대출이 안 나와서 잔금 못 치르는데 계약금을 날리나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 은행권의 대출 심사 강화와 지역별 대출 한도 축소로, 매매계약을 체결한 뒤 예상했던 대출이 나오지 않아 잔금을 치르지 못하는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 매수인분들 중 상당수는 “은행이 대출을 안 해준 건데 왜 제가 계약금을 날려야 하나요”, “대출이 안 나오면 계약 자체가 무효되는 거 아닌가요”라는 생각으로 잔금 지급을 미뤘습니다. 그런데 막상 매도인이 잔금 미지급을 이유로 계약 해제와 계약금 몰취를 주장하면, 이런 항변만으로는 계약금을 지키기 어려운 경우가 많습니다.

최근 법원은 대출 불승인으로 인한 잔금 미지급 사건에서 계약서에 대출 승인을 조건으로 하는 특약이 명시되어 있는지 여부를 가장 먼저 살핀다는 태도를 일관되게 유지하고 있습니다. 특약이 없다면 대출이라는 자금조달 방법의 위험은 원칙적으로 매수인이 부담하는 것으로 봅니다.

아래에서는 대출이 거절되어 잔금을 치르지 못하는 상황에서 계약금을 지킬 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우, 그리고 분쟁이 생겼을 때 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

1. 계약금은 원칙적으로 해약금이지만, 대출 불승인만으로 당연히 해제되는 것은 아닙니다

이행에 착수하기 전이라면 계약금을 포기하고 해제할 수 있지만, 잔금기일 도과는 다른 문제입니다.

민법 제565조는 매매계약 당시 교부된 계약금을 ‘해약금’으로 추정합니다. 당사자 간 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 자유롭게 계약을 해제할 수 있습니다.

그런데 이 조항은 ‘임의 해제권’을 규정한 것일 뿐, 잔금 지급기일이 지났다고 해서 매수인이 계약금을 포기하면 그만이라는 권리를 새로 주는 것이 아닙니다. 오히려 잔금기일이 도래했다는 것은 매수인이 이행기를 넘긴 채무불이행 상태에 놓였다는 의미에 가깝습니다.

실무에서 많은 분들이 “계약금만 포기하면 계약에서 벗어날 수 있다”고 생각하지만, 이는 이행에 착수하기 전 임의 해제에만 해당하는 이야기입니다. 잔금 지급기일이 지나도록 잔금을 마련하지 못한 상태는 임의 해제가 아니라 채무불이행의 영역으로 넘어갑니다.

민법 제565조 제1항: 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

즉 계약금을 포기하고 벗어날 수 있는 시점은 ‘잔금기일 전, 아직 아무도 이행에 착수하지 않은 때’로 한정되며, 잔금기일이 지나 매도인이 이행을 최고하는 단계에 이르면 이 조항만으로는 계약금을 지킬 수 없습니다.

계약금을 포기하고 벗어날 수 있는 것은 이행 착수 전까지이며, 잔금기일이 지난 뒤에는 다른 법리가 적용됩니다.

2. 대출을 받지 못한 책임은 원칙적으로 매수인이 부담합니다

대출이라는 자금조달 방법의 위험은, 특약이 없는 한 매수인의 영역입니다.

매매계약에서 매수인이 잔금을 어떻게 마련할지는 원칙적으로 매수인의 사정입니다. 은행 대출, 보유 현금, 다른 부동산 처분대금 등 자금조달 방법은 매수인이 선택하는 것이고, 매도인은 그 방법이 무엇이든 정해진 기일에 잔금을 받을 권리가 있을 뿐입니다.

그래서 계약서에 별도의 특약이 없다면, 대출이 거절되었다는 사정은 매도인의 채무불이행이나 불가항력이 아니라 매수인 쪽 사정에 불과한 것으로 취급됩니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 손해배상 책임을 지되, 채무자의 고의·과실 없이 이행할 수 없게 된 때에만 예외로 규정하는데, 대출 미승인은 이 예외에 해당하기 어렵습니다.

대출 한도가 줄어든 이유가 정부의 가계대출 규제 강화, 매수인 본인의 신용도·소득 문제, 담보가치 재평가 등 다양하더라도, 그 사정이 계약 체결 당시 예측 불가능한 천재지변 수준의 불가항력이 아닌 이상 매수인의 위험 영역으로 판단되는 경우가 많습니다.

대출이 나오지 않았다는 사정만으로는, 특약이 없는 한 매도인에게 책임을 돌리거나 계약금을 돌려받기 어렵습니다.

3. 계약서의 대출 특약 문구가 계약금 반환 여부를 가릅니다

계약서 문구가 ‘정지조건’인지 단순 이행방법 설명에 불과한지에 따라 결론이 완전히 달라집니다.

실무에서 이른바 ‘대출 특약(융자 특약)’이라 불리는 조항이 있는 계약이라면 이야기가 달라집니다. 대표적으로 “매수인은 은행으로부터 잔금의 일부를 대출받아 지급하기로 하며, 매수인의 귀책사유 없이 대출이 불승인될 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 계약금을 매수인에게 반환한다”는 식의 문구가 이에 해당합니다.

이런 문구가 있다면 대출 불승인은 계약의 효력을 좌우하는 조건이 됩니다. 다만 문구가 단순히 “매수인은 대출을 받아 잔금을 지급한다”는 이행방법을 설명하는 데 그친다면, 이는 조건이 아니라 매수인이 스스로 선택한 자금조달 수단을 적어 놓은 것에 불과해 대출 불승인의 위험을 매도인에게 넘기지 못합니다.

또한 “매수인의 귀책사유 없이”라는 문구가 붙어 있는 경우가 많은데, 이때는 대출이 거절된 이유가 매수인의 신용도 문제 등 매수인 쪽 사정 때문인지, 아니면 예측하지 못한 정부 정책 변경 등 매수인이 통제할 수 없는 사정 때문인지가 다시 쟁점이 됩니다. 계약 체결 당시 이미 신용상태가 좋지 않았거나 대출 한도가 부족할 것을 예견할 수 있었다면, 특약이 있어도 매수인 귀책으로 판단될 여지가 큽니다.

대출 특약이 있는지, 있다면 그 문구가 조건으로서 명확한지가 계약금 반환 여부를 가르는 핵심입니다.

4. 잔금을 치르지 못하면 계약 해제와 손해배상 책임까지 이어질 수 있습니다

계약금 몰취 조항이 있어도, 지나치게 과다하다면 법원에서 감액을 다퉈볼 수 있습니다.

매수인이 정해진 잔금기일에 잔금을 지급하지 못하면, 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에도 이행이 없으면 민법 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 계약서에 “매수인의 귀책사유로 계약이 해제될 경우 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속된다”는 조항이 있다면, 매도인은 별도의 손해 입증 없이 계약금을 몰취할 수 있습니다.

민법 제398조는 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 예정할 수 있도록 하면서도, 그 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있도록 정하고 있습니다. 계약금이 매매대금 대비 지나치게 높게 책정되어 있거나, 매수인의 귀책 정도에 비해 몰취액이 과도하다고 볼 사정이 있다면 이 조항을 근거로 감액을 주장해볼 수 있습니다.

다만 이 감액은 어디까지나 법원의 재량이고, 통상적인 계약금 수준인 매매대금의 10% 안팎이라면 과다하다고 인정받기가 쉽지 않다는 점도 함께 고려해야 합니다.

5. 분쟁이 생겼다면 특약 문언 확인부터 시작해 순서대로 대응해야 합니다

계약서 재확인과 내용증명 없이 감정적으로 대응하면 불리한 증거만 남길 수 있습니다.

대출 불승인으로 잔금 지급이 어려워졌다면, 감정적으로 대응하기보다 절차를 밟아가는 것이 중요합니다. 통상 ①계약서와 특약사항의 문구를 다시 확인하고 → ②매도인 측에 내용증명으로 현재 상황과 요청사항(기한 연장, 계약금 반환 등)을 명확히 전달한 뒤 → ③협의가 되지 않으면 수원지방법원 등 관할 법원에 조정을 신청하거나 → ④조정이 성립하지 않으면 계약금 반환청구 또는 손해배상청구 소송으로 나아가는 순서가 일반적입니다.

본격적인 협상이나 소송에 앞서 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약서 원본과 특약사항에 대출 관련 문구가 있는지, 있다면 조건으로 규정되어 있는지 확인합니다.

2. 대출 거절 사유(은행 통지서, 대출 심사 결과 등)를 서면으로 확보해 매수인 귀책 여부를 판단할 자료를 준비합니다.

3. 매도인과의 협의 경과, 잔금 연장 요청 여부 등 대화 기록을 정리해 향후 분쟁에 대비합니다.

이러한 자료를 바탕으로 부동산 계약 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 특약 문언의 해석과 귀책사유 판단에 따라 계약금을 지킬 수 있는지 초기에 가늠해볼 수 있습니다.

마치며

대출 문제로 잔금을 치르지 못하는 상황은, “설마 계약이 무효되겠지”라는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

잔금을 마련하지 못한 매수인 입장에서는 감정적인 항변보다, 계약서의 특약 문구와 대출 거절 경위를 먼저 정리하는 것이 우선입니다. 특약의 문언, 대출 거절 통지서, 매도인과의 대화 기록이 쌓일수록 계약금을 지킬 수 있는 가능성이 높아집니다.

반대로 잔금을 받지 못한 매도인 입장에서도 곧바로 계약금을 몰취할 수 있다고 단정하기는 어렵습니다. 특약의 존재와 문언, 매수인의 귀책 정도에 따라 계약 해제와 손해배상 범위가 달라지기 때문입니다.

저는 대출 문제로 잔금을 치르지 못한 매수인과, 잔금을 받지 못한 매도인 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 특약 문언 하나의 해석 차이로 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서에 대출 특약이 전혀 없는데 대출이 안 나왔습니다. 계약금을 그냥 날리게 되나요?

A. 특약이 없다면 대출 불승인은 원칙적으로 매수인의 자금조달 사정으로 취급되어, 잔금 미지급에 따른 계약 해제와 계약금 몰취 위험이 큽니다. 다만 몰취액이 과다하다면 민법 제398조에 따른 감액을 주장해볼 여지는 있습니다.

Q. 계약서에 “대출을 받아 잔금을 지급한다”고만 적혀 있는데, 이것도 대출 특약인가요?

A. 단순히 이행방법을 설명하는 문구에 그친다면 조건으로 인정받기 어렵습니다. “대출이 불승인될 경우 계약을 무효로 한다”처럼 효력의 발생·소멸을 대출 승인에 연결하는 문구가 있어야 특약으로 작동합니다.

Q. 대출이 거절된 이유가 정부의 대출 규제 강화 때문인데도 제 책임이 되나요?

A. 규제 강화 자체는 매수인이 통제할 수 없는 사정이지만, 계약 체결 당시 이미 규제 강화 가능성이 알려져 있었거나 매수인의 신용 상태가 대출 한도에 영향을 준 부분이 있다면 매수인 귀책으로 판단될 여지가 있습니다.

Q. 계약금이 매매대금의 20%나 되는데, 이것도 그대로 몰취되나요?

A. 계약금이 통상적인 수준인 매매대금의 10% 안팎을 크게 넘고, 매수인의 귀책 정도에 비해 과다하다고 볼 사정이 있다면 법원에 감액을 주장해볼 수 있습니다. 다만 감액 여부는 법원의 재량입니다.

Q. 매도인이 곧바로 계약금을 몰취하고 다른 사람에게 팔아도 되나요?

A. 매도인이 계약을 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하는 절차를 거쳐야 하는 것이 원칙입니다. 이 절차 없이 일방적으로 몰취하고 재매도했다면 그 자체가 다투어볼 사안이 될 수 있습니다.

Q. 이미 중도금까지 지급한 상태에서 대출이 안 나오면 어떻게 되나요?

A. 중도금 지급은 이행의 착수로 평가되어, 이 시점 이후에는 계약금만 포기하는 임의 해제 자체가 불가능합니다. 잔금 지급 문제는 특약 유무와 귀책사유 판단으로 넘어가며, 상황이 더 복잡해지므로 조기에 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.