계약금 일부만 낸 상태에서 해제하면 얼마를 포기하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 아파트나 상가, 오피스텔 매매 계약을 체결하면서 계약금 전액을 한 번에 마련하지 못해, 우선 일부만 지급하고 며칠 뒤 나머지를 지급하기로 약정하는 사례가 늘고 있습니다. 그런데 이 일부 지급 상태에서 사정이 바뀌어 계약을 해제하려는 분쟁도 함께 늘고 있습니다.

제가 상담한 의뢰인들 중에는 “계약금을 다 낸 것도 아니고 겨우 일부만 냈으니, 이 정도만 포기하면 그만 아닌가요”라는 생각으로 잔금 지급을 미룬 채 계약을 정리하려는 경우가 많았습니다. 그런데 막상 상대방이 “약정한 계약금 전액을 기준으로 정산해야 한다”고 나오면, 생각했던 것보다 훨씬 큰 금액의 분쟁으로 번지는 경우가 적지 않습니다.

최근 대법원은 계약금이 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제할 때 포기하거나 배액으로 상환해야 할 기준 금액은 실제 오간 돈이 아니라 처음에 약정한 계약금 전액이라는 취지를 분명히 하고 있습니다. 계약서에 적힌 숫자와 실제 지급액이 다르다는 이유만으로 부담이 줄어드는 것은 아니라는 의미입니다.

아래에서는 계약금 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제할 때 얼마를 포기해야 하는지, 그리고 잔금(계약금 잔액) 지급을 미루는 것이 어떤 법적 위험을 만드는지 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되어 임의 해제의 근거가 됩니다

민법 제565조에 따라 이행에 착수하기 전이라면 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 배액을 상환하며 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제565조는 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금, 보증금 등의 명목으로 금전이나 물건을 상대방에게 교부한 경우, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉 매수인(계약금 교부자) 입장에서는 지급한 계약금을 포기하는 것만으로, 매도인(계약금 수령자) 입장에서는 받은 계약금의 두 배를 상환하는 것만으로 별도의 귀책사유 없이 계약을 해제할 수 있는 것이 원칙입니다. 이를 흔히 ‘해약금 해제’라 부르고, 계약서에 반대되는 특약이 없는 한 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 추정됩니다.

다만 이 해제권은 무한정 인정되지 않습니다. 매수인의 중도금 지급, 매도인의 소유권이전등기 서류 교부 준비 등 어느 한쪽이라도 이행에 착수한 이후에는 상대방의 동의 없이 임의로 계약금 해제를 할 수 없습니다. 그리고 실제로 얼마를 포기하거나 상환해야 하는지는, 계약금이 일부만 지급된 경우라면 간단히 정리되지 않습니다.

계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되어, 이행 착수 전이라면 교부자의 포기 또는 수령자의 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 계약금을 일부만 지급했다고 해서 그 일부만 포기하면 끝나는 것은 아닙니다

해약금 해제의 기준이 되는 금액은 실제 지급액이 아니라 처음 약정한 계약금 전액이라는 것이 대법원의 입장입니다.

실무에서 가장 흔한 오해가 여기서 나옵니다. 계약금 전액이 아니라 일부만 주고받은 상태라면, 그 일부 금액만 포기하거나 그 배액만 상환하면 계약에서 자유로워질 수 있다고 생각하는 것입니다. 그러나 대법원의 태도는 다릅니다.

대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결의 사안을 보면, 매수인은 매매대금 11억 원짜리 아파트를 매수하면서 계약금을 1억 1천만 원으로 약정하고, 그중 1천만 원은 계약 당일, 나머지 1억 원은 다음 날 지급하기로 했습니다. 그런데 매도인이 계약 당일 받은 1천만 원만을 기초로 그 배액인 2천만 원을 상환하며 계약을 해제하려 하자, 법원은 이를 그대로 받아들이지 않았습니다.

설사 계약금의 일부만 지급된 경우에 있어 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 보아야 한다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

이 판시가 의미하는 바는 분명합니다. 계약금을 일부만 주고받았다고 해도, 포기하거나 배액으로 상환해야 할 기준은 실제 오간 돈이 아니라 계약서에 적은 약정 계약금 전액이라는 것입니다. 매수인이 “나는 1천만 원만 냈으니 그것만 포기하면 된다”고 생각하고 잔금을 지급하지 않은 채 계약에서 발을 빼려 해도, 매도인은 약정 계약금 전액을 기준으로 정산할 것을 요구할 수 있습니다.

계약금 일부만 지급된 상태라도, 해제 시 포기하거나 배액 상환해야 할 기준 금액은 실제 지급액이 아니라 약정 계약금 전액입니다.

3. 잔금 지급을 미룬 채 임의로 발을 빼려 하면 오히려 더 불리한 결과를 부를 수 있습니다

계약금 잔액을 지급하지 않으면 해약금으로서의 효력 자체가 인정되지 않아, 계약금계약 불성립을 이유로 더 큰 책임을 질 수 있습니다.

계약금을 분할 지급하기로 약정한 경우, 판례는 한 걸음 더 나아가 교부자가 나머지 계약금을 지급하지 않는 한 계약금계약 자체가 완성되지 않은 것으로 볼 수 있다는 입장을 취하고 있습니다. 계약금계약은 매매계약에 부수하는 별개의 계약으로 취급되기 때문에, 계약금이 온전히 지급되어야 비로소 해약금으로서 효력을 온전히 갖춘다고 보는 것입니다.

또 다른 대법원 판례(2007다73611)도 계약금을 일부만 지급받은 매도인이 그 지급받은 금원의 배액만을 상환하는 것으로는 매매계약을 곧바로 해제할 수 없다는 취지로 판단한 바 있습니다. 계약금을 둘러싼 두 판례 모두 ‘지급받은 만큼만 정산하면 된다’는 편의적 해석을 받아들이지 않는 방향으로 일관되어 있습니다.

이는 매수인에게 특히 불리하게 작용할 수 있습니다. 잔금 지급을 미룬 채 계약을 해제하려 했지만 해약금 해제 요건 자체가 충족되지 않는다고 판단되면, 매도인은 오히려 매매계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하거나 계약 이행을 요구할 수 있습니다. 이 경우 매수인이 부담하는 금액은 애초 약정한 계약금 수준을 넘어설 수도 있습니다.

계약금 잔액을 지급하지 않은 채 임의로 계약에서 발을 빼려 하면, 해약금 해제가 아니라 채무불이행 책임으로 이어질 수 있습니다.

4. 위약금 조항이 별도로 있다면 계약금과는 다른 기준으로 정산될 수 있습니다

손해배상액의 예정으로 위약금을 따로 정했다면 해약금 규정보다 그 약정이 우선 적용됩니다.

계약서에 “계약을 위반하면 계약금의 몇 배를 위약벌 또는 위약금으로 지급한다”는 조항을 별도로 두는 경우가 있습니다. 이런 위약금 약정은 민법 제565조의 해약금과는 법적 성격이 다릅니다. 해약금은 별도 귀책사유 없이도 포기·배액상환만으로 해제할 수 있게 해주는 장치인 반면, 위약금은 채무불이행에 대한 손해배상액을 미리 정해두는 민법 제398조의 손해배상액의 예정에 해당하는 경우가 많습니다.

계약서에 위약금 약정이 있다면, 계약금이 일부만 지급된 상태에서 분쟁이 생기더라도 해약금 법리가 아니라 위약금 약정이 우선 적용될 여지가 큽니다. 이 경우 실제 지급한 금액과 무관하게 계약서에 정한 위약금 액수(또는 그 산정 기준)가 그대로 손해배상 청구의 근거가 될 수 있습니다.

다만 위약금이 실제 손해에 비해 지나치게 과다하다고 인정되면, 법원은 민법 제398조 제2항에 따라 직권으로 이를 적당히 감액할 수 있습니다. 따라서 위약금 약정이 있는 계약이라면, 계약금 일부 지급 여부와 별개로 위약금 조항의 문언과 산정 기준부터 먼저 확인해야 합니다.

5. 계약금 반환·포기를 둘러싼 분쟁은 이렇게 진행됩니다

내용증명 발송 시점과 지급·이행 내역 정리가 분쟁 해결의 방향을 좌우합니다.

계약금 일부 지급 상태에서 계약 해제를 둘러싼 분쟁은 통상 ①계약 해제 의사와 계약금 반환(또는 포기) 요구를 담은 내용증명 발송 → ②상대방과의 협의 시도 → ③협의가 이루어지지 않을 경우 관할법원(부동산 소재지나 상대방 주소지가 수원 지역이라면 수원지방법원)에 계약금반환청구 또는 손해배상청구 소송 제기 → ④조정 또는 판결 확정 후 강제집행의 순서로 진행됩니다.

계약금을 둘러싼 분쟁에서는 감정적으로 대응하기보다 아래 순서로 자료부터 확인하는 것이 좋습니다.

1. 매매계약서에서 약정 계약금 액수, 분할지급 여부와 일정, 위약금·특약 조항이 있는지부터 확인합니다.

2. 실제 지급한 금액과 지급 일시를 계좌이체 내역, 영수증 등 객관적 자료로 정리합니다.

3. 중도금 지급, 소유권이전등기 서류 준비 등 자신이나 상대방이 이행에 착수한 사실이 있는지 확인합니다.

이러한 자료를 바탕으로 계약금 분쟁에 전문성 있는 변호사의 도움을 받는다면, 해약금 해제가 가능한 상황인지, 아니면 위약금이나 손해배상 법리로 접근해야 하는 상황인지를 구분해 실질적인 대응 방안을 찾을 수 있습니다.

마치며

계약금 일부만 지급된 상태에서 계약을 해제하려는 분쟁은, “돈이 조금 오갔을 뿐인데 뭐가 문제냐”는 생각 때문에 초기 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

계약금을 돌려받으려는 쪽 입장에서는 실제 지급액이 아니라 약정 계약금 전액을 기준으로 주장할 근거가 있는지, 상대방의 이행 착수 여부는 어떠한지를 먼저 정리해야 합니다. 반대로 배액 상환이나 손해배상을 요구받는 쪽 입장에서도 “일부만 받았으니 그만큼만 물어주면 된다”는 생각만으로는 방어가 되지 않습니다. 계약서의 문언과 지급·이행 경위에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 계약금을 돌려받으려는 쪽과 반대로 배액 상환·손해배상을 요구받는 쪽, 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 계약서 문언 하나, 지급 시점 하나에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금을 일부만 냈는데, 그 일부만 포기하면 계약을 해제할 수 있나요?

A. 원칙적으로 그렇지 않습니다. 대법원은 계약금 일부만 지급된 경우에도 해약금 해제의 기준이 되는 금액은 실제 지급액이 아니라 약정 계약금 전액이라고 보고 있어, 일부 금액만 포기하는 것으로는 해제가 인정되지 않을 수 있습니다.

Q. 가계약금만 낸 상태에서도 이 법리가 그대로 적용되나요?

A. 가계약금이라는 명칭만으로 결론이 정해지지 않습니다. 계약 체결 경위, 금액, 당사자의 의사 등을 종합해 해약금 약정으로 볼 수 있는지를 먼저 판단하고, 해약금으로 인정된다면 위와 같은 법리가 적용될 수 있습니다.

Q. 매도인이 제가 낸 계약금 일부의 배액만 상환하고 계약을 해제하겠다고 합니다. 받아들여야 하나요?

A. 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 판례에 따르면 실제 지급받은 금액이 아니라 약정 계약금 전액을 기준으로 배액을 상환해야 유효한 해제로 볼 수 있으므로, 일부 금액의 배액 상환만으로는 해제 효력이 다투어질 수 있습니다.

Q. 이행에 착수했다는 것은 구체적으로 어떤 상태를 말하나요?

A. 중도금 지급, 소유권이전등기에 필요한 서류 준비 등 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 이행행위나 그 전제행위를 한 경우를 말합니다. 단순히 이행을 준비하는 정도로는 부족하지만, 계약 내용대로 완전한 이행 제공까지 이를 필요는 없습니다.

Q. 계약서에 위약금 조항이 있으면 계약금 관련 법리는 적용되지 않나요?

A. 위약금 약정이 있다면 손해배상액의 예정으로서 그 약정이 우선 적용되는 경우가 많습니다. 다만 위약금이 지나치게 과다하면 법원이 직권으로 감액할 수 있으므로, 조항의 문언과 산정 기준을 함께 확인해야 합니다.

Q. 잔금(계약금 잔액)을 지급하지 않고 그냥 계약을 포기하면 문제가 없나요?

A. 그렇지 않을 수 있습니다. 잔여 계약금을 지급하지 않아 계약금계약 자체가 완성되지 않았다고 판단되면, 상대방이 매매계약상 채무불이행을 이유로 손해배상이나 계약 이행을 청구할 수 있어 오히려 더 불리해질 수 있습니다.

Q. 이런 분쟁은 어디에 소송을 제기해야 하나요?

A. 통상 부동산 소재지나 상대방 주소지를 관할하는 법원에 계약금반환청구 또는 손해배상청구 소송을 제기합니다. 수원 지역 부동산이라면 수원지방법원이 관할이 되는 경우가 많습니다.