니다.

하지만 보증금 회수 가능성이
처음 계약했을 때와 달라졌다면
증액 여부를 신중하게 결정해야 합니다.

예를 들어 주택 시세에 비해

기존 근저당 채무와
현재 전세보증금,

새로 올려줄 금액을 합친 규모가
지나치게 크다면

추가 보증금의 회수 위험이 높아질 수 있습니다.

특히 다가구주택이라면
등기부에 나타나는 근저당만 봐서는
충분하지 않을 수 있습니다.

다른 임차인의 보증금과 순위까지
함께 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

따라서 증액 전에는

현재 주택 시세,

선순위 담보채권,

다른 임차인의 존재,

보증보험 가입 가능 여부 등을
종합적으로 살펴보는 것이 좋습니다.

위험성이 커졌다면

보증금을 많이 올리는 대신
월세 일부를 조정하거나,

증액 폭을 낮추는 방식도
협의해볼 수 있습니다.

증액금은 계좌이체 내역까지 남겨두는 것이 좋습니다

계약서에 보증금을 올린다고 적었다고 해서
그것만으로 모든 증명이 끝나는 것은 아닙니다.

실제로 언제 얼마를 지급했는지도
확인할 수 있어야 합니다.

가능하면 증액금은
현금보다는 계좌이체 방식으로 지급하고

이체내역을 보관하는 것이 좋습니다.

계약서에는 2천만 원을 증액한다고 적었는데

실제로는 여러 차례 나누어 지급했거나

다른 명목의 돈과 섞여 송금됐다면

나중에 해당 금액이
정말 임대차보증금 증액분이었는지를 두고
분쟁이 생길 수도 있습니다.

따라서

갱신계약서,

확정일자,

증액금 계좌이체 내역은
함께 보관하는 것이 좋습니다.

임대인에게 현금으로 지급했다면
보증금 증액분을 받았다는 내용의
영수증을 받아두는 것이 안전합니다.

공동명의 주택이라면 갱신계약의 임대인도 확인해야 합니다

주택이 부부나 가족의 공동명의로 되어 있다면
갱신계약서에 누가 서명하는지도
확인할 필요가 있습니다.

처음 계약할 때는
공동소유자 모두가 임대인으로 참여했는데

갱신계약에서는
그중 한 사람만 계약서를 작성하는 경우가 있습니다.

이때 나머지 소유자의 동의가 있는지,

한 사람이 다른 공유자를 대신해
계약을 체결할 권한이 있는지를
확인해야 할 수 있습니다.

대리인이 계약을 진행한다면

위임장 등 대리권을 확인할 자료를
받아두는 것도 좋습니다.

보증금을 추가로 지급하는 상황에서는
계약 당사자와 권한 문제까지
처음 계약할 때처럼 다시 확인해야 합니다.

새 계약서를 썼다고 기존 순위가 무조건 사라지는 것은 아닙니다

갱신계약서를 새로 작성하면

“기존 확정일자가 무효가 되고
보증금 전체가 새 순위로 밀리는 것 아닌가요?”

라고 걱정하는 분들도 있습니다.

단순히 계약서를 새로 작성했다는 사실만으로
종전 보증금의 기존 순위가
무조건 사라진다고 볼 수는 없습니다.

기존 보증금을 돌려받지 않은 채
같은 임대차관계를 계속 이어가면서

기간과 보증금 등 일부 조건만
변경한 것이라면

기존 부분과 증액 부분을
구분해서 살펴볼 수 있습니다.

다만 기존 임대차를 완전히 종료하고

종전 보증금을 실제로 반환받은 다음

별개의 새로운 계약을 체결한 경우라면
상황이 달라질 수 있습니다.

따라서 계약서 제목이
‘재계약서’인지 ‘갱신계약서’인지보다

기존 보증금이 실제로 반환되었는지,

기존 임대차가 계속 이어진 것인지,

당사자들이 어떤 내용으로 합의했는지가
더 중요합니다.

마치며

전세계약을 갱신하면서
보증금을 올려주었다면

증액된 금액을 보호하기 위해
갱신계약서에 확정일자를
새로 받아두는 것이 중요합니다.

기존 보증금은
종전 계약에서 확보한 순위가 중요하고,

증액한 금액은
새 확정일자를 기준으로
별도의 순위가 문제될 수 있습니다.

따라서 갱신할 때는

기존 계약서를 버리지 말고,

갱신계약서를 함께 보관하며,

증액분에는 새 확정일자를 받고,

실제 지급 내역까지 남겨두는 것이 좋습니다.