매도인이 변심하면 계약금 두 배를 물어야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 가격 변동성이 커지면서, 계약을 체결하고 얼마 지나지 않아 시세가 뛰거나 더 좋은 조건의 매수인이 나타나자 매도인이 마음을 바꿔 계약을 없던 일로 하려는 상담이 부쩍 늘고 있습니다.

매수인들은 대개 “계약서에 도장 찍고 계약금까지 주고받았으니 이제 이 집은 내 것이나 다름없다”고 안심합니다. 그런데 얼마 후 매도인으로부터 “계약금 두 배를 통장에 넣었으니 계약은 해제됐다”는 통보를 받으면, 그 안심이 순식간에 무너집니다. 반대로 매도인 쪽에서도 “배액만 물어주면 언제든 계약을 무를 수 있다”고 단순하게 생각했다가, 이미 매수인이 중도금을 지급한 사실이 드러나 오히려 계약을 그대로 이행해야 하는 처지에 놓이기도 합니다.

최근 대법원은 매도인의 배액 상환에 의한 계약 해제가 매수인의 이행 착수 여부라는 명확한 시간적 기준에 따라 갈린다는 점을 여러 판결을 통해 구체화하고 있습니다. 언제까지는 해제가 가능하고, 어느 시점부터는 더 이상 불가능한지가 실무에서 가장 첨예하게 다투어지는 지점입니다.

아래에서는 매도인이 변심했을 때 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 경우와 없는 경우를 최근 판례를 중심으로 살펴보겠습니다.

1. 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되어, 매도인도 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다

다른 약정이 없는 한 계약금은 해약금의 성질을 가지며, 매도인과 매수인 모두에게 대칭적인 해제권이 주어집니다.

부동산 매매계약을 체결하면서 계약금을 주고받는 경우, 그 계약금은 민법 제565조에 따라 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 ‘해약금’으로 추정됩니다. 별도로 “계약금은 위약금을 겸한다”거나 “해약금 조항을 배제한다”는 특약을 두지 않았다면, 계약서에 명시적으로 해약금이라는 표현이 없어도 이 원칙이 적용됩니다.

이 규정에 따라 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하고, 매도인은 지급받은 계약금의 배액을 상환함으로써 상대방의 동의 없이 각자 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 손해배상 청구가 아니라 계약 자체를 없던 일로 되돌리는 해제권 행사이므로, 실제로 입은 손해가 얼마인지 증명할 필요조차 없다는 점이 핵심입니다.

다만 이 해제권은 무제한으로 인정되지 않습니다. 아래에서 살펴볼 ‘이행의 착수’ 이전까지만 행사할 수 있다는 시간적 한계가 있고, 계약서에 이와 다른 특약이 있다면 그 특약이 우선 적용됩니다.

다른 약정이 없다면, 매도인도 매수인 못지않게 계약금의 배액을 상환하고 계약을 되돌릴 권리를 함께 가지고 있습니다.

2. 다만 매수인이 이미 이행에 착수했다면, 매도인은 더 이상 배액 상환으로 해제할 수 없습니다

이행의 착수 여부는 중도금 지급 등 객관적으로 드러나는 행위를 기준으로 판단합니다.

대법원은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나, 이행을 위해 필요한 전제행위를 하는 것으로 보고 있습니다. 단순히 이행을 준비하는 정도로는 부족하지만, 계약 내용대로 완전히 이행을 마칠 필요까지는 없습니다.

실무에서 가장 흔한 이행의 착수는 매수인의 중도금 지급입니다. 잔금이 남아 있더라도 중도금이 지급된 이상, 매도인은 이제 배액을 아무리 준비해도 일방적으로 계약을 해제할 수 없고, 계약을 그대로 이행하거나 채무불이행에 따른 손해배상 문제로 넘어가게 됩니다.

그런데 이행기가 정해져 있다고 해서 그 전에는 이행에 착수할 수 없는 것은 아닙니다. 대법원은 당사자 사이에 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없는 한, 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 봅니다. 다만 매도인이 이미 계약 해제의 의사표시를 하고 배액 상환을 준비하며 수령을 최고한 뒤라면, 매수인이 그 이후 서둘러 일방적으로 대금 일부를 입금하더라도 매도인의 해제권을 소멸시킬 수는 없습니다.

원고들이 그 이행기 전에 더욱이 피고가 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 피고의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결).

즉 매도인이 변심을 결심했다면, 매수인이 이행에 나서기 전에 배액 상환의 의사표시와 이행 제공을 먼저 마쳐두는 것이 결정적으로 중요합니다.

매수인의 중도금 지급 등 이행의 착수가 있고 난 뒤에는, 매도인이 아무리 배액을 준비해도 일방적인 해제는 더 이상 통하지 않습니다.

3. 계약금 중 일부, 이른바 ‘가계약금’만 주고받은 상태라면 계약 성립 여부부터 다시 따져야 합니다

잔금을 지급하지 않은 가계약금 단계에서는 계약금계약 자체가 완성되지 않았다고 볼 수 있습니다.

실무에서는 매매계약 체결 전 또는 체결과 동시에 계약금의 일부만 ‘가계약금’ 명목으로 먼저 주고받는 경우가 많습니다. 이 단계에서 매도인이 변심해 가계약금의 배액만 돌려주고 없던 일로 하려 하면, 매수인은 순순히 응하지 않는 경우가 대부분입니다.

대법원은 계약금의 일부만 지급되었거나 나머지를 나중에 지급하기로 하는 약정이 있는 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 지급하지 않는 이상 계약금계약 자체가 성립하지 않으므로 당사자가 임의로 주된 매매계약까지 해제할 수는 없다고 판단했습니다.

교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).

같은 판결은 설령 일부만 지급된 계약금을 기준으로 해제가 가능하다고 보더라도, 배액 상환의 기준이 되는 금액은 실제로 주고받은 가계약금이 아니라 애초에 약정한 계약금 전액이라는 점도 분명히 했습니다. 즉 매도인이 가계약금의 두 배만 돌려주면 그만이라고 생각했다가, 약정 계약금 전액을 기준으로 한 배액을 상환해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

가계약금 단계에서는 계약이 완전히 성립했는지, 배액 상환의 기준 금액이 얼마인지부터 먼저 확인해야 합니다.

4. 계약서에 별도의 위약금 특약이 있다면 단순한 배액 상환이 아니라 손해배상 예정의 문제로 넘어갑니다

계약금이 위약금을 겸한다는 특약이 있으면 실제 손해를 증명하지 않고도 정해진 금액을 청구할 수 있습니다.

민법 제565조에 따른 배액 상환은 ‘다른 약정이 없는 경우’에 적용되는 임의규정입니다. 계약서에 “계약금은 위약금을 겸한다” 또는 “계약을 위반한 당사자는 상대방에게 계약금의 O배를 배상한다”는 식의 특약이 있다면, 이는 해약금과는 별개로 민법 제398조가 정한 손해배상액의 예정으로 다루어집니다.

손해배상액의 예정으로 인정되면, 상대방은 실제로 입은 손해가 얼마인지 구체적으로 증명하지 않고도 약정된 금액을 청구할 수 있다는 점에서 매수인에게 유리합니다. 다만 법원은 그 금액이 부당하게 과다하다고 판단되면 직권으로 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항).

또한 위약금 특약이 있는 경우에는 이행의 착수 여부와 무관하게, 계약 위반 사실만 확정되면 손해배상 문제로 다루어질 수 있어 매도인이 기대하는 ‘배액만 물어주면 끝’이라는 결론이 나오지 않을 수 있습니다. 계약을 체결하기 전에 계약서 문구를 꼼꼼히 살펴야 하는 이유입니다.

계약서에 위약금 특약이 있는지 여부에 따라, 매도인이 부담해야 할 금액과 그 법적 근거가 완전히 달라집니다.

5. 계약 해제와 배액 상환, 절차는 이렇게 진행됩니다

해제 의사표시와 배액 이행 제공을 먼저 갖추는 것이 분쟁 초기의 승패를 가릅니다.

매도인이 변심해 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 통상 ①매수인에게 계약 해제와 배액 상환 의사를 명확히 밝히는 내용증명을 발송하고 → ②배액에 해당하는 금원을 실제로 지급하거나 현실적으로 제공하며(매수인이 수령을 거부하면 공탁까지 나아가는 경우도 있습니다) → ③매수인이 이에 불응하며 이행의 착수를 주장하고 소유권이전등기 절차의 이행 등을 구하는 소송을 제기하면 관할법원(수원 지역 부동산이라면 수원지방법원)에서 이행 착수 시점과 사실관계를 다투는 절차를 거쳐 → ④법원의 판단에 따라 계약이 적법하게 해제되었는지, 아니면 매도인이 계약을 그대로 이행해야 하는지가 최종적으로 확정되는 순서로 진행됩니다.

매도인 입장에서 변심을 결심했다면, 감정적으로 통보부터 하기보다 아래 순서로 사실관계와 자료를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

1. 계약서에 위약금·손해배상 예정 특약이 별도로 있는지, 있다면 그 문구가 정확히 무엇인지부터 확인합니다.

2. 매수인이 중도금을 지급했는지, 지급했다면 그 시점과 금액을 계좌 거래내역으로 확인합니다.

3. 아직 중도금 지급 등 이행에 착수한 사정이 없다면, 배액에 해당하는 금액을 곧바로 준비해 내용증명과 함께 제공할 준비를 합니다.

반대로 매수인 입장이라면, 매도인의 해제 통보를 받는 즉시 자신이 이미 이행에 착수한 사정(중도금 지급, 잔금 마련을 위한 대출 실행 등)을 객관적 자료로 정리해두는 것이 계약을 지켜낼 수 있는 방법입니다.

마치며

매도인의 변심이든 매수인의 급박한 대응이든, 계약금을 둘러싼 다툼은 초기에 감정적으로만 대응하다가 결정적인 시기를 놓치는 경우가 많습니다.

계약을 되돌리려는 매도인 입장에서는 매수인이 아직 이행에 착수하지 않았는지, 계약서에 별도 특약은 없는지를 먼저 확인하고 신속하게 배액 상환을 준비하는 것이 중요합니다. 반대로 계약을 지키려는 매수인 입장에서는 중도금 지급 등 이행에 착수한 사실을 최대한 빨리, 객관적으로 남겨두는 것이 결정적입니다.

저는 계약금 분쟁에서 계약을 되돌리려는 쪽과 지키려는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 이행의 착수 시점을 어떻게 입증하느냐에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

계약금 문제는 하루이틀 사이에도 유불리가 뒤바뀔 수 있는 사안입니다. 지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 매도인이 계약금의 두 배를 입금했다고 통보만 하면 계약이 바로 해제되나요?

A. 통보만으로는 부족합니다. 배액에 해당하는 금액을 실제로 지급하거나 현실적으로 제공해야 하고, 매수인이 이미 중도금 지급 등 이행에 착수했다면 그 이후에는 배액을 제공해도 일방적으로 해제할 수 없습니다.

Q. 계약서에 중도금 없이 계약금과 잔금만 정해져 있다면 어떻게 되나요?

A. 중도금 약정이 없더라도 매수인이 잔금 지급을 위한 대출 실행, 소유권이전등기에 필요한 서류 준비 등 객관적으로 확인되는 이행행위를 했다면 이행의 착수로 인정될 수 있습니다. 중도금 유무 자체가 절대적 기준은 아닙니다.

Q. 가계약금만 주고받은 상태에서 매도인이 변심하면 어떻게 해야 하나요?

A. 잔금(나머지 계약금)을 지급하지 않은 상태라면 계약금계약 자체가 성립하지 않았다고 볼 여지가 있어, 매도인이 임의로 계약을 해제하기 어려울 수 있습니다. 또한 배액 상환의 기준은 실제 받은 가계약금이 아니라 애초 약정한 계약금 전액이라는 점도 함께 검토해야 합니다.

Q. 계약서에 “계약금은 위약금을 겸한다”는 문구가 있으면 어떻게 달라지나요?

A. 이 경우 민법 제565조의 해약금이 아니라 손해배상액의 예정 문제로 다루어질 수 있습니다. 실제 손해를 증명할 필요는 없지만, 이행의 착수 여부와 무관하게 위반 사실만으로 청구가 가능해지고, 법원이 금액을 감액할 수도 있습니다.

Q. 매수인이 이행에 착수했는지 애매할 때는 어떻게 판단하나요?

A. 단순한 이행 준비만으로는 부족하고, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행을 위한 전제행위를 했는지를 기준으로 판단합니다. 중도금 지급, 대출 실행, 등기 서류 교부 등 구체적 정황을 종합적으로 살펴야 합니다.

Q. 매도인이 이미 해제를 통보했는데 매수인이 뒤늦게 중도금을 넣으면 계약을 지킬 수 있나요?

A. 매도인이 이미 적법하게 해제 의사표시를 하고 배액 상환을 준비하며 수령을 최고한 뒤라면, 매수인이 그 이후 서둘러 대금 일부를 입금해도 매도인의 해제권 행사에 영향을 미치지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다.

Q. 계약금 배액 분쟁이 소송으로 가면 어떤 점이 쟁점이 되나요?

A. 대부분 이행의 착수 시점과 사실관계 증명이 핵심 쟁점이 됩니다. 계좌 거래내역, 내용증명 발송 시점, 대출 실행 여부 등 객관적 자료를 얼마나 확보했는지에 따라 결론이 달라집니다.